Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm làm sổ đỏ cho người mua không mới nhất

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm làm sổ đỏ cho người mua không mới nhất năm 2025?

Hiện nay, không có một văn bản nào quy định về khái niệm sổ đỏ. Sổ đỏ là thuật ngữ được sử dụng để gọi "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” dựa vào màu sắc bên ngoài của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cũng tương tự như sổ đỏ, sổ hồng là tên gọi của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”. Mọi người thường gọi là sổ hồng vì dựa trên màu sắc của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” tại đô thị (thị trấn, nội thành, nội thị xã) do Bộ Xây dựng ban hành.

Sổ hồng cũng là một thuật ngữ pháp lý không được công nhận theo quy định của pháp luật.

Cá nhân, tổ chức trong nước khi mua chung cư, nhà ở hợp pháp thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó trong trường hợp nhà ở có sẵn. Pháp luật có quy định cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho người mua nhà như sau:

Theo quy định tại khoản 4 điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua, phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua trừ trường hợp bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, tại khoản 7 điều 26 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định trách nhiệm của chủ đầu tư là trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua trừ trường hợp bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Từ hai quy định trên, có thể thấy chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp sổ đỏ cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường người mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Đây là trách nhiệm của chủ đầu tư theo luật định nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua khi họ là bên yếu thế trong hợp đồng.

2. Mức xử phạt khi chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho người mua hiện nay

Trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc làm sổ đỏ cho người mua
Mức xử phạt khi chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho người mua hiện nay

Theo quy định tại khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Do đó, nếu như bên mua, bên thuê mua nhà, công trình xây dựng không có đề nghị tự làm thủ tục cấp sổ đỏ thì chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản phải có trách nhiệm đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho người mua, thuê mua.

Trường hợp chủ đầu tư không đề nghị cấp sổ đỏ cho người mua thì có thể bị xử phạt theo quy định tại Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, cụ thể hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm như sau:

(1) Từ sau 50 ngày đến 06 tháng:

- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

(2) Từ trên 06 tháng đến 09 tháng:

- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

(3) Từ trên 09 tháng đến 12 tháng:

- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

- Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

(4) Từ 12 tháng trở lên:

- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

- Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

- Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

Lưu ý:

- Thời gian vi phạm nêu trên được tính từ ngày chủ đầu tư bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, đất cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính;

Trường hợp chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm sau thời hạn quy định tại khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì thời gian vi phạm được tính đến ngày chủ đầu tư khắc phục sai phạm.

- Trường hợp trong một dự án mà chủ đầu tư vi phạm ở nhiều mức thời gian khác nhau đối với các căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất khác nhau thì tính tiền phạt theo từng mức phạt nhưng tổng số tiền phạt không được vượt quá 1.000.000.000 đồng.

Như vậy, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có thể bị xử phạt lên đến 1 tỷ nếu như không làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho người mua từ 12 tháng trở lên đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên (trừ trường hợp người mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp sổ đỏ).

Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua, thuê mua theo quy định.

Lưu ý: Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 6 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì mức phạt tiền này là mức phạt đối với tổ chức.

3. Chi tiết 9 trường hợp bị từ chối nhận hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu mới nhất 2025

Căn cứ khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cơ quan giải quyết thủ tục không tiếp nhận hồ sơ hoặc dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký, trừ trường hợp đăng ký đất đai lần đầu mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong các trường hợp sau:

  • Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ thành phần hoặc không đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định.
  • Nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật.
  • Nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án.
  • Nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.
  • Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.
  • Nhận được văn bản của Trọng tài Thương mại Việt Nam về việc thụ lý đơn giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, tài sản gắn liền với đất.
  • Nhận được văn bản yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền.
  • Trường hợp đăng ký biến động đất đai do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nhưng hồ sơ đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không có văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
  • Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất hoặc công trình xây dựng thuộc các dự án này tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai mà chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp là tài sản đã chuyển nhượng, đã bán.
  • Trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên mua tài sản có thỏa thuận về việc tiếp tục dùng tài sản này làm tài sản thế chấp và thực hiện đăng ký thay đổi bên bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.

4. Điều kiện được cấp sổ đỏ

Căn cứ Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 20, 21, 22, 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều kiện được cấp Giấy chứng nhận được chia thành 02 trường hợp chính:

4.1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Đối với những cá nhân, hộ gia đình có giấy tờ về quyền sử dụng đất chia ra làm 02 trường hợp là: giấy tờ đứng tên mình và giấy tờ đứng tên người khác.

Trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đứng tên mình:

Theo quy định của Điều 100 luật Đất đai 2013, người sử dụng đất cần chuẩn bị giấy tờ sau:

  • Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước 15/03/1993 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, số địa chính trược ngày 15/10/1993.
  • Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, giấy tờ bàn giao nhà tình nghĩa găn liền với đất.
  • Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước 15/20/1993 và được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã đucợ sử dụng trước 15/10/1993.
  • Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định.
  • Giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất về quyền sử dụng đất.
  • Một số giấy tờ khác được xác lập trước 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp cá nhân, tổ chức có giấy tờ đứng tên người khác, người sử dụng đất phải đáp ứng đồng thời các điều kiện cấp sổ đỏ sau:

  • Đang sử dụng đất có các giấy tờ nếu trên nhưng tên của người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.
  • Chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tính đến trước ngày 01/07/2014
  • Đất không có tranh chấp.
  • Đối với những trường hợp cá nhân, hộ gia đình được sử dụng đất theo quyết định, bản án của Tòa án cần có tài liệu:
    • Quyết định thi hành bản án của cơ quan thi hành án.
    • Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành.
    • Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực.

4.2. Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện cấp sổ đỏ sau:

  • Đang sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
  • Có hộ khẩu tại địa phương và đang sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
  • Được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

  • Đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sử dụng ổn định từ trước 01/07/2014 và không vi phạm pháp luật đất đai.
  • Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1. Làm sổ đỏ lần đầu có cần đo đạc lại đất không?

Có, nếu chưa có bản đồ địa chính hoặc có sự sai lệch về ranh giới, diện tích thì bắt buộc phải đo đạc lại để xác định chính xác thông tin thửa đất.

5.2. Làm sổ đỏ lần đầu có cần thông qua chính quyền địa phương không?

Có. UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất sẽ thực hiện xác minh nguồn gốc đất, tình trạng tranh chấp, và xác nhận vào hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu.

5.3. Nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ ở đâu?

Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (nơi có đất) hoặc UBND cấp xã nếu có tiếp nhận hồ sơ theo cơ chế một cửa.

5.4. Ai có quyền làm sổ đỏ lần đầu?

Người đang sử dụng đất ổn định, lâu dài, có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc được miễn giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, có thể đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu.

5.5. Có thể ủy quyền cho người khác làm sổ đỏ không?

Có. Người sử dụng đất có thể lập giấy ủy quyền có công chứng, chứng thực để người khác thay mặt thực hiện thủ tục làm sổ đỏ.