Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi người nhận đặt cọc không đứng tên trên sổ đỏ?
1. Quy định của pháp luật về hợp đồng đặt cọc như thế nào?
Theo Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, đặt cọc là:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng giao dịch dân sự, được giao kết bởi bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc, việc đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo thực hiện hợp đồng hoặc giao kết hợp đồng hoặc đôi khi là cả hai.
Cũng theo quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Khi nào thì một hợp đồng đặt cọc được xem là có hiệu lực?
Tại khoản 1 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 Bộ luật Dân sự hiện hành cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.
Do đó dẫn chiếu đến Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
Giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.
Dẫn chiếu theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Theo đó, hợp đồng đặt cọc được xem là có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
3. Hợp đồng đặt cọc có vô hiệu khi người nhận đặt cọc không đứng tên trên sổ đỏ không?
Theo Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015, hợp đồng giao dịch dân sự sẽ có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Theo đó, năng lực pháp luật dân sự của chủ thể tham gia hợp đồng được quy định tại Điều 17 Bộ Luật Dân sự 2015 bao gồm:
- Quyền nhân thân không gắn với tài sản và quyền nhân thân gắn với tài sản.
- Quyền sở hữu, quyền thừa kế và quyền khác đối với tài sản.
- Quyền tham gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó
Từ các quy định trên có thể hiểu, khi giao kết hợp đồng giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng,...), các chủ thể phải đảm bảo các quyền sở hữu, quyền thừa kế đối với tài sản là đối tượng của hợp đồng giao dịch dân sự đó.
Do đó, khi giao kết hợp đồng đặt cọc mà người nhận đặt cọc chưa đứng tên trên sổ đỏ, tức là về mặt giấy tờ, người nhận đặt cọc chưa có quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất cho nên hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu.
Tuy nhiên, trên thực tế xét xử, có trường hợp người nhận đặt cọc không đứng tên sổ đỏ nhưng Tòa án vẫn tuyên bố hợp đồng không bị vô hiệu do nhiều yếu tố khác của vụ án.
Như vậy, phụ thuộc vào tình tiết của vụ án, mà hợp đồng đặt cọc sẽ bị tuyên vô hiệu hoặc không vô hiệu khi người nhận đặt cọc không đứng tên trên sổ đỏ.
Xem thêm các bài viết liên quan:
Đặc điểm và hậu quả pháp lý của hợp đồng lao động vô hiệu
Hợp đồng vô hiệu là gì Trường hợp nào thì hợp đồng vô hiệu? Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu