Xác định doanh thu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Xác định doanh thu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Về việc ghi nhận doanh thu đối với kinh doanh bất động sản.

Theo hướng dẫn tại điều 78 Thông tư số 200/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn Chế độ kế toán Doanh nghiệp. áp dụng cho kỳ kế toán 2015 có hướng dẫn về quy định doanh thu của hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:

" Điều 79. Tài khoản 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

1. Nguyên tắc kế toán

1.6.5. Doanh thu bán bất động sản của doanh nghiệp là chủ đầu tư phải thực hiện theo nguyên tắc:

a) Đối với các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), doanh nghiệp không được ghi nhận doanh thu bán bất động sản theo Chuẩn mực kế toán Hợp đồng xây dựng và không được ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ. Việc ghi nhận doanh thu bán bất động sản phải đảm bảo thoả mãn đồng thời 5 điều kiện sau:

- Bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua, doanh nghiệp đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua;

- Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý bất động sản như người sở hữu bất động sản hoặc quyền kiểm soát bất động sản;

- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

- Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán bất động sản;

- Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản.

b) Đối với các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), trường hợp khách hàng có quyền hoàn thiện nội thất của bất động sản và doanh nghiệp thực hiện việc hoàn thiện nội thất của bất động sản theo đúng thiết kế, mẫu mã, yêu cầu của khách hàng thì doanh nghiệp được ghi nhận doanh thu khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô cho khách hàng. Trường hợp này, doanh nghiệp phải có hợp đồng hoàn thiện nội thất bất động sản riêng với khách hàng, trong đó quy định rõ yêu cầu của khách hàng về thiết kế, kỹ thuật, mẫu mã, hình thức hoàn thiện nội thất bất động sản và biên bản bàn giao phần xây thô cho khách hàng.

c) Đối với bất động sản phân lô bán nền, nếu đã chuyển giao nền đất cho khách hàng (không phụ thuộc đã làm xong thủ tục pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa) và hợp đồng không hủy ngang, chủ đầu tư được ghi nhận doanh thu đối với nền đất đã bán khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:

- Đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất cho người mua;

- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

- Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán nền đất;

- Doanh nghiệp đã thu được hoặc chắc chắn sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán nền đất."

Vậy theo quy định của thông tư 200/2014/TT-BTC thì doanh thu hoạt động bán bất động sản chỉ được ghi nhận khi đã thực hiện bàn giao nhà cho khách hàng không được ghi nhận khoản doanh thu đối với trường hợp khách hàng tạm ứng đặt cọc hay thanh toán theo hợp đồng nếu ghi nhận đó là khoản doanh thu thì sẽ vi phạm nguyên tắc ghi nhận doanh thu của doanh nghiệp. Trường hợp nếu công ty nhận được khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán theo tiến độ hợp đồng của khách hàng mà chưa bàn giao nhà thì sẽ định khoản ghi nhận làm giảm khoản phải hu của khách hàng xuống ( Khoản phải thu phải theo dõi chi tiết cho từng khách hàng.

- Khi doanh nghiệp nhận tiền ứng trước của khách hàng, kế toán ghi :

Nợ TK 111, 112 : số tiền khách hàng ứng trước

Có TK 131 : phải thu khách hàng

- Khi giao nhận hàng cho khách hàng theo số tiền ứng trước, căn cứ vào hoá đơn bán hàng, kế toán ghi :

Nợ TK 131 : tổng số tiền hàng khách hàng phải thanh toán

Có TK 511 : doanh thu bán hàng

Có TK 3331 : VAT của hàng bán ra

- Chênh lệch giữa số tiền ứng trước và giá trị hàng bán theo thương vụ sẽ được theo dõi thanh quyết toán trên TK 131.

+ Về thời điểm xuất hóa đơn

Theo hướng dẫn tại Thông tư số 39/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14 tháng 5 năm 2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày 17 tháng 01 năm 2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ về thời điểm lập hóa đơn đối với công trình xây dựng hoặc từng hạng mục xây dựng hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 16 thông tư 39/2014/TT-BTC như sau:

2. Cách lập một số tiêu thức cụ thể trên hóa đơn

" Điều 16. Lập hóa đơn

...Ngày lập hóa đơn đối với xây dựng, lắp đặt là thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
Trường hợp giao hàng nhiều lần hoặc bàn giao từng hạng mục, công đoạn dịch vụ thì mỗi lần giao hàng hoặc bàn giao đều phải lập hóa đơn cho khối lượng, giá trị hàng hóa, dịch vụ được giao tương ứng.
Trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì ngày lập hóa đơn là ngày thu tiền."

Vậy đối với việc khách hàng thanh toán tiền theo tiến độ công trinh thì doanh nghiệp phải xuất hóa đơn cho khách hàng cho tới thời điểm cuối cùng tiến độ hoàn thành. Đối với khoản tiền đặt cọc của hàng khàng không liên quan tới tiến độ, mà khoản tiền đặt cọc nhỏ, theo hướng dẫn tại công văn 3175/TCT-ĐTNN V/v: Hạch toán doanh thu đối với khoản tiền "đặt cọc" mua nhà được tổng cục thuế trả lời hướng dẫn như sau: