Hợp đồng đặt cọc có vô hiệu khi người nhận đặt cọc không đứng tên trên sổ đỏ không?

4. Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng có được phép không?

Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Ngoài ra, Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

Theo đó, khi hợp đồng đã được công chứng thì các bên phải có nghĩa vụ thi hành; nếu trường hợp bên nào không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng thì bên khác còn lại có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Một trong các yêu cầu có thể đưa ra khởi kiện tại Tòa đó là yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đã giao kết và đã được công chứng đó vô hiệu nếu rơi vào các trường hợp giao dịch vô hiệu theo pháp luật dân sự; cụ thể khi rơi vào một trong 08 trường hợp sau theo quy định từ Điều 122 – 130 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Như vậy, nếu không thuộc các trường hợp nêu trên thì các bên không được phép tự ý hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng.

5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc được quy định ra sao?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì bên nhận cọc trong hợp đồng đặt cọc có quyền và nghĩa vụ sau:

• Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;
• Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;
• Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;
• Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;
• Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Và theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì bên đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc có quyền và nghĩa vụ sau:

• Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
• Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;
• Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc.
• Chi phí hợp lý là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
• Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc;
• Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự 2015, luật khác liên quan quy định.

6. Phí thế chân có phải là tiền cọc không?

Tiền đặt cọc là gì?

• Là khoản tiền hoặc tài sản do một bên giao cho bên kia để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong tương lai (theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015).
• Thường dùng trong các giao dịch mua bán, thuê, chuyển nhượng tài sản, như nhà đất, xe, dịch vụ...
• Có chế tài rõ ràng:
  • Nếu bên đặt cọc vi phạm, thì mất cọc;
  • Nếu bên nhận cọc vi phạm, thì phải trả lại cọc và thêm một khoản tương đương (trừ khi có thỏa thuận khác).

Phí thế chân là gì?

Là khoản tiền tạm giữ để đảm bảo người sử dụng dịch vụ tuân thủ các cam kết, thường gặp trong các giao dịch như:

• Thuê xe máy, thuê nhà ngắn hạn, thuê thiết bị, tham gia cuộc thi...
• Không có tính ràng buộc hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng, và thường được hoàn trả đầy đủ nếu không có vi phạm.

Pháp luật không có quy định rõ về "phí thế chân", chủ yếu điều chỉnh theo thỏa thuận dân sự giữa các bên.

Phí thế chân không phải là tiền đặt cọc theo quy định pháp luật, nhưng về bản chất đều là khoản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, tiền đặt cọc có chế tài pháp lý rõ ràng hơn và thường dùng trong các hợp đồng có giá trị cao hoặc dài hạn, trong khi phí thế chân chủ yếu là thỏa thuận dân sự mang tính tạm thời.

Nếu bạn đang tham gia giao dịch có “phí thế chân”, hãy yêu cầu bên cung cấp dịch vụ lập giấy biên nhận rõ ràng về điều kiện hoàn trả để tránh tranh chấp.

7. Những câu hỏi thường gặp

7.1. Tiền đặt cọc có thể được chuyển nhượng cho người khác không?

Về nguyên tắc, tiền đặt cọc là quyền tài sản của bên đặt cọc và được dùng để bảo đảm thực hiện hợp đồng chính. Trong hợp đồng đặt cọc, nếu không có điều khoản hạn chế hoặc cấm, bên đặt cọc có thể chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ liên quan đến khoản đặt cọc cho người khác. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng này cần được bên nhận đặt cọc chấp thuận hoặc phải được quy định rõ trong hợp đồng. Nếu không, bên nhận đặt cọc có thể từ chối nhận chuyển nhượng khoản tiền này. Việc chuyển nhượng tiền đặt cọc có thể phát sinh các rủi ro pháp lý nếu các bên không thống nhất hoặc không rõ ràng về trách nhiệm của người nhận chuyển nhượng trong việc thực hiện hợp đồng chính.

7.2. Trường hợp bên nhận đặt cọc phá sản, tiền đặt cọc sẽ xử lý như thế nào?

Khi bên nhận đặt cọc bị phá sản, khoản tiền đặt cọc mà họ đang giữ sẽ được xem xét theo quy định của pháp luật về phá sản và tài sản đảm bảo. Tiền đặt cọc là tài sản của bên đặt cọc, nên về nguyên tắc, trong quá trình phá sản, khoản tiền này phải được bảo vệ và ưu tiên trả lại cho bên đặt cọc trước khi phân chia cho các chủ nợ khác. Tuy nhiên, trong thực tế, nếu không có thỏa thuận rõ ràng hoặc chứng cứ xác nhận việc đặt cọc, bên đặt cọc có thể gặp khó khăn khi đòi lại tiền. Do vậy, bên đặt cọc nên yêu cầu lập biên bản nhận tiền rõ ràng hoặc ký hợp đồng có công chứng để tăng cường bảo vệ quyền lợi trong trường hợp này.