Hướng dẫn thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở đúng luật mới nhất 2025

1. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Theo Khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
• Bản sao những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
• Bản vẽ thiết kế xây dựng;
• Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

2. Trình tự, thủ tục nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Căn cứ Điều 102 Luật Xây dựng 2014 thì nhà ở để được cấp giấy phép xây dựng, chủ nhà cần thực hiện các bước sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi chuẩn bị xây dựng nhà ở và muốn xin giấy phép xây dựng.
• Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu người sử dụng đất bổ sung thêm giấy tờ, nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy biên nhận và trao cho người sử dụng đất. Trường hợp cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện.
• Bước 3: Sau đó, người sử dụng đất tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định. Người sử dụng đất nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng).

3. Thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Theo điểm e Khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014, thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở được quy định như sau:

• Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị; 10 ngày làm việc đối với nhà ở nông thôn.
• Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn

4. Những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nhà ở

Căn cứ Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp dưới đây được miễn giấy phép xây dựng, cụ thể:

• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp này phải thông báo thời điểm khởi công).
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

5. Những vấn đề pháp lý liên quan đến việc xây dựng nhà ở

Khi xây dựng nhà ở, có nhiều vấn đề pháp lý mà các bên cần lưu ý để đảm bảo quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi và tuân thủ quy định pháp luật. Dưới đây là các vấn đề pháp lý thường gặp:

• Giấy phép xây dựng: Đối với các công trình nhà ở, đặc biệt là nhà ở cá nhân và biệt thự, cần phải có giấy phép xây dựng từ cơ quan quản lý địa phương. Việc thi công mà không có giấy phép có thể bị xử phạt và buộc tháo dỡ công trình.
• Thỏa thuận quyền sử dụng đất: Đảm bảo đất xây dựng là đất ở và chủ sở hữu có quyền sử dụng hợp pháp. Nếu là đất thuê, cần có sự đồng ý từ bên cho thuê hoặc các bên liên quan.
• Hợp đồng xây dựng: Một hợp đồng xây dựng rõ ràng và chi tiết, nêu rõ quyền, nghĩa vụ, và trách nhiệm của cả chủ đầu tư và đơn vị thi công là rất quan trọng. Các điều khoản như giá trị hợp đồng, tiến độ, thanh toán, bảo hành, và biện pháp xử lý tranh chấp cần được quy định đầy đủ.
• Quản lý an toàn lao động và bảo hiểm công trình: Đơn vị thi công phải tuân thủ các quy định về an toàn lao động, đảm bảo điều kiện an toàn cho công nhân và người lao động trong quá trình xây dựng. Đa số các công trình đều cần có bảo hiểm công trình để đảm bảo quyền lợi cho cả chủ đầu tư và nhà thầu.
• Giám sát thi công và chất lượng công trình: Các công trình phải được giám sát đúng quy định, đảm bảo chất lượng và tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật. Nếu không, có thể bị phạt hoặc yêu cầu sửa chữa, đặc biệt với các công trình không đạt yêu cầu chất lượng sau khi hoàn thành.
• Xử lý vấn đề môi trường: Việc thi công phải tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, bao gồm xử lý tiếng ồn, bụi bẩn, và chất thải xây dựng. Vi phạm có thể dẫn đến các hình thức xử phạt từ cơ quan chức năng.
• Thanh toán và hoàn công: Quy trình thanh toán và nghiệm thu phải được tuân thủ theo hợp đồng. Sau khi hoàn thành, việc làm thủ tục hoàn công là bắt buộc để công nhận tính hợp pháp của công trình và có thể đưa vào sử dụng.
• Giải quyết tranh chấp: Xung đột có thể phát sinh liên quan đến chi phí, tiến độ, hoặc chất lượng công trình. Các bên có thể xử lý thông qua thương lượng, hòa giải, hoặc nhờ đến trọng tài hoặc tòa án.

6. Các câu hỏi thường gặp

6.1 Hợp đồng xây dựng bao gồm những hợp đồng gì?

Theo tính chất, nội dung công việc thực hiện, hợp đồng xây dựng gồm: Hợp đồng tư vấn xây dựng; Hợp đồng thi công xây dựng công trình; Hợp đồng cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng; Hợp đồng thiết kế - mua sắm vật tư, thiết bị - thi công xây dựng, hợp đồng chìa khóa trao tay; Hợp đồng xây dựng khác.

6.2 Hợp đồng xây dựng với chi phí phụ thêm là gì?

Hợp đồng xây dựng với chi phí phụ thêm: Là hợp đồng xây dựng trong đó nhà thầu được hoàn lại các chi phí thực tế được phép thanh toán, cộng (+) thêm một khoản được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên những chi phí này hoặc được tính thêm một khoản phí cố định.

6.3 Giấy phép xây dựng để làm gì?

Giấy phép quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng là giấy tờ cho phép người dân hoặc doanh nghiệp thực hiện việc xây dựng mới, mở rộng công trình, sửa chữa lớn, hoặc phá dỡ trong một số trường hợp. Quy trình này thường phải tuân theo các quy định pháp luật của từng khu vực.

6.4 Bản vẽ xin phép xây dựng bao nhiêu tiền?

Theo quy định của Luật xây dựng giá bộ bản vẽ xin phép xây dựng trung bình dao động từ 6.000.000 VNĐ – 14.000.000 VNĐ. Ngoài ra, chi phí xin phép xây dựng trong thực tế phát sinh nhiều hơn trong quá trình anh chị xin cấp phép, tốn thời gian và công sức khi phải điều chỉnh, nộp lại nhiều lần.