Điều kiện để được cấp sổ đỏ, sổ hồng là gì? Hồ sơ, thủ tục làm sổ đỏ, sổ hồng lần đầu

1. Điều kiện được cấp sổ đỏ

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận giữa các thửa đất có thể không giống nhau vì mỗi thửa đất có nguồn gốc, tình trạng sử dụng đất là khác nhau.

Căn cứ Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 20, 21, 22, 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều kiện được cấp Giấy chứng nhận được chia thành 02 trường hợp chính:

- Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Đối với những cá nhân, hộ gia đình có giấy tờ về quyền sử dụng đất chia ra làm 02 trường hợp là giấy tờ đứng tên mình và giấy tờ đứng tên người khác.

Trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đứng tên mình sẽ cần những tài liệu sau đây theo quy định của Điều 100 luật Đất đai 2013:

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước 15/03/1993 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, số địa chính trược ngày 15/10/1993.

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, giấy tờ bàn giao nhà tình nghĩa găn liền với đất.

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước 15/20/1993 và được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã đucợ sử dụng trước 15/10/1993.

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định.

- Giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất về quyền sử dụng đất.

- Một số giấy tờ khác được xác lập trước 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp cá nhân, tổ chức có các giấy tờ nêu tại trường hợp trên mà là tên người khác sẽ phải đáp ứng đồng thời các điều kiện cấp sổ đỏ sau:

- Đang sử dụng đất có các giấy tờ nếu trên nhưng tên của người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.

- Chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tính đến trước ngày 01/07/2014

- Đất không có tranh chấp.

- Đối với những trường hợp cá nhân, hộ gia đình được sử dụng đất theo quyết định, bản án của Tòa án cần có tài liệu:

+ Cá nhân, hộ gia đình được sử dụng đất theo quyết định, bản án của Tòa án.

+ Quyết định thi hành bản án của cơ quan thi hành án.

+ Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành.

+ Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực.

- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng được đất nước giao, cho thuê từ 15/10/1993 đến 01/07/2014 mà chưa được cấp sổ đỏ

Trường hợp 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (đa số thửa đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hiện chưa được cấp Giấy chứng nhận lần đầu đều thuộc trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất).

- Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện cấp sổ đỏ sau:

+ Đang sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

+ Có hộ khẩu tại địa phương và đang sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

+ Được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

- Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

+ Đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sử dụng ổn định từ trước 01/07/2014 và không vi phạm pháp luật đất đai.

+ Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

2. Điều kiện được cấp sổ hồng

Tại Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 Luật Đất đai 2013;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành (ngày 01/7/2014);

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

Người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;

Theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

3. Hồ sơ, thủ tục được cấp sổ đỏ lần đầu

3.1. Hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu

Căn cứ tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính thì hồ sơ cấp Sổ đỏ gồm:

- Đơn đăng ký (Mẫu số 04a/ĐK);

Mẫu số 04a/ĐK

Xem thêm bài viết: Mẫu đơn 04a/ĐK và hướng dẫn chi tiết điền đơn xin cấp sổ đỏ lần đầu mới nhất hiện nay

- Các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

3.2. Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu

Bước 1: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu

Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn

Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

Bước 2: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu.

Trong bước này người dân chỉ cần lưu ý vấn đề sau:

Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).

Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Chỉ được nhận Giấy chứng nhận khi đã nộp xong các khoản tiền, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.

Bước 4: Đến thời điểm được hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

4. Hồ sơ, thủ tục được cấp sổ hồng lần đầu

4.1. Chuẩn bị hồ sơ cấp sổ hồng lần đầu

- Đơn theo Mẫu số 04a/ĐK.

Mẫu số 04a/ĐK

Xem thêm bài viết: Mẫu đơn 04a/ĐK và hướng dẫn chi tiết điền đơn xin cấp sổ đỏ lần đầu mới nhất hiện nay

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho đất thì phải nộp một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà ở thì phải nộp một trong những giấy tờ theo quy định tại Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

4.2. Thủ tục cấp sổ hồng lần đầu

Bước 1: Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền.

Nơi nộp hồ sơ được quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013, Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

- Hộ gia đình, cá nhân: nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu. Trường hợp không nộp hồ sơ tại UBND xã thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam: nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

- Tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh.

Bước 3: Cơ quan tiếp nhận yêu cầu và giải quyết

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).

Nếu hồ sơ đủ thì người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận. Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả).

Bước 4: Nộp các phí, lệ phí theo quy định và Nhận sổ hồng.

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1. Thời gian cấp sổ đỏ, sổ hồng bao lâu?

Thời gian cấp sổ đỏ, sổ hồng lần đầu không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì sẽ tăng thêm 10 ngày nghĩa là trong trường hợp này thời gian cấp sổ đỏ, sổ hồng là không quá 40 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

5.2. Sổ đỏ hay Sổ hồng có giá trị hơn?

Hiện nay, Sổ hồng và Sổ đỏ đều có giá trị pháp lý, và giá trị đó thể hiện ở tài sản được ghi nhận quyền. Nói cách khác, giá trị của từng loại sổ nằm ở từng thửa đất, căn nhà, và các tài sản khác gắn liền với đất, còn bản chất sổ chỉ là tờ giấy ghi nhận quyền nên sổ không có giá trị.

5.3. Sổ đỏ, Sổ hồng có phải là tài sản không?

Sổ đỏ là tên gọi dùng để chỉ cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (mẫu trước kia) có màu đỏ, được ban hành trước sổ hồng;

Sổ hồng được hiểu là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có màu hồng.

Căn cứ theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể như sau:

“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”

Theo đó, tài sản là vật, là tiền, là giấy tờ có giá và là quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Và theo Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015 thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Đồng thời, căn cứ theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 có định nghĩa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

“21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này....”

Như vậy, từ những quy định trên ta có thể thấy sổ đỏ, sổ hồng không phải là tài sản vì chúng chỉ là các giấy chứng nhận, chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất và khi sổ đỏ, sổ hồng bị mất, cháy, hủy hoại,…thì quyền đó không bị chấm dứt.

Hay nói cách khác, sổ đỏ, sổ hồng là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

5.4. Sổ đỏ đứng tên một người vẫn có thể là tài sản chung không?

Theo đó, tài sản chung vợ chồng được quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 gồm:

- Tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, sản xuất, kinh doanh.

- Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng.

- Thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân: Tiền thưởng, tiền trúng xổ số, tiền trợ cấp…

- Quyền sử dụng đất có sau khi kết hôn trừ trường hợp được thừa kế, tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

- Tài sản tranh chấp mà không có căn cứ chứng minh đấy là tài sản riêng.

Trong khi đó, tài sản riêng của vợ, chồng được quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 gồm:

- Tài sản mỗi người có trước khi kết hôn;

- Tài sản được thừa kế, tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân;

- Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng;

- Tài sản được chia riêng khi phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân…

Trong trường hợp một bên đứng tên không cung cấp được bằng chứng chứng minh đây là tài sản riêng của mình trong thời kỳ hôn nhân thì theo quy định tại khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, đây sẽ được coi là tài sản chung của vợ chồng:

"Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung".

Xem thêm các bài viết liên quan:

Mẫu đơn 04a/ĐK và hướng dẫn chi tiết điền đơn xin cấp sổ đỏ lần đầu mới nhất hiện nay

Phân biệt sổ đỏ đồng sở hữu và sổ đỏ riêng và một số lưu ý về đồng sở hữu sổ đỏ

Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm làm sổ đỏ cho người mua không?