Mẫu hợp đồng thuê nhà chung cư mới nhất 2024. Các lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà chung cư là gì?

1. Mẫu hợp đồng cho thuê nhà chung cư

Mẫu hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư mới nhất 2024 là mẫu IB được quy định tại Phụ lục I kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP như sau:

Mẫu hợp đồng cho thuê nhà chung cư

2. Soạn thảo hợp đồng thuê nhà chung cư cần lưu ý gì?

Căn cứ theo Phụ lục I ban hành kèm Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định hướng dẫn lưu ý khi soạn thảo hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư như sau:

(1) Căn cứ khác: Ghi các căn cứ liên quan đến việc cho thuê mua căn hộ chung cư. Trường hợp Nhà nước có sửa đổi, thay thế các văn bản pháp luật ghi tại phần căn cứ của hợp đồng này thì bên cho thuê mua phải ghi lại theo số, tên văn bản mới đã thay đổi.

(2) Tên tổ chức, cá nhân bên cho thuê mua nhà ở: Ghi tên doanh nghiệp, cá nhân cho thuê mua căn hộ; nếu là cá nhân thì không cần có các nội dung về Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, người đại diện pháp luật của doanh nghiệp.

(3) Tên tổ chức, cá nhân bên thuê mua nhà ở: Nếu là tổ chức thì ghi các thông tin về tổ chức; nếu là cá nhân thì ghi các thông tin về cá nhân, nếu có nhiều người thuê mua là cá nhân cùng đứng tên trong hợp đồng thì tại mục này phải ghi đầy đủ thông tin về những người cùng thuê mua căn hộ chung cư; không cần có các nội dung về Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, người đại diện pháp luật của doanh nghiệp.

(4) Thẻ căn cước công dân/hộ chiếu bên thuê mua nhà ở: Nếu là tổ chức thì ghi số Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

3. Các lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà chung cư là gì?

3.1. Xác minh chủ cho thuê nhà chung cư

• Trước khi ký vào hợp đồng chung cư cho thuê bạn nhất định cần phải nắm rõ ràng và đầy đủ tất cả những thông tin về chủ nhà. Nếu có nhiều thời gian thì bạn cũng nên xem qua những tài liệu pháp lý để chứng minh căn hộ chung cư đó là của chính người cho thuê mình. Tuy nhiên trong trường hợp này bạn cũng cần phải khéo léo, nhã nhặn để chủ nhà thấy được thiện chí thì họ sẽ vui vẻ đồng ý cho bạn xem qua các giấy tờ.
• Bạn cần phải lưu ý đến việc yêu cầu chủ nhà cho xem giấy chứng nhận sở hữu căn hộ, chứng minh nhân dân, phiếu thuê nhà,... Nếu căn hộ được cho thuê bởi chủ nhà thứ hai thì cần phải có bản hợp đồng với bên chủ nhà chính và tìm hiểu hết tất cả những thỏa thuận xem có nghiêm cấm cho người khác thuê lại hay không

3.2. Các nội dung cần phải có trong hợp đồng cho thuê nhà chung cư

Theo Điều 163 Luật Nhà ở năm 2023 quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

• Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
• Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
• Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
• Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Cam kết của các bên;
• Các thỏa thuận khác;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
• Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Như vậy, hợp đồng thuê nhà chung cư cũng phải đảm bảo được thành lập bằng văn bản và có đầy đủ những nội dung quan trọng như họ tên của hai bên, thời hạn thuê nhà, số tiền thuê, quyền và nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê nhà.

4. Những hành vi nào bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư?

Căn cứ tại khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư được quy định gồm:

(1) Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (sau đây gọi chung là kinh phí bảo trì); quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng quy định của pháp luật về nhà ở;

(2) Cố ý gây thấm dột; gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định;

• Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;
• Sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc;
• Chăn, thả gia súc, gia cầm; giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư;

(3) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư;

• Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực;
• Chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;

(4) Tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng;

• Thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng;

(5) Gây mất trật tự, an toàn, cháy, nổ trong nhà chung cư;

• Kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ và ngành, nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật có liên quan;

(6) Kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar;

• Kinh doanh sửa chữa xe có động cơ;
• Hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường;
• Kinh doanh dịch vụ nhà hàng mà không bảo đảm tuân thủ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật.

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1. Ký hợp đồng cho thuê nhà chung cư có cần phải công chứng không?

Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp có yêu cầu từ các bên của hợp đồng. Tuy nhiên khuyến khích cá nhân, tổ chức khi thuê nhà chứng thực, công chứng hợp đồng thuê nhà để có thể đảm bảo quyền lợi của các bên trong quá trình thuê nhà.

5.2. Phí dịch vụ chung cư gồm những gì?

Hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào quy định cụ thể về định nghĩa phí dịch vụ nhà chung cư. Khi sinh sống tại các căn chung cư, cư dân thường phải đóng một khoản phí nhất định dùng để chi trả một số khoản theo quy định để vận hành nhà chung cư và khoản phí này được gọi là phí dịch vụ chung cư.

Căn cứ Điều 7 Thông tư 05/2024/TT-BXD, hiện nay tại các căn hộ chung cư, cư dân thường phải đóng các chi phí sau:

• Phí dịch vụ chung cư:

Mức phí dịch vụ này không được pháp luật quy định cụ thể mà ở mỗi dự án chung cư sẽ có mức thu phí dịch vụ khác nhau. Phí dịch vụ chung cư này được dùng để chi trả cho các dịch vụ như thu gom rác, quét dọn, diệt côn trùng, chăm sóc cây xanh, vườn hoa,....

Chi phí dịch vụ chung cư này sẽ được thỏa thuận giữa chủ đầu tư và cư dân chung cư tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng cho thuê chung cư.

• Phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

Thông thường, phí quản lý vận hành nhà chung cư được thu hàng tháng hoặc theo định kỳ. Phí quản lý vận hành nhà chung cư được xác định dựa vào từng dự án chung cư và được thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành.

Theo khoản 2 Điều 151 Luật Nhà ở 2023, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm:

• Kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ
• Kinh phí bảo trì
• Chi phí trông giữ xe
• Chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc
• Thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư
• Chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu chung cư còn phải đóng phí bảo trì chung cư. Cụ thể, phí bảo trì chung cư là phần chi phí do các cư dân đóng góp để thực hiện công việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Theo quy định tại Điều 155 Luật Nhà ở 2023, kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư theo kế hoạch bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Ban quản trị nhà chung cư không được sử dụng kinh phí bảo trì này vào mục đích quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.

Ngoài ra, cư dân còn phải đóng chi phí khác dù không nằm trong phí dịch vụ nhà chung cư như phí trông giữ xe, điện, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các dịch vụ khác...

5.3. Tiền điện, nước sinh hoạt có phải phí dịch vụ chung cư không?

Loại phí điện, nước sinh hoạt không phải phí dịch vụ tại nhà chung cư. Tuy nhiên, thông thường các khoản phí này cũng được xác định vào phí dịch vụ để thu khi sử dụng nhà chung cư. Mức phí đóng không cố định mà sẽ phụ thuộc vào số lượng sử dụng của từng căn hộ chung cư.

5.4. Chưa vào ở có phải đóng phí dịch vụ chung cư không?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư tại Thông tư 05/2024/TT-BXD, việc thu phí quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo sự thỏa thuận giữa chủ sở hữu chung cư với đơn vị quản lý vận hành.

Như vậy để trả lời cho câu hỏi cư dân chưa vào ở có phải đóng phí dịch vụ chung cư không sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên.

Trường hợp nếu tại hợp đồng mua bán các bên đã thỏa thuận về việc chủ sở hữu đã nhận bàn giao căn hộ nhưng chưa vào ở thì không phải đóng phí quản lý vận hành nhà chung cư thì trong trường hợp này chủ sở hữu không phải đóng phí dịch vụ chung cư.

Ngược lại, nếu các bên không có thỏa thuận tại hợp đồng về vấn đề trên, hợp đồng quy định thời điểm chủ sở hữu nhận bàn giao căn hộ chung là thời điểm tính phí quản lý vận hành chung cư thì chủ sở hữu phải đóng phí dịch vụ chung cư.

5.5. Cho thuê chung cư có phải xin phép ban quản lý không?

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng thuê nhà là sự thoả thuận của các bên (bên cho thuê và bên thuê). Trong đó:

• Bên cho thuê chung cư là cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu, sử dụng hoặc có quyền cho thuê căn hộ chung cư đó.
• Bên thuê chung cư là người đi thuê, người có nhu cầu sử dụng chung cư.

Ngoài ra, theo điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng nhà ở vào mục đích ở và mục đích khác mà luật không cấm.

Do vậy, khi cho thuê chung cư, người thuê và người cho thuê không phải xin phép ban quản lý chung cư mà hoàn toàn có quyền được cho thuê theo thoả thuận của các bên.