1. Tổng hợp 07 lưu ý khi mua nhà ở xã hội mới nhất năm 2025

1.1 Kiểm tra điều kiện đối tượng mua nhà

Để mua nhà ở xã hội, người mua phải thuộc các đối tượng được quy định trong Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn kèm theo, bao gồm:

• Người có công với cách mạng.
• Người có thu nhập thấp, hộ nghèo, hộ cận nghèo tại khu vực đô thị.
• Công nhân, lao động làm việc tại các khu công nghiệp.
• Sĩ quan, hạ sĩ quan, công chức, viên chức, người làm việc tại cơ quan hành chính nhà nước, hoặc các đơn vị lực lượng vũ trang.

1.2 Chứng minh thu nhập và tài sản

Theo quy định mới, người mua cần cung cấp các chứng từ chứng minh thu nhập để xác minh khả năng đáp ứng điều kiện về thu nhập (ví dụ như giấy tờ thu nhập hàng tháng, tình trạng tài sản sở hữu khác). Điều này nhằm đảm bảo rằng chỉ các đối tượng cần thiết mới được tiếp cận loại nhà ở này.

1.3 Lựa chọn dự án phù hợp

Tìm hiểu kỹ về các dự án nhà ở xã hội đang triển khai và ưu tiên chọn dự án đáp ứng nhu cầu cá nhân (vị trí, diện tích, tiện ích). Các dự án này thường do nhà nước hoặc doanh nghiệp xây dựng và có giá bán ưu đãi. Cần tìm đến cơ quan quản lý hoặc trang web chính thức để xác nhận tính pháp lý của dự án.

1.4 Xác minh điều kiện pháp lý của dự án

Trước khi ký kết hợp đồng, hãy kiểm tra xem dự án đã được cấp phép đầy đủ chưa và có nằm trong danh sách các dự án được hỗ trợ theo chương trình nhà ở xã hội không. Việc kiểm tra này giúp tránh rủi ro từ các dự án chưa hoàn thiện pháp lý.

1.5 Thực hiện đúng thủ tục đăng ký mua nhà

Thủ tục mua nhà ở xã hội thường bao gồm:

• Nộp hồ sơ đăng ký mua nhà tại Sở Xây dựng hoặc cơ quan quản lý dự án.
• Chờ xét duyệt hồ sơ theo quy trình.
• Ký hợp đồng mua nhà sau khi được chấp thuận.
• Người mua cần chuẩn bị các giấy tờ cần thiết như: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, giấy tờ xác minh thu nhập, giấy đăng ký mua nhà, và các giấy tờ chứng minh khác theo yêu cầu.

1.6 Xem xét hợp đồng kỹ lưỡng trước khi ký kết

Trước khi ký hợp đồng, người mua cần đọc kỹ từng điều khoản, đặc biệt là các điều khoản về giá trị hợp đồng, phương thức thanh toán, điều kiện bàn giao, và các cam kết của chủ đầu tư. Nếu có bất kỳ điều gì chưa rõ, nên hỏi lại hoặc nhờ tư vấn từ luật sư.

1.7 Cẩn trọng với các chi phí phát sinh

Ngoài giá bán nhà, có thể có các chi phí khác như phí bảo trì, phí quản lý chung cư, và các khoản chi phí khác sau khi mua. Hãy đảm bảo rằng các khoản phí này đã được thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng để tránh phát sinh các tranh chấp sau này.

2. Thủ tục mua nhà ở xã hội nhanh chóng

• Bước 1: Nộp hồ sơ
  • Căn cứ khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, người có nhu cầu nộp hồ sơ cho chủ đầu tư.
  • Người nhận hồ sơ phải ghi giấy biên nhận, nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì người nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại cho người nộp hồ sơ để thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện.
• Bước 2: Giải quyết yêu cầu
  • Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua theo thứ tự ưu tiên (trên cơ sở chấm điểm theo quy định) về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra nhằm loại trừ việc người được mua, thuê, thuê mua được hỗ trợ nhiều lần.
  • Sau khi tập hợp đầy đủ giấy tờ đăng ký, chủ đầu tư có trách nhiệm xem xét, đối chiếu xem người mua có thuộc đối tượng, điều kiện để mua nhà ở xã hội hay không.
  • Đối chiếu với các mẫu giấy tờ theo hướng dẫn của các cơ quan có thẩm quyền để lập danh sách những ai được mua nhà ở xã hội thuộc dự án mà mình làm chủ đầu tư.
  • Trường hợp hồ sơ hợp lệ nhưng dự án nhà ở xã hội không còn nhà để bán: Phải có trách nhiệm ghi rõ lý do và gửi trả lại toàn bộ hồ sơ mà người nộp hồ sơ nộp để họ biết và nộp hồ sơ tại dự án khác.
  • Trường hợp đối tượng dự kiến được mua, thuê, thuê mua theo danh sách do chủ đầu tư lập mà đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo quy định hoặc đã được mua, thuê, thuê mua tại dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong danh sách được mua, thuê, thuê mua.
  • Sau 20 ngày làm việc kể từ khi nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng.
  • Các bên thực hiện thanh toán trực tiếp thông qua ngân hàng do chủ đầu tư và người mua thống nhất.
• Lưu ý:
  • Người dân có thể tới nơi tiếp nhận hồ sơ/trụ sở làm việc của chủ đầu tư/sàn giao dịch của chủ đầu tư để kiểm tra danh sách căn hộ đã bán và các căn hộ chưa bán còn lại mà chủ đầu tư niêm yết tại trụ sở trong thời gian nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội.
  • Trường hợp đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, được chủ đầu tư đưa vào danh sách được mua nhà ở xã hội nhưng không còn nhu cầu mua nữa thì chủ đầu tư có trách nhiệm gửi trả lại hồ sơ toàn bộ cho người đã nộp hồ sơ.
  • Mỗi hộ gia đình/cá nhân chỉ được đăng ký tại 01 dự án.
  • Sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập đầy đủ danh sách các đối tượng được mua, thuê, thuê mua gửi về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc (kể từ ngày nhận được danh sách) và lưu trữ để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra (hậu kiểm).
  • Đồng thời, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tại trụ sở làm việc của chủ đầu tư và tại sàn giao dịch bất động sản hoặc trang thông tin điện tử của chủ đầu tư (nếu có).

3. Đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội

Căn cứ Điều 76 và khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023, các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện theo quy định (điều kiện được trình bày ở mục sau) thì được hưởng chính sách hỗ trợ:

4. Điều kiện được mua nhà ở xã hội

Theo Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, để được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, các đối tượng được nêu tại mục 1 cần phải đáp ứng đủ được các điều kiện sau:

Điều kiện 1: Điều kiện về nhà ở

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó.
• Chưa được mua/thuê/thuê mua nhà ở xã hội.
• Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố nơi có dự án xây dựng nhà ở xã hội
• Nếu đã có nhà thuộc sở hữu của mình tại nơi có dự án nhà ở xã hội thì nhà phải có diện tích bình quân đầu người là 15m2 sàn/người.
• Trường hợp là những người đang trong quân đội, công chức, viên chức… thì phải không đang ở nhà công vụ.

Điều kiện 2: Điều kiện về thu nhập

Đối với đối tượng theo thứ tự 4, 5, 7 tại bảng trên:

• Trường hợp còn độc thân: Thu nhập thực nhận hàng tháng không quá 15 triệu đồng/tháng.
• Trường hợp đã kết hôn: Tổng thu nhập thực nhận hàng tháng của cả 02 vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng.

(Thu nhập được tính theo Bảng tiền công, tiền lương do nơi làm việc xác nhận)

Đối với đối tượng 6 tại bảng trên:

• Trường hợp còn độc thân: Thu nhập thực nhận (bao gồm cả lương và phụ cấp) không quá tổng thu nhập của sỹ quan hàm Đại tá
• Trường hợp đã kết hôn:

Nếu cả 02 vợ chồng đều thuộc lực lượng vũ trang: Tổng thu nhập (bao gồm cả lương và phụ cấp) thực nhận hàng tháng không quá 02 lần tổng thu nhập của sỹ quan cấp hàm Đại tá.

Chỉ 01 người thuộc lực lượng vũ trang: Tổng thu nhập thực nhận hàng tháng của 2 vợ chồng không quá 1,5 lần tổng thu nhập của sỹ quan cấp hàm Đại tá (bao gồm cả lương và phụ cấp).

