Nhà ở xã hội là gì? Đối tượng nào được mua nhà ở xã hội?

1. Nhà ở xã hội là gì?

1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở xã hội

Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 quy định:

“Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở”.

Theo đó, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước, quy định diện tích theo từng loại nhà cụ thể.

1.2. Có những loại nhà ở xã hội nào?

Hiện nay, hình thức phân loại nhà ở xã hội bao gồm:

- Nhà ở xã hội là nhà chung cư

• Căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m² sàn, tối đa là 70 m² sàn.
• Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể quy định tăng thêm diện tích, nhưng không quá 77m² và số lượng căn hộ này không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.

- Nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng

• Diện tích nhà ở không quá 70 m2
• Bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng

2. Đối tượng nào được mua nhà ở xã hội?

Bên cạnh việc tìm hiểu về nhà ở xã hội là gì, đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội cũng là nội dung quan trọng cần tìm hiểu. Theo đó:

- Có 11 đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội (điều kiện cần), gồm:

(1) Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.

(2) Hộ nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn.

(3) Hộ nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị thiên tai, biến đổi khí hậu.

(4) Hộ nghèo, cận nghèo, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

(5) Công nhân hoặc người lao động đang làm tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong, ngoài khu công nghiệp.

(6) Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan, công nhân công an, công chức, viên chức quốc phòng đang tại ngũ; người đang làm công tác cơ yếu hoặc các công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương nhà nước.

(7) Cán bộ, công chức, viên chức

(8) Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định mà không phải thu hồi do vi phạm quy định mà do:

• Không còn đủ điều kiện thuê nhà ở xã hội hoặc
• Đã chuyển đi nơi khác nên phải trả lại.

(9) Bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở nhưng chưa được nhận bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

(10) Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.

(11) Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

• - Điều kiện để 11 đối tượng trên được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (Điều kiện đủ)

Theo Điều 78 Luật Nhà ở 2023, Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định, 11 đối tượng trên sẽ được mua nhà ở xã hội, thuê, thuê mua nếu đáp ứng đủ 02 điều kiện: Nhà ở và thu nhập, cụ thể:

* Điều kiện 1: Về nhà ở

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập.
• Trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu.
• Trường hợp là công chức, viên chức, lực lượng vũ trang thì hiện không ở trong nhà công vụ.

* Điều kiện 2: Về thu nhập

Đối với đối tượng theo thứ tự 4, 5, 7:

• Trường hợp độc thân: Tổng thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng.
• Trường hợp đã kết hôn: Tổng thu nhập của cả 02 vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng.

Đối với đối tượng 6:

• Trường hợp còn độc thân: Lương, phụ cấp không quá tổng thu nhập của sỹ quan hàm Đại tá
• Trường hợp đã kết hôn:
  • Nếu cả 02 vợ chồng đều thuộc lực lượng vũ trang: Tổng thu nhập thực nhận hàng tháng không cao hơn 02 lần tổng thu nhập của sỹ quan cấp hàm Đại tá.
  • Nếu chỉ 01 người thuộc lực lượng vũ trang: Tổng thu nhập thực nhận hàng tháng của 2 vợ chồng không cao hơn 1,5 lần tổng thu nhập của sỹ quan cấp hàm Đại tá.
• Trường hợp thuộc hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị thì phải thuộc hộ nghèo, cận nghèo (có sổ hộ nghèo, cận nghèo).

Tóm lại, để thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng cả 02 điều kiện cần và điều kiện đủ, cụ thể: Phải là đối tượng chính sách và đáp ứng được các điều kiện về nhà ở và thu nhập.

3. Nhà ở xã hội có thời hạn bao lâu?

Tại Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023 quy định những đối tượng sau được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

• Tổ chức, cá nhân trong nước;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật này (cá nhân nước ngoài thuộc diện được nhập cảnh vào Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam…)

Trong đó, chỉ có cá nhân nước ngoài là bị hạn chế thời gian sở hữu nhà. Điều này được nhắc đến tại Điều 20 Luật Nhà ở 2023, cụ thể đối tượng này chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm 1 lần theo quy định pháp luật.

