Phân biệt sổ đỏ đồng sở hữu và sổ đỏ riêng và một số lưu ý về đồng sở hữu sổ đỏ

Sổ đỏ đồng sở hữu là thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, khi sang tên, thế chấp, mua bán. phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên chung quyền sử dụng.

02/10/2024 64 lượt xem

*Phân Biệt Sổ Đỏ Đồng Sở Hữu Và Sổ Đỏ Riêng và một số lưu ý về đồng sở hữu sổ đỏ*

1. Thế nào là đồng sở hữu quyền sử dụng đất?

Khoản 1 Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau: “Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản.”.

Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:

“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 1 giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Căn cứ vào các quy định trên ta có thể hiểu rằng, đồng sở hữu quyền sử dụng đất là việc hai hoặc nhiều người cùng có quyền sử dụng đất chung trên một thửa đất, những người sử dụng đất này có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với quyền sử dụng đất chung.

*Thế nào là đồng sở hữu quyền sử dụng đất?*

Điều quan trọng cần lưu ý là mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đồng sở hữu đều phải có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu mới có giá trị pháp lý. Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi và sự đồng thuận của tất cả các bên liên quan trong việc sử dụng và quản lý thửa đất chung.

2. Những trường hợp đồng sở hữu quyền sử dụng đất thường gặp?

Hộ gia đình

Khi thửa đất được cấp cho hộ gia đình, tất cả các thành viên trong hộ đều có quyền và nghĩa vụ đối quyền sử dụng đất. Các giao dịch liên quan đến thửa đất này phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ.

Các thành viên trong hộ có thể thỏa thuận về ủy quyền cho một người đại diện thực hiện quyền sử dụng đất thay cho họ.

Vợ chồng

Quyền sử dụng đất có được trong thời kỳ hôn nhân có thể được xem là tài sản chung. Vì vậy, việc định đoạt liên quan đến quyền sử dụng đất cần có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.

Nhóm người đầu tư chung

Một nhóm gồm nhiều người cùng nhau đầu tư mua một thửa đất sẽ trở thành đồng sở hữu của thửa đất đó. Quyền sở hữu chung được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với tên của tất cả các thành viên trong nhóm.

Thừa kế

Khi thửa đất được thừa kế bởi nhiều người, tất cả những người thừa kế đều trở thành đồng sở hữu của thửa đất đó. Việc sử dụng đất chung cần có sự đồng ý của tất cả những người thừa kế.

3. Rủi ro tiềm ẩn khi mua đất có đồng sở hữu đất

Tranh chấp do mâu thuẫn lợi ích

Việc sở hữu chung bất động sản với nhiều người có thể dẫn đến mâu thuẫn lợi ích trong quá trình sử dụng, sửa chữa, xây dựng hoặc bán lại tài sản. Khó khăn trong việc thống nhất ý kiến chung giữa các đồng sở hữu, dẫn đến tranh chấp, kiện tụng.

Phân chia tài sản bất hợp lý

Việc phân chia quyền lợi, trách nhiệm trên tài sản chung không rõ ràng, dẫn đến tranh chấp khi tách sổ hoặc bán lại. Trường hợp có người đồng sở hữu qua đời, việc phân chia di sản có thể phức tạp và tốn kém thời gian.

Rủi ro pháp lý

Việc mua bán đất đồng sở hữu có thể vi phạm quy định pháp luật về bất động sản, dẫn đến vô hiệu hóa hợp đồng hoặc tranh chấp pháp lý. Khó khăn trong việc hoàn tất các thủ tục pháp lý do thiếu sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu.

Nguy cơ lừa đảo

Một số đối tượng xấu lợi dụng hình thức đồng sở hữu để lừa đảo người mua, ví dụ như chia nhỏ thửa đất, xây nhà trái phép, giả mạo giấy tờ. Người mua có thể mất tiền và không được sở hữu bất động sản như mong muốn.

*Rủi ro tiềm ẩn khi mua đất có đồng sở hữu đất*

Hạn chế thanh khoản

Việc bán lại đất đồng sở hữu thường khó khăn hơn so với đất sở hữu riêng do nhiều người cùng có quyền sở hữu. Phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu mới có thể thực hiện giao dịch, dẫn đến mất thời gian và công sức.

4. Phân biệt sổ đỏ đồng sở hữu và sổ đỏ riêng

Để làm rõ sự khác nhau giữa sổ đỏ đồng sở hữu và sổ đỏ riêng, hãy cùng xem xét các khía cạnh sau: chủ thể (chủ sở hữu sổ), hình thức, điều kiện cấp và quyền hạn của chủ thể. Cụ thể:

	Sổ đỏ đồng sở hữu	Sổ đỏ riêng
Chủ thể	Từ 02 người trở lên, không có quan hệ vợ chồng hay con cái.	Là 01 hoặc 02 người trở lên có quan hệ vợ chồng, quan hệ con cái.
Hình thức sổ	Sổ đỏ được cấp cho từng cá nhân có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu các cá nhân có yêu cầu thì cấp chung 01 sổ.	Tất cả các cá nhân đứng tên trên 01 sổ.
Điều kiện cấp	Các chủ thể có thỏa thuận thửa đất là tài sản chung hoặc cùng góp tiền mua và yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận cho các chủ thể này cùng có quyền hạn với thửa đất đó. Diện tích thửa đất không đủ điều kiện để tách thành nhiều thửa độc lập hoặc diện tích thửa đất quá nhỏ không đủ điều kiện để được cấp sổ thì có thể hợp thửa với người khác để được cấp.	Diện tích thửa đất đủ điều kiện được cấp sổ theo quy định của Luật Đất đai theo từng khu vực, địa phương.
Quyền hạn của chủ thể	Để thực hiện các giao dịch làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng, quyền sở hữu của các chủ thể thì cần có sự đồng thuận của tất cả những người đứng tên trên sổ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể.	Chỉ cần có quyết định của 01 người (là người đứng tên trên sổ đỏ) hoặc thống nhất ý kiến của cả vợ, chồng, các con (tất cả những người đứng tên trên sổ).