Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm làm sổ đỏ cho người mua không?

1. Sổ đỏ là gì?

Hiện nay, không có một văn bản nào quy định về khái niệm sổ đỏ. Sổ đỏ là thuật ngữ được sử dụng để gọi "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” dựa vào màu sắc bên ngoài của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cũng tương tự như sổ đỏ, sổ hồng là tên gọi của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”. Mọi người thường gọi là sổ hồng vì dựa trên màu sắc của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” tại đô thị (thị trấn, nội thành, nội thị xã) do Bộ Xây dựng ban hành.

Sổ hồng cũng là một thuật ngữ pháp lý không được công nhận theo quy định của pháp luật.

2. Trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc làm sổ đỏ cho người mua

Cá nhân, tổ chức trong nước khi mua chung cư, nhà ở hợp pháp thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó trong trường hợp nhà ở có sẵn. Pháp luật có quy định cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho người mua nhà như sau:

Theo quy định tại khoản 4 điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua, phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua trừ trường hợp bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, tại khoản 7 điều 26 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định trách nhiệm của chủ đầu tư là trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua trừ trường hợp bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Từ hai quy định trên, có thể thấy chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp sổ đỏ cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường người mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Đây là trách nhiệm của chủ đầu tư theo luật định nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua khi họ là bên yếu thế trong hợp đồng.

3. Mức xử phạt khi chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho người mua hiện nay

Theo quy định tại khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Do đó, nếu như bên mua, bên thuê mua nhà, công trình xây dựng không có đề nghị tự làm thủ tục cấp sổ đỏ thì chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản phải có trách nhiệm đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho người mua, thuê mua.

Trường hợp chủ đầu tư không đề nghị cấp sổ đỏ cho người mua thì có thể bị xử phạt theo quy định tại Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, cụ thể hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm như sau:

(1) Từ sau 50 ngày đến 06 tháng:

- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

(2) Từ trên 06 tháng đến 09 tháng:

- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

(3) Từ trên 09 tháng đến 12 tháng:

- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

- Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

(4) Từ 12 tháng trở lên:

- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

- Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

- Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

Lưu ý:

- Thời gian vi phạm nêu trên được tính từ ngày chủ đầu tư bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, đất cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính;

Trường hợp chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm sau thời hạn quy định tại khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì thời gian vi phạm được tính đến ngày chủ đầu tư khắc phục sai phạm.

- Trường hợp trong một dự án mà chủ đầu tư vi phạm ở nhiều mức thời gian khác nhau đối với các căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất khác nhau thì tính tiền phạt theo từng mức phạt nhưng tổng số tiền phạt không được vượt quá 1.000.000.000 đồng.

Như vậy, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có thể bị xử phạt lên đến 1 tỷ nếu như không làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho người mua từ 12 tháng trở lên đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên (trừ trường hợp người mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp sổ đỏ).

Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua, thuê mua theo quy định.

Lưu ý: Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 6 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì mức phạt tiền này là mức phạt đối với tổ chức.

Xem thêm bài viết liên quan:

Điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh?

Sàn giao dịch bất động sản là gì? Điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản?

Cách tính thuế giá trị gia tăng khi mua căn hộ chung cư