Như vậy, pháp luật hiện hành không quy định về niên hạn của nhà ở xã hội, trừ đối tượng sở hữu nhà ở xã hội là cá nhân nước ngoài sẽ bị hạn chế về thời hạn sở hữu nhà ở xã hội như đã nêu trên.

Điều này cũng có nghĩa, các đối tượng khác khi mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì được mua, sở hữu nhà ở xã hội lâu dài.

4. Nhà ở xã hội khác gì chung cư?

4.1. Nhà ở xã hội là gì?

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở.

Tức nhà nước sẽ hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội, người mua nhà sẽ được hưởng mức giá ưu đãi hơn so với những căn hộ thuộc diện thương mại.

4.2. Nhà chung cư là gì?

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023, nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

4.3. Nhà ở xã hội khác gì nhà chung cư?

5. Nhà ở xã hội có bán được không?

Nhà ở xã hội có thể được bán lại nhưng phải tuân theo một số điều kiện nhất định. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, người sở hữu nhà ở xã hội chỉ được phép bán sau một thời gian tối thiểu là 5 năm kể từ ngày hoàn tất thanh toán và nhận bàn giao nhà. Ngoài ra, khi bán lại nhà ở xã hội, người bán cũng cần ưu tiên bán cho các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội hoặc cơ quan nhà nước quản lý nhà ở xã hội. Trong trường hợp đặc biệt, nếu muốn bán lại trước thời hạn 5 năm, chủ sở hữu phải bán lại cho Nhà nước hoặc các tổ chức phát triển nhà ở xã hội với mức giá không cao hơn giá ban đầu, cộng với chi phí hợp lý đã đầu tư. Cụ thể:

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng lại khi đạt thời hạn tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm tất toán toàn bộ khoản tiền mua nhà ở đó.

Nếu mua nhà ở xã hội chưa đủ 05 năm mà muốn bán lại thì bên mua chỉ có thể bán lại cho 02 đối tượng sau:

• Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội
• Đối tượng thuộc trường hợp đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Như vậy, nếu không phải 02 đối tượng trên mà vẫn cố tình thực hiện mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ thời hạn 05 năm thì:

• Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê sẽ bị vô hiệu.
• Bên mua sẽ bị buộc phải bàn giao lại nhà ở xã hội cho đơn vị quản lý. Trường hợp cố tình không bàn giao thì Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh sẽ thực hiện cưỡng chế thu hồi nhà ở.

Cụ thể, khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 khẳng định:

• Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của Luật này về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở vô hiệu và bên mua, thuê mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
• Việc xử lý tiền mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật này; việc cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Bên cạnh đó, trường hợp cố tình rao bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện theo quy định tại Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP cũng sẽ bị phạt như sau:

• Phạt tiền từ 40 - 60 triệu đồng khi bán/cho thuê/cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc không đảm bảo được các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở.
• Phạt tiền từ 100 - 120 triệu đồng khi bên thuê/thuê mua/mua nhà ở xã hội bán/cho thuê lại/cho mượn nhà không đúng quy định.
• Buộc thu hồi lại nhà ở xã hội hoặc phải hoàn trả lại tiền cho bên mua, thuê mua.

Lưu ý: Mức phạt trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức, đối với cá nhân vi phạm thì mức phạt bằng 1/2 mức phạt nêu trên (theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

6. Một số trường hợp ngoại lệ về chuyển nhượng nhà ở xã hội

6.1. Trường hợp muốn chuyển nhượng khi chưa đủ 05 năm

Theo quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, điều kiện để được chuyển nhượng nhà ở xã hội khi chưa đến thời hạn 05 năm gồm:

• Với bên bán: Đã thanh toán hết tiền mua nhà ở xã hội.
• Đối tượng được mua, thuê mua lại nhà ở xã hội:
  • Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
  • Các đối tượng đủ điều kiện về nhà ở, thu nhập để mua nhà ở xã hội bao gồm:
  • Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ
  • Hộ nghèo, cận nghèo khu vực nông thôn và đô thị
  • Hộ nghèo, cận nghèo khu vực nông thôn, thường xuyên gặp thiên tai hoặc biến đổi khí hậu.
  • Người có thu nhập thấp khu vực đô thị.
  • Công nhân, người lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã.
  • Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp; công nhân công an, công chức, viên chức quốc phòng đang tại ngũ; người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
  • Cán bộ, công chức, viên chức
  • Những người đã từng phải trả lại nhà ở công vụ do không còn đủ điều kiện thuê nhà ở xã hội hoặc chuyển đi nơi khác mà chưa từng bị thu hồi nhà ở xã hội do vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà ở
  • Thuộc trường hợp bị Nhà nước thu hồi nhà đất mà chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
  • Học sinh, sinh viên đại học, học viện, đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
  • Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
  • Như vậy, ngoại trừ các đối tượng trên thì bên mua nhà ở dưới 05 năm sẽ không được quyền bán nhà ở xã hội cho bất kỳ người nào khác.
• Lưu ý:
  • Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư: Người bán cần thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư.
  • Trường hợp bán lại nhà ở cho các đối tượng khác thuộc diện được mua/thuê mua nhà ở xã hội: người bán lại phải thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với chủ đầu tư cho người mua lại.
  • Giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
  • Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.

6.2. Trường hợp dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê

Trong trường hợp dự án nhà ở xã hội chỉ dành cho thuê, người thuê nhà sẽ không có quyền sở hữu hoặc chuyển nhượng nhà ở đó. Các dự án này thường được phát triển để hỗ trợ người lao động và các hộ gia đình có thu nhập thấp, đảm bảo cho họ có nơi ở ổn định với mức giá phải chăng mà không cần phải mua.

Một số quy định đặc biệt đối với nhà ở xã hội cho thuê:

• Thời hạn thuê: Người thuê thường được ký hợp đồng trong một khoảng thời gian nhất định, như 5 năm, và có thể gia hạn tùy vào chính sách cụ thể của từng dự án và theo thỏa thuận.
• Không được chuyển nhượng: Nhà ở xã hội cho thuê không được phép chuyển nhượng hoặc cho thuê lại, nhằm bảo đảm mục tiêu hỗ trợ đúng đối tượng.
• Điều kiện cho thuê: Để thuê nhà ở xã hội, người thuê phải đáp ứng các tiêu chí về thu nhập, tình trạng nhà ở, và hộ khẩu theo quy định. Thông thường, nhà ở xã hội cho thuê ưu tiên cho người lao động có thu nhập thấp, công nhân, và các đối tượng khó khăn về nhà ở.
• Mức giá thuê: Mức giá thuê nhà ở xã hội được kiểm soát và thường thấp hơn so với giá thuê thị trường, do đó các đối tượng thuộc diện ưu tiên sẽ có điều kiện sống tốt hơn với chi phí phù hợp.

6.3. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng

Trong trường hợp mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình hoặc cá nhân đầu tư xây dựng, các quy định sẽ có một số điểm khác biệt so với dự án nhà ở xã hội của Nhà nước hoặc doanh nghiệp phát triển. Đây là một số điểm chính cần lưu ý:

• Điều kiện mua và thuê mua:
  • Người mua hoặc thuê mua phải thuộc diện ưu tiên, ví dụ như người có thu nhập thấp, hộ nghèo, công nhân, người lao động trong các khu công nghiệp, và các đối tượng chính sách.
  • Đối tượng mua nhà cần đáp ứng các tiêu chí về thu nhập, tình trạng nhà ở hiện tại, và điều kiện hộ khẩu theo quy định pháp luật địa phương.
• Thời gian sở hữu: Nhà ở xã hội riêng lẻ do cá nhân, hộ gia đình xây dựng và bán có thể được sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, nếu có ý định chuyển nhượng sau khi mua, người mua cần tuân theo các quy định như chỉ được bán lại sau 5 năm kể từ ngày hoàn thành mua bán hoặc phải bán cho đối tượng ưu tiên theo quy định.
• Giá bán, giá thuê mua: Giá bán hoặc giá thuê mua của nhà ở xã hội do hộ gia đình hoặc cá nhân xây dựng thường do bên đầu tư và người mua tự thỏa thuận. Tuy nhiên, mức giá này vẫn có thể chịu sự kiểm soát nhất định từ cơ quan chức năng để bảo đảm phù hợp với mục tiêu hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp.
• Thủ tục mua, thuê mua: Do nhà ở được xây dựng bởi cá nhân hoặc hộ gia đình nên thủ tục thường sẽ đơn giản hơn. Tuy nhiên, việc mua bán, cho thuê mua phải được lập thành hợp đồng và thực hiện đúng quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.
• Hạn chế về mục đích sử dụng: Người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội riêng lẻ không được phép sử dụng ngôi nhà vào mục đích khác ngoài nhà ở (ví dụ như kinh doanh, cho thuê lại) trong thời gian quy định, trừ khi được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền.
• Ưu tiên cho đối tượng có nhu cầu cấp thiết: Tùy vào từng địa phương, các cơ quan quản lý nhà ở có thể đưa ra các yêu cầu và ưu tiên cụ thể cho những đối tượng đang có nhu cầu cấp thiết về chỗ ở.

7. Nhà ở xã hội có được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định của nhà nước thì chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải tạo điều kiện làm giấy chứng nhận quyền sở hữu khi người mua nhà đã thanh toán 100% giá trị căn hộ. Như vậy, người mua nhà sẽ nhận được sổ đỏ/ sổ hồng nhà ở xã hội sau khi thanh toán đủ tiền giá trị căn hộ.

Trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy tờ

• Trong giao dịch mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì bên mua sẽ cần thuộc những đối tượng đủ điều kiện để được cấp nhà ở xã hội. Ngoài ra thì những giao dịch này sẽ được thực hiện thông qua một hợp đồng pháp lý chuyên biệt và các bên liên quan sẽ cần xem xét và ký kết hợp đồng giao dịch thay vì trao trực tiếp những giấy tờ chứng nhận.
• Pháp luật cũng đã quy định cụ thể về việc cấp sổ đỏ cho nhà ở xã hội khi thời điểm mà chủ sở hữu đã sử dụng loại hình nhà ở này sau 5 năm thì khi ấy sẽ được chủ đầu tư, bên bán cung cấp sổ đỏ cho mình. Dựa vào quy định này thì có thể thấy răng, với tất cả những đối tượng chưa sử dụng nhà ở xã hội với đúng thời gian và mục đích thì sẽ không được cấp sổ đỏ cũng như thực hiện bất cứ giao dịch nào khác.

Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy tờ

• Cũng căn cứ vào những quy định do Pháp Luật đề ra thì với loại hình nhà ở xã hội sau 5 năm sử dụng thì chủ nhà sẽ được cấp sổ đỏ cho loại hình bất động sản này. Tuy nhiên, với những tin tức được cập nhật mới nhất hiện nay thì chủ nhà sẽ được chủ đầu tư tạo điều kiện cho việc làm sổ đỏ khi họ đã thanh toán 100% giá trị của căn nhà ở xã hội đó chứ không cần chờ thời hạn 5 năm theo quy định như trước kia. Việc này đã tạo ra những thuận lợi nhất định cho giao dịch sở hữu cũng như chứng thực quyền sở hữu của cá nhân, hộ gia đình với loại hình bất động sản này.