1. Tổng hợp điều kiện để mua nhà ở xã hội theo luật nhà ở 2023.

1.1 Điều kiện về đối tượng

Người mua nhà ở xã hội cần thuộc một trong các nhóm đối tượng ưu tiên theo quy định, bao gồm:

• Người có công với cách mạng, gia đình chính sách, thương binh, liệt sĩ.
• Hộ gia đình nghèo, hộ cận nghèo tại khu vực nông thôn.
• Người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
• Người lao động đang làm việc trong doanh nghiệp tại khu công nghiệp.
• Cán bộ, công chức, viên chức và các đối tượng khác thuộc khu vực công nhưng gặp khó khăn về nhà ở.
• Sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng quân đội, công an, và các đối tượng đặc thù khác theo quy định.

1.2. Điều kiện về cư trú

• Người mua phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại địa phương nơi có dự án nhà ở xã hội.
• Đối với người mua không có hộ khẩu thường trú tại địa phương, phải chứng minh là đã sống và làm việc tại địa phương đó trong một thời gian nhất định (thường từ 1 năm trở lên).

1.3. Điều kiện về thu nhập

• Đối với các đối tượng ưu tiên là người thu nhập thấp, phải chứng minh không thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên (dưới mức khởi điểm nộp thuế thu nhập cá nhân).
• Đối tượng này phải có giấy xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền về mức thu nhập hoặc thuộc diện nghèo, cận nghèo theo chuẩn quốc gia hoặc của địa phương.

1.4 Điều kiện về nhà ở

• Người mua hoặc các thành viên trong hộ gia đình không được sở hữu nhà ở hoặc đất ở nào khác trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi mua nhà ở xã hội.
• Trong trường hợp người mua có nhà nhưng diện tích ở bình quân thấp hơn tiêu chuẩn theo quy định, hoặc nhà ở bị xuống cấp, không đáp ứng nhu cầu ở, vẫn có thể thuộc diện mua nhà ở xã hội.

1.5 Điều kiện về khả năng thanh toán

• Người mua cần chứng minh có đủ khả năng tài chính để chi trả trước một phần giá trị căn nhà và cam kết thanh toán đầy đủ số tiền còn lại theo đúng tiến độ.
• Các dự án nhà ở xã hội thường có chính sách cho vay ưu đãi, vì vậy người mua cũng có thể tiếp cận các khoản vay hỗ trợ từ ngân hàng nếu cần.

1.6 Các giấy tờ và thủ tục cần thiết

• Để đăng ký mua nhà ở xã hội, người mua cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
• Giấy xác nhận về điều kiện cư trú (hộ khẩu thường trú hoặc giấy xác nhận tạm trú dài hạn).
• Giấy xác nhận thu nhập: chứng minh thuộc diện thu nhập thấp, không đủ điều kiện nộp thuế thu nhập cá nhân (có thể do cơ quan làm việc hoặc chính quyền địa phương cấp).
• Giấy xác nhận về tình trạng nhà ở: xác nhận không sở hữu nhà hoặc có diện tích ở không đạt tiêu chuẩn.

2. Hồ sơ mua nhà ở xã hội mới nhất năm 2025

Căn cứ Điều 12 Thông tư 09/2021/TT-BXD quy định về hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội như sau:

• Đối với người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị, hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội bao gồm:
  • Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội theo Mẫu số 01tại Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BXD;
  • Giấy xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở theo Mẫu số 04 tại Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BXD;
  • Giấy tờ chứng minh về Điều kiện cư trú và đóng bảo hiểm xã hội: Giấy xác nhận thông tin cư trú theo Mẫu CT07 ban hành kèm theo Thông tư 66/2023/TT-BCA;
  • Giấy chứng minh về Điều kiện thu nhập theo Mẫu số 09 tại Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BXD.
• Đối với người lao động làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kĩ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức, hồ sơ bao gồm:
  • Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội theo Mẫu số 01 tại Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BXD;
  • Giấy xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở theo Mẫu số 03 tại Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BXD, nếu đã nghỉ việc thì khai theo mẫu số 04 ;
  • Giấy tờ chứng minh về Điều kiện cư trú và đóng bảo hiểm xã hội: Giấy xác nhận thông tin cư trú theo Mẫu CT07 ban hành kèm theo Thông tư 66/2023/TT-BCA;
  • Giấy chứng minh về Điều kiện thu nhập theo Mẫu số 08 tại Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BXD, nếu đã nghỉ việc thì khai theo mẫu số 09

Ngoài ra, đối với người có công với cách mạng thì giấy xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở sẽ khai theo mẫu số 02 tại Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BXD.

3. Thủ tục mua nhà ở xã hội

Căn cứ khoản 1 Điều 20 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, thủ tục mua nhà ở xã hội cụ thể như sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ: Người mua nhà nộp hồ sơ cho chủ đầu tư những hồ sơ được nêu ở trên và nộp tại chủ đầu tư dự án.
• Bước 2:Công chức tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ
  • Người nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ có đủ điều kiện và hợp lệ hay chưa, nếu chưa thì trả hồ sơ lại cho người mua kèm theo lý do chưa giải quyết để người mua bổ sung, hoàn thiện.
  • Nếu hợp lệ, chủ đầu tư dự án xây dựng sẽ gửi hồ sơ hợp lệ về Sở Xây dựng địa phương, nơi có dự án để kiểm tra tiếp, xem xét hồ sơ được duyệt hay không. Tránh người mua đã được nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo quy định hay đã được mua, thuê, thuê mua tại dự án khác.
• Bước 3: Thời gian tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả: Nếu Sở Xây Dựng kiểm tra và không có ý kiến thì chủ đầu tư thông báo cho người mua để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng trong 15 ngày sau khi nộp hồ sơ.
• Bước 4:Thụ lý hồ sơ: Sau người mua ký kết hợp đồng, chủ đầu tư gửi sẽ đưa lập danh sách người mua về Sở Xây Dựng địa phương nơi có dự án để công khai danh sách trong 30 ngày làm việc và và lưu trữ để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra (hậu kiểm). Đồng thời, chủ đầu tư cũng công bố danh sách trên các trang thông tin điện tử, trụ sở làm việc của sở đầu tư.

4. Nhà ở xã hội là gì?

Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023,nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước, quy định diện tích theo từng loại nhà cụ thể.quy định.

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

Hiện nay, hình thức phân loại nhà ở xã hội bao gồm:

• Nhà ở xã hội là nhà chung cư
  • Căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn.
  • Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể quy định tăng thêm diện tích, nhưng không quá 77m2 và số lượng căn hộ này không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
• Nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng
  • Diện tích nhà ở không quá 70 m2
  • Bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng

5. Nhà ở xã hội có thời hạn bao lâu?

Theo Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023, không quy định về niên hạn của nhà ở xã hội, trừ đối tượng sở hữu nhà ở xã hội là cá nhân nước ngoài sẽ bị hạn chế về thời hạn sở hữu nhà ở xã hội, cụ thể đối tượng này chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm 1 lần theo quy định pháp luật.

Điều này cũng có nghĩa, các đối tượng khác khi mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì được mua, sở hữu nhà ở xã hội lâu dài.

6. Các câu hỏi thường gặp

6.1 Nhà ở xã hội sau 50 năm có bị thu hồi không?

• Theo quy định hiện hành, chỉ có cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm.
• Trường hợp đối tượng này kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với nguời Việt Nam định cư ở nước ngoài thì sẽ chuyển sang hình thức sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài như của công dân Việt Nam.

6.2 Điều kiện về nhà ở để thuê nhà ở xã hội là gì?

Căn cứ Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, điều kiện về nhà ở để thuê nhà ở xã hội như sau:

• [1] Trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023 và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.
  • Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó thực hiện việc xác nhận đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP
• [2] Trường hợp đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023 có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m2 sàn/người.
  • Diện tích nhà ở bình quân đầu người quy định tại khoản này được xác định trên cơ sở bao gồm: người đứng đơn, vợ (chồng) của người đó, cha, mẹ (nếu có) và các con của người đó (nếu có) đăng ký thường trú tại căn nhà đó.
  • Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận diện tích nhà ở bình quân đầu người, Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện việc xác nhận theo quy định.

6.3 Bên mua nhà ở xã hội có được bán lại không?

Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, ngoại trừ trường hợp bên mua nhà ở xã hội bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội.Khi đó, bên mua nhà ở xã hội được bán lại với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở.

Căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

[...]

d) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này;

đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;

[...]

6.4 Thu nhập bao nhiêu được mua nhà ở xã hội?

Nghị định 100/2024/NĐ-CP: Người có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng mới được mua nhà ở xã hội. Căn cứ theo Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định về điều kiện về thu nhập để mua nhà ở xã hội.

6.5 Nhà ở xã hội có được vay thế chấp không?

Tại khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định:

4. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, theo quy định nêu trên, người thuê, mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp nhà ở xã hội trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó.