Nhà ở xã hội là gì? Những lưu ý về quy định và điều kiện mua nhà ở xã hội mới nhất năm 2025

1. Nhà ở xã hội là gì?

Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

Theo đó, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước, quy định diện tích theo từng loại nhà cụ thể.

Hiện nay, hình thức phân loại nhà ở xã hội bao gồm:

• Nhà ở xã hội là nhà chung cư
  • Căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn.
  • Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể quy định tăng thêm diện tích, nhưng không quá 77m2 và số lượng căn hộ này không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
• Nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng
  • Diện tích nhà ở không quá 70 m2
  • Bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng

2. Những lưu ý về quy định và điều kiện mua nhà ở xã hội mới nhất năm 2025

2.1 Tổng hợp 12 đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội từ 01/01/2025

Căn cứ Điều 76 Luật Nhà ở 2023 quy định các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm:

• (1) Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
• (2) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
• (3) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
• (4) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
• (5) Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
• (6) Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
• (7) Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
• (8) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
• (9) Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định Luật Nhà ở 2023.
• (10) Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
• (11) Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
• (12) Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

2.2 Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội từ 01/01/2025

Căn cứ Điều 78 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như sau:

• (i) Các đối tượng (1), (4), (5), (6), (7), (8), (9), (10) mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
  • Điều kiện về nhà ở: các đối tượng (1), (4), (5), (6), (7), (8), (9), (10) để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó, chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu; trường hợp thuộc đối tượng quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 45 Luật Nhà ở 2023 thì phải không đang ở nhà ở công vụ. Chính phủ quy định chi tiết điểm này;
  • Điều kiện về thu nhập: các đối tượng (5), (6), (7), (8) để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định của Chính phủ; đối tượng (4) thì phải thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo quy định của Chính phủ.
• (ii) Các đối tượng (1), (4), (5), (6), (7), (8), (9), (10), (11) nếu thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập tại điểm (i) nêu trên.
• (iii) Điều kiện để được hỗ trợ vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định theo quy định sau đây:
  • Đối tượng quy định tại các khoản (1), (2), (3), (4), (5), (6), (7), (8) để được vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải có hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội và đáp ứng điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng;
  • Đối tượng (7) để được vay vốn để mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải có hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và đáp ứng điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng.
• (iv) Đối tượng (1), (2), (3) để được hỗ trợ theo hình thức quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Nhà ở 2023 thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu quốc gia hoặc chương trình đầu tư công về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• (v) Đối tượng (6) để được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 93 Luật Nhà ở 2023.
• (vi) Đối tượng (7) để được mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và điều kiện về thu nhập theo quy định của Chính phủ. Trường hợp thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập.
• (vi) Đối tượng (12) để được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để cho cá nhân là người lao động trong doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã mình thuê lại thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 Luật Nhà ở 2023.
• (vii) Trường hợp đối tượng (2) và (3)được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023 thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây: điều kiện về nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở quy định tại khoản 3 Điều 77 Luật Nhà ở 2023, thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo quy định của Chính phủ.
  • Đối với trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập quy định tại khoản này.
• (viii) Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng (1), (2), (3), (4), (5), (6), (8), (9), (10), (11); ban hành mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
  • Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an ban hành mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng (7) được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội thuộc phạm vi quản lý.

3. Hồ sơ đề nghị mua nhà ở xã hội

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, cá nhân có nhu cầu chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp trực tiếp cho chủ đầu tư dự án. Theo đó, hồ sơ bao gồm:

• Đơn mua nhà ở xã hội (theo Mẫu số 01 Phụ lục II)
• Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua nhà.
• Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập.
• Giấy tờ chứng minh về điều kiện nhà ở
• Trường hợp là người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, không có hợp đồng lao động: Phải có xác nhận về đối tượng do UBND xã cấp.
• Trường hợp là hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở: Phải có xác nhận về đối tượng do UBND huyện nơi bị thu hồi đất cấp.

4. Thủ tục mua nhà ở xã hội mới nhất

Bước 1: Nộp hồ sơ

• Căn cứ khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, người có nhu cầu nộp hồ sơ cho chủ đầu tư.
• Người nhận hồ sơ phải ghi giấy biên nhận, nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì người nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại cho người nộp hồ sơ để thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện.

Bước 2: Giải quyết yêu cầu

• Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua theo thứ tự ưu tiên (trên cơ sở chấm điểm theo quy định) về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra nhằm loại trừ việc người được mua, thuê, thuê mua được hỗ trợ nhiều lần.
• Sau khi tập hợp đầy đủ giấy tờ đăng ký, chủ đầu tư có trách nhiệm xem xét, đối chiếu xem người mua có thuộc đối tượng, điều kiện để mua nhà ở xã hội hay không.
• Đối chiếu với các mẫu giấy tờ theo hướng dẫn của các cơ quan có thẩm quyền để lập danh sách những ai được mua nhà ở xã hội thuộc dự án mà mình làm chủ đầu tư.
• Trường hợp hồ sơ hợp lệ nhưng dự án nhà ở xã hội không còn nhà để bán: Phải có trách nhiệm ghi rõ lý do và gửi trả lại toàn bộ hồ sơ mà người nộp hồ sơ nộp để họ biết và nộp hồ sơ tại dự án khác.
• Trường hợp đối tượng dự kiến được mua, thuê, thuê mua theo danh sách do chủ đầu tư lập mà đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo quy định hoặc đã được mua, thuê, thuê mua tại dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong danh sách được mua, thuê, thuê mua.
• Sau 20 ngày làm việc kể từ khi nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng.
• Các bên thực hiện thanh toán trực tiếp thông qua ngân hàng do chủ đầu tư và người mua thống nhất.

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1. Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội

• Mức lãi suất: Căn cứ vào mục a khoản 3 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, mức lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định theo từng thời kỳ.
• Lãi suất nợ quá hạn: Bằng 130% lãi suất cho vay.
• Mức vốn vay: Tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà; nếu xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án sử dụng vốn (tối đa 01 tỷ đồng) và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.
• Thời hạn vay: Tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.

5.2 Quy định về bán nhà ở xã hội

Trường hợp 1: Chưa đủ 05 năm

Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội, nếu có nhu cầu bán lại thì chỉ được:

• Bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc
• Bán lại cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
• Giá bán: Tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Lưu ý:

• Người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Thời hạn 05 năm được tính kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán.

Trường hợp 2: Đủ 05 năm

• Căn cứ: Điều 39 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, khi đủ 05 năm trở lên kể từ thời điểm trả xong tiền thì người mua có quyền bán cho mọi đối tượng theo giá thỏa thuận của hai bên (theo giá thị trường).

5.3 Hồ sơ mua nhà ở xã hội nộp ở đâu?

• Người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước nộp 02 bộ hồ sơ tại đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở hoặc tại Sở Xây dựng nơi có nhà ở.

5.4 Thu nhập bao nhiêu được mua nhà ở xã hội?

• Nghị định 100/2024/NĐ-CP: Người có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng mới được mua nhà ở xã hội. Căn cứ theo Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định về điều kiện về thu nhập để mua nhà ở xã hội.

5.5 Đăng ký mua nhà ở xã hội TP.HCM 2024 ở đâu?

SỞ XÂY DỰNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

• Địa chỉ: 60 Trương Định, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh (Xem bản đồ)
• Điện thoại: (028) 3932 5945 - (028) 3932 6214 | Fax: (028) 3932 5269 | Email: sxd@tphcm.gov.vn.
• www.soxaydung.hochiminhcity.gov.vn.