Cách tính chính xác thuế GTGT khi mua căn hộ chung cư mới nhất 2025

1. Thuế giá trị gia tăng là gì?

Căn cứ vào Điều 2 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 thì thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng.

Theo đó, thuế giá trị gia tăng là một loại thuế được áp dụng trên giá trị gia tăng của một sản phẩm, dịch vụ từ quá trình sản xuất, lưu thông đến khi tới tay người tiêu dùng, được nộp vào ngân sách của Nhà nước theo mức độ tiêu thụ hàng hoá, dịch vụ.

Như vậy, mức thuế giá trị gia tăng thường được tính dựa trên phần chênh lệch giữa giá bán sản phẩm và giá thành sản xuất (hoặc giá mua vào), tức là giá trị mà doanh nghiệp đã "gia tăng" cho sản phẩm. Người tiêu dùng cuối cùng thực sự chịu phần thuế giá trị gia tăng, trong khi các doanh nghiệp tham gia vào chuỗi cung ứng chỉ đóng vai trò thu và nộp thuế này với cơ quan thuế.

2. Căn hộ chung cư là gì?

Theo các quy định của Luật Nhà ở 2023 thì căn hộ chung cư có thể được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

3. Cách tính thuế gia trị gia tăng khi mua căn hộ chung cư

Căn cứ vào các quy định của Luật Thuế Giá trị gia tăng, khi mua căn hộ chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư thì sẽ áp dụng mức thuế suất giá trị gia tăng là 10%.

Theo đó, quy định tại Khoản 10 Điều 7 của Thông tư 219/2013/TT-BTC, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế gia trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá đất để tính thuế gia trị gia tăng.

Dưới đây là một ví dụ minh họa để bạn đọc rõ hơn về cách tính thuế này:

Khi bạn mua căn hộ chung cư với giá chuyển nhượng là 3 tỷ đồng (trong đó có 800 triệu đồng là giá đất được trừ để tính thuế gia trị gia tăng).

Chủ đầu tư phải xác định giá tính thuế gia trị gia tăng đúng theo pháp luật là số thuế gia trị gia tăng mà người mua phải đóng là 2,2 tỷ đồng x 10% = 220 triệu đồng.

4. Nộp thuế giá trị gia tăng tại đâu?

Theo quy định tại Điều 20 Thông tư 219/2013/TT-BTC thì nộp thuế giá trị gia tăng ở các địa điểm sau:

- Người nộp thuế kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng tại địa phương nơi sản xuất, kinh doanh.

- Người nộp thuế kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ có cơ sở sản xuất hạch toán phụ thuộc đóng trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác với tỉnh, thành phố nơi đóng trụ sở chính thì phải nộp thuế giá trị gia tăng tại địa phương nơi có cơ sở sản xuất và địa phương nơi đóng trụ sở chính.

- Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã áp dụng phương pháp trực tiếp có cơ sở sản xuất ở tỉnh, thành phố khác nơi đóng trụ sở chính hoặc có hoạt động bán hàng vãng lai ngoại tỉnh thì doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với doanh thu phát sinh ở ngoại tỉnh tại địa phương nơi có cơ sở sản xuất, nơi bán hàng vãng lai. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải nộp thuế giá trị gia tăng theo tỷ lệ % trên doanh thu tại trụ sở chính đối với doanh thu phát sinh ở ngoại tỉnh đã kê khai, nộp thuế.

- Trường hợp cơ sở kinh doanh dịch vụ viễn thông có kinh doanh dịch vụ viễn thông cước trả sau tại địa phương cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác với tỉnh, thành phố nơi đóng trụ sở chính và thành lập chi nhánh hạch toán phụ thuộc nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ cùng tham gia kinh doanh dịch vụ viễn thông cước trả sau tại địa phương đó thì cơ sở kinh doanh dịch vụ viễn thông thực hiện khai, nộp thuế giá trị gia tăng đối với dịch vụ viễn thông cước trả sau như sau:

+ Khai thuế giá trị gia tăng đối với doanh thu dịch vụ viễn thông cước trả sau của toàn cơ sở kinh doanh với cơ quan thuế quản lý trực tiếp trụ sở chính.

+ Nộp thuế giá trị gia tăng tại địa phương nơi đóng trụ sở chính và tại địa phương nơi có chi nhánh hạch toán phụ thuộc.

Số thuế giá trị gia tăng phải nộp tại địa phương nơi có chi nhánh hạch toán phụ thuộc được xác định theo tỷ lệ 2% (đối với dịch vụ viễn thông cước trả sau chịu thuế giá trị gia tăng với thuế suất 10%) trên doanh thu (chưa có thuế giá trị gia tăng) dịch vụ viễn thông cước trả sau tại địa phương nơi có chi nhánh hạch toán phụ thuộc.

- Việc khai thuế, nộp thuế giá trị gia tăng được thực hiện theo quy định tại Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Quản lý thuế.

Như vậy, người nộp thuế kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng tại địa phương nơi sản xuất, kinh doanh (cụ thể là Chi cục thuế huyện/ quận nơi sản xuất, kinh doanh)

5. Câu hỏi thường gặp

5.1 Thuế suất thuế GTGT là bao nhiêu?

Thuế suất thuế GTGT hiện hành có 3 mức:

• 0%: Áp dụng cho hàng hóa, dịch vụ xuất khẩu và một số trường hợp đặc biệt.

• 5%: Áp dụng cho các hàng hóa và dịch vụ thiết yếu như lương thực, thực phẩm, y tế, giáo dục.

• 10%: Áp dụng cho hầu hết các loại hàng hóa và dịch vụ còn lại.

5.2 Phương pháp khấu trừ thuế áp dụng cho đối tượng nào?

• Phương pháp khấu trừ thuế GTGT thường áp dụng cho doanh nghiệp có sổ sách kế toán, chứng từ hợp pháp và đăng ký kê khai thuế theo phương pháp khấu trừ.

5.3 Phương pháp trực tiếp tính thuế GTGT áp dụng cho đối tượng nào?

• Phương pháp trực tiếp áp dụng cho các cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh nhỏ lẻ, hoặc doanh nghiệp không đáp ứng điều kiện để áp dụng phương pháp khấu trừ thuế.