1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là gì?

Căn cứ khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.

2. Cập nhật mẫu Sổ đỏ, Sổ hồng mới nhất năm 2025

Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Sổ hồng, Sổ đỏ mới bao gồm 02 trang và được áp dụng từ 01/8/2024. Nội dung và hình thức thể hiện thông tin cụ thể trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo Mẫu số 04/ĐK-GCN của Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT

Theo quy định tại Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm một (01) tờ có hai (02) trang, in nền hoa văn trống đồng, màu hồng cánh sen, có kích thước 210 mm x 297 mm, có Quốc huy, Quốc hiệu, dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất", số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 08 chữ số, dòng chữ "Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR", số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận (được gọi là phôi Giấy chứng nhận).

(2) Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thế hiện các nội dung sau:

• Trang 1 của Giấy chứng nhận gồm các nội dung:
  • Quốc hiệu, Quốc huy;
  • Dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất" in màu đỏ;
  • Mã QR;
  • Tên "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất" in màu đỏ;
  • Mã Giấy chứng nhận;
  • Mục "1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất";
  • Mục "2. Thông tin thửa đất";
  • Mục "3. Thông tin tài sản gắn liền với đất"; địa danh, ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký Giấy chứng nhận; số phát hành Giấy chứng nhận (số seri): dòng chữ " Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR";
• Trang 2 của Giấy chứng nhận gồm các nội dung:
  • Mục “4. Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất."
  • Mục "5. Ghi chú";
  • Mục "6. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận:";
  • Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
  • Nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận;

3. Cơ quan nào có thẩm quyền cấp Sổ hồng, Sổ đỏ từ ngày 01/8/2024?

Thẩm quyền cấp Sổ hồng, Sổ đỏ được quy định như sau: UBND cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận cho một số đối tượng như: Tổ chức trong nước; Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc; Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp. UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận cho cộng đồng dân cư, cá nhân.

Đồng thời, tổ chức đăng ký đất đai cấp cho tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài. Chi nhánh tổ chức đăng ký đất đai cấp cho cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài...

Theo quy định tại Điều 136 Luật Đất đai 2024 về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

• Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với các trường hợp đăng ký lần đầu mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trường hợp quy định tại điểm b khoản 7 Điều 219 Luật Đất đai 2024 được quy định như sau:
  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các khoản 1, 2, 5, 6 và 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024.
  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp quy định tại khoản này;
  • Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 4 Luật Đất đai 2024.
• Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi đối với trường hợp đăng ký biến động được quy định như sau:
  • Tổ chức đăng ký đất đai thực hiện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
  • Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai hoặc tổ chức đăng ký đất đai thực hiện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
  • Tổ chức đăng ký đất đai, chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai được sử dụng con dấu của mình để thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp.

4. Thủ tục bổ sung thêm tên vào sổ đỏ hiện nay như thế nào?

Cụ thể, đối với trường hợp bổ sung thêm tên vào sổ đỏ thì trước tiên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo quy định tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã cấp.
• Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như: Hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các thành viên; hợp đồng nhận tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất,…
• Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận, thống nhất có công chứng của các đồng sở hữu về việc thêm tên thành viên vào sổ đỏ.

Theo đó, sau khi đã chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm đầy đủ các giấy tờ như đã nêu trên, công dân tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại khoản 2 Điều 136 Luật Đất đai 2024.

• Tại đây, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra, tập hợp hồ sơ và yêu cầu người nộp hồ sơ thực hiện điều chỉnh, bổ sung trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ.
• Sau khi hoàn tất việc kiểm tra, xác minh và tập hợp đầy đủ hồ sơ thì sẽ trình cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để cập nhật, đăng ký biến động.

5. Ghi tên nhiều người trên sổ đỏ như thế nào?

Căn cứ khoản 5 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT có nêu rõ trường hợp nhóm người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi như sau:

• Trường hợp được cấp cho từng thành viên của nhóm thì trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) với người khác”.

Tại mã QR trên Giấy chứng nhận sẽ thể hiện đầy đủ thông tin của những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

• Trường hợp nhóm người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất” hoặc “Là đại diện cho những người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất” hoặc “Là đại diện cho những người cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

Tại mã QR trên Giấy chứng nhận sẽ thể hiện đầy đủ thông tin của những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

6. 06 trường hợp phải cấp mới Sổ đỏ, Sổ hồng khi đăng ký biến động đất đai mới nhất năm 2024

Theo quy định Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP về các trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) như sau:

(1) Hợp thửa đất hoặc tách thửa đất.

(2) Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.

(3) Dự án đầu tư có sử dụng đất mà điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.

(4) Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.

(5) Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; thay đổi diện tích đất ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024.

(6) Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi hoặc trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, từ 01/8/2024, những trường hợp bắt buộc phải cấp mới Sổ đỏ, Sổ hồng khi đăng ký biến động đất đai như: Hợp thửa hoặc tách thửa đất; Thuê/thuê lại quyền sử dụng đất từ nhà đầu tư được Nhà nước giao/cho thuê đất; Điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án đầu tư; Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có Sổ đỏ; Thay đổi toàn bộ thông tin thửa đất do đo đạc; Giấy chứng nhận hết dòng trống để xác nhận thay đổi hoặc người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới…

7. Các câu hỏi thường gặp

7.1 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Theo quy định tại Điều 135 Luật đất đai 2024 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

• GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định Luật đất đai 2024.

Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng 01 xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp 01 GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

• Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.
• GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính; trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất.
• Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch hoặc tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật thì Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí thực hiện việc đo đạc, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật đất đai 2024; người sử dụng đất không phải trả chi phí đối với trường hợp này.
• Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng.
• Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
• Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.
• Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện hộ gia đình.
• Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
• Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật đất đai 2024 hoặc GCN QSDĐ hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, GCN QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
• Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc GCN QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc GCN QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Trường hợp GCN QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
• Chính phủ quy định chi tiết việc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, việc xác định lại diện tích đất ở và việc đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp.

7.2 Sổ hồng và sổ đỏ khác gì nhau?

Sổ đỏ được nhiều người biết đến là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là chứng thư pháp lý được cấp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài, bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng. Trong khi đó, sổ hồng là Giấy chứng nhận hợp pháp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu.

7.3 Phần gạch chéo trên sổ hồng là gì?

Phần diện tích bị gạch chéo trên sổ hồng thường biểu thị những khu vực đất không được công nhận quyền sử dụng và có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau.