Những ai được thuê mua nhà ở xã hội theo quy định mới?

1. Những ai được thuê mua nhà ở xã hội theo quy định mới?

Theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023 đã có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, có quy định về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như sau:

• (1) Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
• (2) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
• (3) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
• (4) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
• (5) Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
• (6) Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
• (7) Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
• (8) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
• (9) Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 của Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của Luật Nhà ở 2023.
• (10) Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
• (11) Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
• (12) Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Như vậy, có tất cả 12 nhóm đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội từ ngày 01/8/2024, đồng nghĩa với việc những đối tượng trên cũng sẽ được thuê mua nhà ở xã hội.

2. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội quy định như thế nào?

• Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được quy định như sau:
  • Nhà ở xã hội là nhà chung cư, được đầu tư xây dựng theo dự án, phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ thì được xây dựng nhà ở riêng lẻ;
  • Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội;
  • Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội;
  • Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 6 Điều 80 của Luật Nhà ở 2023 thì có thể xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
• Chính phủ quy định chi tiết Điều 82 Luật Nhà ở 2023.

3. Nhà ở xã hội có được vay thế chấp không?

Tại khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định:

4. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, theo quy định nêu trên, người thuê, mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp nhà ở xã hội trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó.

4. Nhà ở xã hội sau 50 năm có bị thu hồi không?

• Theo quy định hiện hành, chỉ có cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm.
• Trường hợp đối tượng này kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với nguời Việt Nam định cư ở nước ngoài thì sẽ chuyển sang hình thức sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài như của công dân Việt Nam.

5. Giá bán, giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội thế nào?

Giá bán, giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội là vấn đề được rất nhiều người quan tâm sau khi đã tìm hiểu nhà ở xã hội là gì. Dưới đây là quy định mới nhất 2024 về giá bán, giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội:

• Trường hợp xác định giá bán nhà ở xã hội khi mua trực tiếp từ chủ đầu tư (Căn cứ Điều 86, Điều 87 Luật Nhà ở 2023)

• Trường hợp xác định giá bán nhà ở xã hội khi mua lại từ chủ sở hữu hợp pháp không là chủ đầu tư (Căn cứ Điều 39 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, Điều 89 Luật Nhà ở 2023)

6. Các câu hỏi thường gặp

6.1 Điều kiện mua nhà ở xã hội mới nhất 2025

Theo Điều 78 Luật Nhà ở 2023, Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định, 11 đối tượng tại Mục 1 nêu trên sẽ được mua nhà ở xã hội, thuê, thuê mua nếu đáp ứng đủ 02 điều kiện: Nhà ở và thu nhập, cụ thể:

Điều kiện 1: Về nhà ở

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập.
• Trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu.
• Trường hợp là công chức, viên chức, lực lượng vũ trang thì hiện không ở trong nhà công vụ

Điều kiện 2: Về thu nhập

• Đối với đối tượng theo thứ tự 4, 5, 7:
  • -Trường hợp độc thân: Tổng thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng.
  • Trường hợp đã kết hôn: Tổng thu nhập của cả 02 vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng.
• Đối với đối tượng 6:
  • Trường hợp còn độc thân: Lương, phụ cấp không quá tổng thu nhập của sỹ quan hàm Đại tá
  • Trường hợp đã kết hôn:
    • Nếu cả 02 vợ chồng đều thuộc lực lượng vũ trang: Tổng thu nhập thực nhận hàng tháng không cao hơn 02 lần tổng thu nhập của sỹ quan cấp hàm Đại tá.
    • Nếu chỉ 01 người thuộc lực lượng vũ trang: Tổng thu nhập thực nhận hàng tháng của 2 vợ chồng không cao hơn 1,5 lần tổng thu nhập của sỹ quan cấp hàm Đại tá.
• Trường hợp thuộc hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị thì phải thuộc hộ nghèo, cận nghèo (có sổ hộ nghèo, cận nghèo).

6.2. Nhà ở xã hội là gì?

• Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
• Theo đó, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước, quy định diện tích theo từng loại nhà cụ thể.

6.3 Có những loại nhà ở xã hội nào?

Hiện nay, hình thức phân loại nhà ở xã hội bao gồm:

• Nhà ở xã hội là nhà chung cư
  • Căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn.
  • Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể quy định tăng thêm diện tích, nhưng không quá 77m2 và số lượng căn hộ này không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
• Nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng
  • Diện tích nhà ở không quá 70 m2
  • Bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng

6.4 Nhà ở xã hội có thời hạn bao lâu?

Tại Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023 quy định những đối tượng sau được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

• Tổ chức, cá nhân trong nước;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật này (cá nhân nước ngoài thuộc diện được nhập cảnh vào Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam…)

Trong đó, chỉ có cá nhân nước ngoài là bị hạn chế thời gian sở hữu nhà. Điều này được nhắc đến tại Điều 20 Luật Nhà ở 2023, cụ thể đối tượng này chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm 1 lần theo quy định pháp luật.

Như vậy, pháp luật hiện hành không quy định về niên hạn của nhà ở xã hội, trừ đối tượng sở hữu nhà ở xã hội là cá nhân nước ngoài sẽ bị hạn chế về thời hạn sở hữu nhà ở xã hội như đã nêu trên.

Điều này cũng có nghĩa, các đối tượng khác khi mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì được mua, sở hữu nhà ở xã hội lâu dài.