Đất thương mại dịch vụ là gì? Có thời hạn sử dụng bao nhiêu năm?
1. Đất thương mại dịch vụ là gì?
Điều 206 của Luật Đất đai năm 2024 quy định về việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Đất thương mại, dịch vụ bao gồm những khu vực được sử dụng để xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại và dịch vụ, cũng như các công trình khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại và dịch vụ. Những khu vực này có vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế địa phương, tạo ra cơ hội việc làm và thúc đẩy sự phát triển của thị trường dịch vụ và sản phẩm. Cùng với đó, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là những khu vực được sử dụng để xây dựng các cơ sở sản xuất không thuộc khu công nghiệp hoặc cụm công nghiệp, nhằm phát triển các ngành nghề phi nông nghiệp trong các khu vực ngoài các khu công nghiệp lớn.
Việc sử dụng các loại đất này cần phải tuân thủ các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Đồng thời, việc sử dụng đất phải phù hợp với các quy định về bảo vệ môi trường. Điều này nhằm đảm bảo rằng việc phát triển các khu vực đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp không gây ảnh hưởng xấu đến môi trường xung quanh và phù hợp với các kế hoạch phát triển bền vững của khu vực.
Tổ chức kinh tế và cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp có thể thực hiện thông qua nhiều hình thức khác nhau. Các hình thức này bao gồm việc Nhà nước cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất từ các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân khác, hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, cá nhân khác, hoặc từ người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Những người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể sử dụng đất thông qua các hình thức tương tự, bao gồm việc thuê đất, thuê lại đất từ các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân, hoặc nhận thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ và cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Đối với các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp cũng có thể thực hiện qua các hình thức tương tự như Nhà nước cho thuê đất, thuê đất, thuê lại đất từ các tổ chức kinh tế khác hoặc từ người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Họ cũng có thể thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các tổ chức kinh tế khác.
Các quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng đất trong các hoạt động thương mại, dịch vụ và sản xuất phi nông nghiệp, đồng thời bảo đảm sự minh bạch và hợp pháp trong việc sử dụng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này cũng giúp kiểm soát và quản lý việc sử dụng đất một cách hiệu quả, phù hợp với quy hoạch phát triển và bảo vệ môi trường, đồng thời khuyến khích sự đầu tư và phát triển bền vững trong lĩnh vực thương mại và sản xuất phi nông nghiệp.
2. Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ
Thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ được quy định rõ ràng trong các điều khoản của Luật Đất đai 2024, đặc biệt là tại khoản 4 Điều 171. Theo đó, việc xác định thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp có thể được thực hiện theo các hình thức ổn định lâu dài hoặc có thời hạn, tùy thuộc vào tình hình cụ thể và quy định của pháp luật.
2.1. Thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ ổn định lâu dài được quy định tại khoản 4 Điều 171 Luật Đất đai 2024
Theo quy định này, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ một cách ổn định lâu dài trong những trường hợp cụ thể sau đây:
2.1.1. Sử dụng ổn định đã được công nhận
Nếu cá nhân hoặc tổ chức đã và đang sử dụng đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp một cách ổn định và liên tục, và việc sử dụng này đã được Nhà nước công nhận, thì thời hạn sử dụng đất sẽ được đảm bảo ổn định lâu dài. Điều này có nghĩa là, nếu người sử dụng đất đã được xác nhận việc sử dụng đất đúng mục đích và không có vi phạm pháp luật về đất đai, họ sẽ không phải đối mặt với việc gia hạn đất thường xuyên hay thay đổi quy định sử dụng đất trong suốt thời gian sử dụng.
2.1.2. Không thuộc diện đất được giao có thời hạn, cho thuê
Thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài chỉ áp dụng đối với những trường hợp mà đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp không thuộc diện đất được Nhà nước giao có thời hạn hoặc cho thuê. Điều này có nghĩa là, nếu đất đã được giao cho tổ chức hoặc cá nhân không kèm theo thời hạn cụ thể hoặc không phải là đất cho thuê, thì người sử dụng đất sẽ được hưởng quyền sử dụng đất ổn định lâu dài mà không cần lo lắng về việc hết hạn hoặc gia hạn.
2.2. Thời hạn sử dụng đất có thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật Đất đai 2024
Ngoại trừ các trường hợp đặc biệt được nêu tại Điều 171 của Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất sẽ được quy định theo các tiêu chí cụ thể. Điều này nhằm đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong việc phân bổ và quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện cho các dự án đầu tư và hoạt động sản xuất được thực hiện hiệu quả.
2.2.1. Thời hạn đối với các dự án đầu tư:
Thời hạn tối đa là 50 năm: Đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất, thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất sẽ được xem xét và quyết định dựa trên thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc theo yêu cầu của đơn xin giao đất, thuê đất. Tuy nhiên, thời hạn này không được vượt quá 50 năm. Điều này có nghĩa là, nếu dự án đầu tư có thời gian hoạt động dự kiến ngắn hơn 50 năm, thời hạn sử dụng đất sẽ được điều chỉnh theo thời gian dự kiến hoạt động của dự án hoặc theo nhu cầu cụ thể của đơn xin giao đất, thuê đất.
Thời hạn đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm: Trong trường hợp các dự án đầu tư có thời hạn hoạt động vượt quá 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư, thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất sẽ được căn cứ vào thời hạn hoạt động của dự án, nhưng không được vượt quá 70 năm. Điều này cho phép các dự án có thời hạn dài hơn được giao đất hoặc cho thuê đất tương ứng với thời gian hoạt động dự án, tuy nhiên vẫn phải tuân thủ giới hạn tối đa là 70 năm.
2.2.2. Gia hạn sử dụng đất:
Xem xét gia hạn sau khi hết thời hạn: Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng, Nhà nước sẽ xem xét việc gia hạn quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thời gian gia hạn không được vượt quá thời hạn quy định tại khoản này. Điều này nhằm đảm bảo tính ổn định trong việc quản lý và sử dụng đất đai, đồng thời tạo cơ hội cho người sử dụng đất có thể tiếp tục hoạt động mà không phải đối mặt với những rủi ro liên quan đến việc hết hạn quyền sử dụng đất.
2.2.3. Trường hợp không lập dự án đầu tư:
Thời hạn tối đa là 50 năm: Đối với các trường hợp không lập dự án đầu tư, thời hạn sử dụng đất sẽ được quyết định dựa trên đơn xin giao đất hoặc thuê đất, nhưng cũng không được vượt quá 50 năm. Điều này có nghĩa là, đối với những hoạt động sử dụng đất không liên quan đến các dự án đầu tư lớn, thời hạn sử dụng đất sẽ được căn cứ trên yêu cầu cụ thể của đơn xin giao đất hoặc thuê đất nhưng vẫn phải tuân thủ giới hạn tối đa là 50 năm.
3. Quy trình giao đất, cho thuê đất thương mại dịch vụ
Quy trình giao đất và cho thuê đất thương mại, dịch vụ là một chuỗi các bước pháp lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật và đáp ứng các yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội. Dưới đây là mô tả chi tiết về quy trình này theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản pháp luật liên quan:
3.1. Bước 1. Đề xuất và chuẩn bị hồ sơ:
a. Đề xuất nhu cầu sử dụng đất:
Cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất thương mại, dịch vụ cần nộp đơn đề xuất hoặc hồ sơ xin giao đất, thuê đất tới cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Hồ sơ thường bao gồm các tài liệu như dự án đầu tư, phương án sử dụng đất, kế hoạch phát triển dự án, và các giấy tờ liên quan khác.
b. Chuẩn bị hồ sơ:
Hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất cần được chuẩn bị đầy đủ và chính xác, bao gồm các giấy tờ pháp lý, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có), và các tài liệu khác như bản vẽ thiết kế, phương án phát triển, chứng nhận năng lực tài chính.
3.2. Bước 2. Thẩm định và xét duyệt hồ sơ:
a. Tiếp nhận hồ sơ:
Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai (cấp huyện hoặc cấp tỉnh) tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tính hợp lệ của các tài liệu trong hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan sẽ yêu cầu bổ sung.
b. Thẩm định hồ sơ:
Hồ sơ sẽ được chuyển đến phòng tài nguyên và môi trường hoặc các cơ quan chức năng khác để thẩm định. Việc thẩm định bao gồm việc kiểm tra tính pháp lý của dự án, đánh giá ảnh hưởng đến quy hoạch sử dụng đất, môi trường và các yếu tố khác.
c. Xét duyệt:
Sau khi thẩm định, hồ sơ sẽ được đưa ra xét duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện). Cơ quan xét duyệt sẽ quyết định việc giao đất hoặc cho thuê đất dựa trên các tiêu chí pháp lý và quy hoạch.
3.3. Bước 3. Quyết định giao đất, cho thuê đất:
a. Ra quyết định:
Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định chính thức về việc giao đất hoặc cho thuê đất. Quyết định này sẽ nêu rõ các điều kiện và thời hạn sử dụng đất, mức phí giao đất hoặc thuê đất, và các nghĩa vụ khác của bên nhận đất.
b. Ký hợp đồng:
Sau khi quyết định được phê duyệt, hai bên (Nhà nước và người nhận đất) sẽ ký hợp đồng giao đất hoặc thuê đất. Hợp đồng này sẽ quy định rõ các điều khoản liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như các điều kiện cụ thể về sử dụng đất.
3.4. Bước 4. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
a. Thực hiện nghĩa vụ tài chính:
Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, bao gồm thanh toán tiền thuê đất, tiền sử dụng đất hoặc các khoản phí liên quan khác.
b. Cấp Giấy chứng nhận:
Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính và hoàn tất các thủ tục cần thiết, cơ quan quản lý nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức. Giấy chứng nhận này xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nhận đất.
3.5. Bước 5. Quản lý và giám sát:
a. Theo dõi việc sử dụng đất:
Cơ quan quản lý đất đai sẽ tiến hành kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất của người nhận để đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích và các quy định pháp luật.
b. Xử lý vi phạm:
Nếu phát hiện các vi phạm trong quá trình sử dụng đất, cơ quan quản lý sẽ có các biện pháp xử lý theo quy định của pháp luật, bao gồm yêu cầu khắc phục vi phạm, xử phạt hành chính hoặc thu hồi đất nếu cần thiết.
3.6. Bước 6. Gia hạn và điều chỉnh:
a. Gia hạn sử dụng đất:
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn thời gian sử dụng, họ phải làm đơn xin gia hạn và nộp kèm các tài liệu liên quan. Cơ quan quản lý sẽ xem xét và quyết định gia hạn theo quy định của pháp luật.
b. Điều chỉnh hợp đồng:
Trong trường hợp có thay đổi về mục đích sử dụng đất hoặc các điều kiện khác, người sử dụng đất có thể yêu cầu điều chỉnh hợp đồng. Cơ quan quản lý sẽ xem xét và thực hiện các điều chỉnh cần thiết nếu phù hợp với quy định pháp luật.
Quy trình giao đất và cho thuê đất thương mại, dịch vụ được thiết kế nhằm đảm bảo sự công khai, minh bạch và hợp pháp trong việc quản lý và sử dụng đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động kinh doanh và đầu tư phát triển.
4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại, dịch vụ được quy định trong Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan. Dưới đây là một cái nhìn tổng quan về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng loại đất này:
4.1. Quyền của người sử dụng đất thương mại, dịch vụ:
4.1.1. Quyền sử dụng đất theo mục đích đã được cấp phép:
Người sử dụng đất có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích đã được cấp phép hoặc quy định trong hợp đồng thuê đất, bao gồm việc xây dựng và vận hành các cơ sở kinh doanh thương mại và dịch vụ. Họ có quyền tự do hoạt động trong phạm vi các mục đích này mà không bị can thiệp trái pháp luật.
4.1.2. Quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất:
Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê, hoặc thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Điều này giúp tạo cơ hội cho các cá nhân và tổ chức khác tiếp cận và sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đồng thời cho phép người sử dụng đất tối ưu hóa giá trị tài sản của mình.
4.1.3. Quyền nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án công cộng hoặc vì lý do lợi ích quốc gia, người sử dụng đất có quyền được bồi thường theo quy định của pháp luật. Quyền này bao gồm việc nhận tiền bồi thường và các hỗ trợ khác để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất bị ảnh hưởng.
4.1.4. Quyền yêu cầu Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Người sử dụng đất có quyền yêu cầu Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều này giúp xác nhận quyền sở hữu và sử dụng đất một cách chính thức, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
4.1.5. Quyền yêu cầu Nhà nước giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất:
Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Quyền này đảm bảo rằng các vấn đề về quyền sử dụng đất sẽ được giải quyết một cách công bằng và hợp pháp.
4.2. Nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại, dịch vụ:
4.2.1. Nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích:
Người sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích đã được cấp phép hoặc quy định trong hợp đồng thuê đất. Việc sử dụng đất không đúng mục đích có thể dẫn đến các biện pháp xử lý theo quy định của pháp luật.
4.2.2. Nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước:
Người sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, bao gồm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh và các khoản phí khác. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng hạn giúp duy trì tính hợp pháp trong việc sử dụng đất.
4.2.3. Nghĩa vụ bảo vệ môi trường:
Người sử dụng đất phải thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường trong quá trình sử dụng đất, bao gồm việc xử lý chất thải, giảm thiểu ô nhiễm và thực hiện các yêu cầu về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật. Điều này nhằm bảo vệ tài nguyên môi trường và sức khỏe cộng đồng.
4.2.4. Nghĩa vụ tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất:
Người sử dụng đất phải tuân thủ các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Điều này đảm bảo rằng việc sử dụng đất không gây ảnh hưởng tiêu cực đến các dự án phát triển đô thị và quy hoạch của địa phương.
4.2.5. Nghĩa vụ cung cấp thông tin và hợp tác với cơ quan chức năng:
Người sử dụng đất có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác cho cơ quan Nhà nước khi được yêu cầu và hợp tác với các cơ quan chức năng trong việc kiểm tra, thanh tra và xử lý các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất.
4.2.6. Nghĩa vụ đảm bảo an toàn công trình và sử dụng đất hợp pháp:
Người sử dụng đất phải đảm bảo an toàn cho các công trình xây dựng và hoạt động trên đất. Họ cũng phải thực hiện các quy định về xây dựng, phòng cháy chữa cháy và các quy định khác liên quan đến việc sử dụng đất.
Xem thêm các bài viết liên quan:
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân
Những điểm mới cơ bản của Luật đất đai năm 2024 so với Luật đất đai năm 2013
Thế nào là tranh chấp đất đai? Phân loại tranh chấp đất đai thường gặp hiện nay?