• Trường hợp thuộc hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị thì phải chứng minh là thuộc hộ nghèo, cận nghèo theo quy định.
• Trường hợp là người lao động không có hợp đồng lao động: UBND xã đứng ra xác nhận điều kiện thu nhập.

5. Hồ sơ đề nghị mua nhà ở xã hội

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, cá nhân có nhu cầu chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp trực tiếp cho chủ đầu tư dự án. Theo đó, hồ sơ bao gồm:

• Đơn mua nhà ở xã hội (theo Mẫu số 01 Phụ lục II)
• Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua nhà.
• Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập.
• Giấy tờ chứng minh về điều kiện nhà ở
• Trường hợp là người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, không có hợp đồng lao động: Phải có xác nhận về đối tượng do UBND xã cấp.
• Trường hợp là hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở: Phải có xác nhận về đối tượng do UBND huyện nơi bị thu hồi đất cấp.

6. Các câu hỏi thường gặp

6.1 Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội

• Mức lãi suất: Căn cứ vào mục a khoản 3 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, mức lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định theo từng thời kỳ.
• Lãi suất nợ quá hạn: Bằng 130% lãi suất cho vay.
• Mức vốn vay: Tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà; nếu xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án sử dụng vốn (tối đa 01 tỷ đồng) và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.
• Thời hạn vay: Tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.

6.2 Thuê mua nhà ở xã hội là gì?

Thuê mua nhà ở xã hội được hiểu là người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở.

6.3 Nhà ở xã hội bao lâu thì được cho thuê?

Theo Luật Nhà ở 2023, thời gian mà người mua nhà ở xã hội có thể cho thuê được quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo mục đích sử dụng đúng đối tượng. Cụ thể:

Thời gian sở hữu trước khi cho thuê: Người mua nhà ở xã hội chỉ được phép cho thuê sau 5 năm kể từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở (sổ hồng). Quy định này nhằm hạn chế việc đầu cơ nhà ở xã hội và đảm bảo những người thực sự có nhu cầu về nhà ở được ưu tiên.

Điều kiện khác khi cho thuê:

• Phải thông báo cho cơ quan quản lý: Trước khi cho thuê, người sở hữu phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở tại địa phương.
• Đối tượng thuê nhà: Người thuê nhà ở xã hội cũng phải thuộc các đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội, chẳng hạn như người có thu nhập thấp, công nhân, hoặc những đối tượng ưu tiên khác theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp vi phạm: Nếu người mua cho thuê nhà ở xã hội trước thời hạn 5 năm, cơ quan chức năng có thể áp dụng các biện pháp xử phạt hành chính hoặc thu hồi quyền sử dụng nhà ở.

6.4 Điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội là gì?

Người mua cần chứng minh thu nhập nằm trong ngưỡng thu nhập thấp được xác định theo quy định của từng địa phương, thường không vượt quá mức thu nhập tối đa dành cho người có nhu cầu nhà ở xã hội. Mức này thường được xác nhận bởi cơ quan có thẩm quyền hoặc các chứng từ tài chính của người mua.

6.5 Người mua có được hỗ trợ vay vốn khi mua nhà ở xã hội không?

Có, nhiều ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng liên kết với các dự án nhà ở xã hội để cung cấp các khoản vay ưu đãi. Các gói vay này thường có lãi suất thấp và thời gian trả nợ dài hạn để hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận.

6.6 Nếu không đủ điều kiện mua, có thể thuê nhà ở xã hội không?

Đúng, ngoài việc bán, các dự án nhà ở xã hội cũng có chính sách cho thuê với mức giá ưu đãi cho các đối tượng thuộc diện thu nhập thấp. Quy trình đăng ký thuê cũng tương tự như đăng ký mua, với các yêu cầu về hồ sơ và xét duyệt đối tượng.

6.7 Có thể đăng ký mua nhiều căn nhà ở xã hội không?

Theo quy định, mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình chỉ được sở hữu một căn nhà ở xã hội để đảm bảo chính sách này hỗ trợ đúng đối tượng và tránh việc đầu cơ.