Hợp đồng cho thuê trọ có cần công chứng chứng thực không? Rủi ro khi không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà trọ gồm những gì?

1. Khái niệm hợp đồng thuê trọ

Hợp đồng thuê nhà trọ là một thỏa thuận giữa bên cho thuê (chủ nhà) và bên thuê (người thuê nhà trọ) về việc sử dụng một căn nhà trọ hoặc phòng trọ. Đây là một loại hợp đồng thuê nhà có đối tượng cho thuê là nhà trọ hoặc phòng trọ.

Hình thức giao kết hợp đồng: Hợp đồng cho thuê nhà trọ có thể được giao kết bằng lời nói hoặc văn bản. Trong đó, hình thức giao kết bằng văn bản có giá trị pháp lý cao hơn, tạo được sự minh bạch, rõ ràng cho cả người đi thuê và người cho thuê trọ, tránh những tranh chấp sau này.

Với những nhà trọ có thời gian thuê ngắn theo giờ hoặc theo ngày thì có thể xác lập thông tin bằng lời nói hoặc có bảng giá niêm yết công khai. Bên cho thuê chỉ cần bên thuê cung cấp chứng minh thư để quản lý thông tin theo dõi hàng ngày.

Với trường hợp thuê nhà trọ dài ngày thì việc tạo lập hợp đồng thuê nhà là cần thiết. Bởi theo yêu cầu của pháp luật hiện nay, chủ nhà trọ sẽ phải quản lý, thực hiện làm tạm trú tạm vắng cho người thuê nhà. Việc ký hợp đồng sẽ đảm bảo tính pháp lý nếu xảy ra các sự việc ngoài mong muốn.

Lợi ích của việc ký kết hợp đồng: Khi ký kết hợp đồng thuê nhà trọ cả hai bên sẽ biết rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Hợp đồng cũng giúp đảm bảo tính pháp lý và tạo điều kiện cho việc quản lý và giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình thuê nhà trọ.

2. Hợp đồng thuê trọ có cần thực hiện công chứng, chứng thực không?

Hợp đồng thuê hay hợp đồng thuê nhà nhà là một văn bản quan trọng, là căn cứ thỏa thuận giữa người đi thuê nhà và người cho thuê nhà về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Thế nhưng không phải ai cũng hiểu rõ quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà cũng như việc thỏa thuận sao cho cần bằng, đảm bảo lợi ích giữa các bên.

Điều 472 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về Hợp đồng thuê tài sản như sau:

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan

Việc quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng thuê trọ không được quy định trong BLDS tuy nhiên lại được quy định cụ thể trong Luật nhà ở 2023. Điểm b khoản 2 Điều 164 Luật nhà ở 2023 quy định như sau:

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu

Như vậy việc công chứng, chứng thực là không bắt buộc đối với hợp đồng thuê trọ mà nó tùy thuộc vào nhu cầu của các bên khi tham gia hợp đồng. Tuy nhiên việc không tiến hành công chứng này liệu có mang lại rủi ro cho các chủ thể

3. Những rủi ro khi không thực hiện công chứng, chứng thực

Hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, vì vậy giá trị pháp lý của hợp đồng trọ nhà không phụ thuộc vào việc có công chứng, chứng thực hay không.

Trên thực tế khi không tiến hành công chứng, chứng thực người thuê nhà có thể bị hủy hợp đồng hoặc đòi lại nhà trước thời hạn như vậy bên thuê nhà phải chịu thiệt và khó có thể lấy lại quyền lợi. Đặc biệt, người thuê nhà nên yêu cầu hợp đồng công chứng vì nếu chủ nhà đơn phương hủy hợp đồng, đòi lại nhà trước thời hạn thì hầu hết bên thuê nhà phải chịu thiệt. Đặc biệt, cũng cần kiểm tra tính pháp lý của căn nhà như có thuế chấp, ngăn chặn gì hay không để hạn chế tranh chấp có thể xảy ra

4. Hồ sơ cần có khi yêu cầu công chứng hợp đồng thuê nhà

Căn cứ khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, khi thực hiện công chứng hợp đồng thuê nhà, người có yêu cầu công chứng cần chuẩn bị hồ sơ như sau:

• Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
• Dự thảo hợp đồng thuê nhà;
• Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là nhà ở đó;
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng thuê nhà mà pháp luật quy định phải có.

Lưu ý: Bản sao quy định nêu trên là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

5. Lưu ý khi liên hệ tìm nhà, giao dịch thuê nhà

Bất cứ một dịch vụ nào phát triển cũng kéo theo việc xuất hiện các điểm trung gian, đối với mua bán nhà đất, các điểm này còn được gọi là “cò”. Lực lượng “cò” phát triển rất mạnh, do đó, khi tìm kiếm nhà trọ, cần phải tìm đến các nguồn uy tín. Trong một số trường hợp việc tiếp xúc với “cò” có thể không gây thiệt hại, nhưng một số trường hợp khác có dấu hiệu lừa đảo thì hậu quả rất khôn lường.

Người giao dịch trực tiếp với bạn cần đảm bảo những yêu cầu như:

• Có chứng nhận sở hữu nhà cho thuê và các giấy tờ hợp pháp khác*, dựa vào đó bạn có thể xác định chắc chắn mình đang làm việc với một người có đủ quyền quyết định với căn nhà, đồng thời không bị tính thêm các chi phí giới thiệu trung gian.
• Có chứng minh nhân dân hoặc các giấy tờ tùy thân khác làm tin, những loại giấy tờ này như bằng chứng an toàn cho bạn, khi có bất kỳ tranh chấp nào, bạn hoàn toàn có thể nhờ các cơ quan có thẩm quyền can thiệp dựa trên việc cung cấp chúng.

6. Những câu hỏi thường gặp

6.1. Làm thế nào để chấm dứt hợp đồng thuê nhà trọ một cách hợp pháp?

Để chấm dứt hợp đồng thuê nhà trọ đúng pháp luật, các bên cần tuân thủ theo các điều khoản đã được ghi trong hợp đồng, đồng thời đảm bảo thông báo cho bên còn lại theo đúng thời gian quy định (thường là trước ít nhất 15 hoặc 30 ngày). Nếu hợp đồng hết hạn mà không có thỏa thuận gia hạn, hợp đồng sẽ tự động chấm dứt. Trong trường hợp một bên vi phạm nghĩa vụ, bên còn lại có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng sau khi đã thông báo và yêu cầu khắc phục vi phạm mà không được đáp ứng. Việc chấm dứt hợp đồng đúng thủ tục giúp tránh tranh chấp pháp lý và đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.

6.2. Có thể thay đổi điều khoản trong hợp đồng thuê nhà trọ sau khi đã ký kết không?

Việc thay đổi điều khoản trong hợp đồng thuê nhà trọ chỉ có thể thực hiện khi cả hai bên đồng thuận và có thỏa thuận bổ sung hoặc sửa đổi hợp đồng bằng văn bản. Những thay đổi này cần được ghi rõ ràng, cụ thể để tránh hiểu lầm và đảm bảo tính pháp lý. Nếu một bên tự ý thay đổi điều khoản mà không được sự đồng ý của bên kia, thì các thay đổi đó không có giá trị pháp lý. Do đó, khi cần điều chỉnh về giá thuê, thời hạn hoặc các quyền, nghĩa vụ khác, các bên nên trao đổi, thương lượng kỹ và lập văn bản bổ sung hợp đồng để đảm bảo minh bạch và tránh tranh chấp.