Hoàn công là gì? Đóng thuế khi thực hiện thủ tục hoàn công là gì?

Hoàn công là gì? Đóng thuế khi thực hiện thủ tục hoàn công là gì?

1. Hoàn công là gì?

Hoàn công nhà ở là một trong những quy trình hành chính thông thường trong lĩnh vực xây dựng nhà ở. Mục đích của quy trình này là xác nhận rằng bên đầu tư và đơn vị thi công đã hoàn thành công trình sau khi được cấp phép xây dựng và đã được nghiệm thu.

Pháp luật Việt Nam công nhận quyền sở hữu tài sản của cá nhân và tổ chức trong hai loại chính: tài sản phải đăng ký sở hữu và tài sản không phải đăng ký sở hữu. Trong đó, nhà ở được xem là một tài sản phải đăng ký sở hữu. Việc thiếu giấy tờ hoàn công cho một căn nhà được xem là không đủ điều kiện pháp lý và có thể dẫn đến việc thu hồi đất của chủ sở hữu.

Do đó, hoàn công nhà ở được coi là một trong những công việc quan trọng nhằm hoàn thiện tính pháp lý cho công trình xây dựng, đồng thời là điều kiện để cơ quan có thẩm quyền cấp và đổi sổ hồng.

Hoàn công nhà ở cũng đồng nghĩa với việc có đủ điều kiện để cấp và đổi lại sổ hồng, trong đó phản ánh những thay đổi về tình trạng nhà đất sau khi thi công. Thậm chí, nhiều người còn gọi đây là sổ hồng hoàn công.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, đối với nhà ở riêng lẻ, quy trình hoàn công thực tế không phức tạp về mặt pháp lý, nhưng lại gặp khó khăn trong việc thực hiện. Người dân cần có nhận thức chính xác về quy trình hoàn công. Trong khi việc cấp phép xây dựng đang ngày càng được nâng cao và có vai trò quan trọng yêu cầu tất cả chủ nhà ở tuân thủ, thì quy trình hoàn công thực tế vẫn chưa được định vị tương xứng.

2. Tại sao phải thực hiện hoàn công?

Hoàn công là quá trình quan trọng trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, được coi là một thủ tục hành chính phải tuân thủ theo quy định của pháp luật hiện hành. Nó đóng vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện tính pháp lý cho căn nhà.

Hoàn công đại diện cho những thay đổi, sửa đổi về tình trạng đất và công trình sau quá trình thi công. Đây là một thủ tục bắt buộc mà chủ sở hữu đất hoặc nhà ở phải thực hiện, không quan trọng là sớm hay muộn. Quá trình hoàn công nên được hoàn thành sớm để thuận tiện và tránh phiền toái sau này.

Ngoài ra, hoàn công cũng giúp hợp pháp hóa tài sản đất và nhà ở đó, để tránh các rắc rối phát sinh trong quá trình sửa chữa, cải tạo hoặc bán nhượng. Chủ sở hữu đất hoặc nhà ở cần thực hiện quy trình hoàn công để đảm bảo tính pháp lý của mảnh đất và căn nhà đó. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất và nhà ở.

3. Đóng thuế khi thực hiện thủ tục hoàn công?

Khi xây dựng nhà ở, việc kê khai và đóng đủ thuế xây dựng là điều cần thiết. Pháp luật hiện hành quy định rõ ràng về các khoản thuế xây dựng nhà ở, bao gồm:

- Thuế môn bài.

- Thuế giá trị gia tăng (GTGT).

- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

- Lệ phí trước bạ hoàn công xây dựng.

Cách tính thuế cho từng khoản này sẽ thay đổi tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, khi xây dựng nhà ở, mọi người đều có trách nhiệm đóng đầy đủ các khoản thuế đã được nêu trên.

3.1. Thuế môn bài

* Đối tượng đóng thuế môn bài

Thuế môn bài là một loại thuế trực tiếp thường được tính vào giấy phép kinh doanh của các doanh nghiệp và hộ kinh doanh. Thuế này được thu hàng năm và mức thu phụ thuộc vào số vốn đăng ký kinh doanh, doanh thu của năm kinh doanh trước đó hoặc giá trị gia tăng của năm kinh doanh trước đó.

Tất cả các tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh đều phải nộp thuế môn bài, bao gồm chi nhánh, cửa hàng, nhà máy, phân xưởng và nhiều loại hình kinh doanh khác.

Khi xây dựng nhà, bạn có trách nhiệm tài chính và phải đóng thuế môn bài khi tự mua vật liệu xây dựng và thuê nhân công xây dựng. Nếu bạn thuê một đơn vị thi công trọn gói, chủ thầu sẽ là người chịu trách nhiệm kê khai và đóng thuế môn bài này.

* Mức đóng thuế môn bài xây dựng nhà ở tư nhân

Theo Điều 4 của Thông tư 302/2016/TT-BTC Hướng dẫn về lệ phí Môn bài và Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 65/2020/TT-BTC, mức thu lệ phí môn bài được xác định như sau:

- Đối với tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, mức thu lệ phí môn bài áp dụng như sau:

• Tổ chức có vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư trên 10 tỷ đồng: 3.000.000 (ba triệu) đồng/năm.
• Tổ chức có vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư từ 10 tỷ đồng trở xuống: 2.000.000 (hai triệu) đồng/năm.
• Chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh, đơn vị sự nghiệp, tổ chức kinh tế khác: 1.000.000 (một triệu) đồng/năm.

- Đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, mức thu lệ phí môn bài áp dụng như sau:

• Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 (một triệu) đồng/năm.
• Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu từ 300 triệu đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 (năm trăm nghìn) đồng/năm.
• Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu từ 100 triệu đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 (ba trăm nghìn) đồng/năm.

3.2. Thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Luật thuế giá trị gia tăng năm 2008; Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 là hai bộ luật chính quy định thuế GTGT trong lĩnh vực thuế xây dựng nhà ở. Ngoài ra, còn có các văn bản thi hành khác.

* Đối tượng đóng thuế GTGT trong xây dựng nhà ở

Các tổ chức và cá nhân khi tham gia hoạt động kinh doanh hàng hóa hoặc dịch vụ sẽ được xem là đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT). Trong trường hợp xây dựng nhà ở, đây cũng là một hoạt động xây dựng thuộc về tổ chức hoặc cá nhân, do đó, nếu có, phải kê khai và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN).

Khi bạn thuê một đơn vị xây dựng trọn gói, trách nhiệm nộp thuế GTGT sẽ thuộc về chủ thầu. Để tránh tranh chấp về việc đối tượng nộp thuế sau này, bạn nên thống nhất và thỏa thuận với các đơn vị xây dựng bằng cách ký kết hợp đồng.

* Mức thuế GTGT khi xây dựng nhà ở

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 2 của Thông tư 92/2015/TT-BTC, quy định về cách xác định số thuế phải nộp như sau:

Số thuế GTGT phải nộp = (Doanh thu tính thuế) x (Tỉ lệ % tính thuế GTGT)

Trong đó:

- Tỉ lệ % doanh thu tính thuế GTGT áp dụng như sau:

• Đối với Hợp đồng xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỉ lệ 5%
• Đối với Hợp đồng xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: tỉ lệ 3%

- Doanh thu tính thuế là tổng giá trị công trình hoặc phần việc xây dựng, được xác định theo Hợp đồng xây dựng, hoặc dựa trên diện tích và đơn giá (tính trên 1 đơn vị diện tích).

Trong trường hợp chủ thầu không bao thầu nguyên vật liệu và chỉ thầu nhân công, doanh thu tính thuế của chủ thầu sẽ được tính dựa trên tổng số tiền nhân công xây dựng mà chủ nhà phải trả cho chủ thầu khi công trình hoàn thành theo hợp đồng.

Cơ quan thuế sẽ quyết định doanh thu thực tế phải nộp thuế trong trường hợp hợp đồng xây dựng thỏa thuận về giá, nhưng không phù hợp với giá trị thanh toán thực tế tại địa phương.

Đối với trường hợp cá nhân nộp thuế khoán và sử dụng hóa đơn của cơ quan thuế, doanh thu tính thuế sẽ được căn cứ vào doanh thu khoán và doanh thu trên hóa đơn.

3.3. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

* Căn cứ xác định đóng thuế TNCN

Theo quy định tại thông tư 92/2015/TT-BTC, những nhân công xây dựng nhà ở khi bạn thuê được xem là cá nhân kinh doanh dịch vụ xây dựng, do đó cần phải thực hiện nộp thuế như với cá nhân kinh doanh.

* Mức thuế TNCN khi xây nhà ở

Thuế thu nhập cá nhân khi xây dựng nhà ở được tính theo công thức sau:

Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu tính thu nhập chịu thuế) x (Tỉ lệ TNCT trên doanh thu) x (Tỉ lệ thuế TNCN) (tạm thu 10%)

Trong đó:

- Tỉ lệ (%) TNCT tính trên doanh thu: Áp dụng tỉ lệ tạm thu là 10% theo quy định của các văn bản pháp luật thuế thu nhập cá nhân hiện hành.

- Doanh thu tính thu nhập chịu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà ở của tư nhân được xác định bao gồm toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng và tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế. Doanh thu này được tính tương tự như tính doanh thu thuế giá trị gia tăng trong lĩnh vực xây dựng nhà ở.

3.4. Lệ phí trước bạ, giá hoàn công nhà ở

Lệ phí trước bạ là một trong các khoản thuế phải chịu khi đăng ký xác lập quyền sở hữu đất và nhà, theo quy định của Khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Vì vậy, để hoàn thành quá trình xây dựng nhà ở tư nhân, ngoài các khoản thuế xây dựng cơ bản đã được đề cập, bạn cũng phải thực hiện nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ khi hoàn công nhà ở. Việc hoàn công nhà ở này giúp bạn làm thủ tục để nhận giấy phép hoàn công, sổ hồng hoàn công và cập nhật thông tin về quyền sở hữu nhà và đất theo tình trạng thay đổi mới nhất.

Bên cạnh đó, Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về Lệ phí trước bạ cũng quy định những trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, bao gồm cả trường hợp miễn lệ phí trước bạ khi hoàn công nhà ở riêng lẻ tư nhân.