1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo Luật Nhà ở 2023, nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa là các công trình nhà ở chưa hoàn thành xây dựng tại thời điểm giao dịch mua bán, nhưng đã có các quyết định phê duyệt dự án và giấy phép xây dựng. Cụ thể, Luật quy định như sau:

Nhà ở hình thành trong tương lai là các căn hộ, nhà ở mà chủ đầu tư dự án đã được cấp giấy phép xây dựng nhưng chưa hoàn thành xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Các điều khoản liên quan:

• Chủ đầu tư phải có trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ về dự án, tiến độ thi công và các quyền lợi của người mua nhà.
• Hợp đồng mua bán phải được lập bằng văn bản, ghi rõ nội dung, điều kiện và cam kết của các bên, bao gồm tiến độ giao nhà, chất lượng công trình, và các chi phí liên quan.
• Nhà ở hình thành trong tương lai có thể bao gồm các loại hình như căn hộ chung cư, biệt thự, nhà phố, hoặc các hình thức khác. Luật Nhà ở 2023 cũng quy định quyền lợi và nghĩa vụ của bên mua, bên bán trong giao dịch này, nhằm bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

2. 05 lưu ý khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

• Kiểm tra tính pháp lý: Trước khi quyết định mua, hãy kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án, bao gồm giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán, và các cam kết của chủ đầu tư.
• Đánh giá uy tín của chủ đầu tư: Nên tìm hiểu về kinh nghiệm và uy tín của chủ đầu tư. Các dự án đã hoàn thành trước đó của họ có đúng tiến độ và chất lượng không? Sự tin cậy của chủ đầu tư là rất quan trọng.
• Đọc kỹ hợp đồng: Hợp đồng mua bán cần được soạn thảo rõ ràng, bao gồm các điều khoản về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, tiến độ thanh toán, và điều kiện nhận nhà. Nên có sự tư vấn pháp lý để đảm bảo quyền lợi.
• Theo dõi tiến độ thi công: Sau khi ký hợp đồng, người mua cần thường xuyên theo dõi tiến độ thi công của dự án. Điều này giúp đảm bảo rằng dự án đang được thực hiện theo đúng kế hoạch và cam kết.
• Lưu ý về chi phí phát sinh: Nên tính toán kỹ lưỡng các chi phí phát sinh có thể xảy ra như phí quản lý, phí bảo trì, và thuế khi nhận nhà. Việc này giúp bạn có cái nhìn tổng quan về tổng chi phí đầu tư.

3. Quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

3.1 Quyền thế chấp

• Người mua nhà ở hình thành trong tương lai có quyền thế chấp tài sản của mình để vay vốn, bao gồm việc thế chấp hợp đồng mua bán nhà ở.
• Khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần đảm bảo rằng họ có quyền sử dụng tài sản này và rằng việc thế chấp không vi phạm các quy định của pháp luật.

3.2. Điều kiện thế chấp

• Giấy tờ pháp lý: Người mua cần có hợp đồng mua bán nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực, trong đó ghi rõ quyền sở hữu tài sản.
• Thời gian nhận nhà: Nhà ở hình thành trong tương lai thường không được hoàn tất, do đó, khi thế chấp, cần xác định rõ thời gian dự kiến hoàn thành để tránh tranh chấp.
• Thông báo cho chủ đầu tư: Trong một số trường hợp, người mua cần thông báo cho chủ đầu tư về việc thế chấp để bảo đảm quyền lợi cho các bên liên quan.

3.3. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

• Quyền: Bên thế chấp (người mua) có quyền sử dụng tài sản trong thời gian thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Nghĩa vụ: Bên thế chấp phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng thế chấp, bao gồm cả việc thanh toán các khoản vay đúng hạn.

3.4. Trường hợp vi phạm

Nếu bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bên nhận thế chấp (ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng) có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật, bao gồm việc phát mại tài sản để thu hồi nợ.

4. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần có nội dung gì?

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần có các nội dung cơ bản sau đây để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, cũng như tuân thủ quy định của Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015:

4.1. Thông tin các bên tham gia hợp đồng

• Bên bán: Tên, địa chỉ, số giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD/Hộ chiếu), thông tin liên hệ.
• Bên mua: Tên, địa chỉ, số giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD/Hộ chiếu), thông tin liên hệ.

4.2. Thông tin về dự án và nhà ở

• Tên dự án: Tên đầy đủ của dự án.
• Địa chỉ: Địa chỉ cụ thể của dự án.
• Loại hình nhà ở: Mô tả loại hình (căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự, v.v.).
• Diện tích: Diện tích sử dụng, diện tích chung, diện tích riêng.
• Số hiệu căn hộ hoặc nhà: Nếu có.

4.3. Giá cả và phương thức thanh toán

• Giá bán: Tổng giá trị hợp đồng.
• Phương thức thanh toán: Các đợt thanh toán, thời hạn thanh toán, hình thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản).
• Thời gian giao nhà: Ngày dự kiến giao nhà cho bên mua.

4.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên

• Nghĩa vụ của bên bán: Cung cấp thông tin, đảm bảo chất lượng công trình, giao nhà đúng tiến độ, và các nghĩa vụ khác.
• Quyền của bên mua: Nhận thông tin đầy đủ, yêu cầu bồi thường nếu bên bán vi phạm hợp đồng, và quyền khác theo quy định của pháp luật.

4.5. Cam kết và bảo đảm

• Cam kết về chất lượng: Bên bán cam kết đảm bảo chất lượng công trình theo tiêu chuẩn.
• Bảo đảm tài sản: Nếu có, thông tin về việc thế chấp tài sản.

4.6. Điều khoản về vi phạm hợp đồng

Hậu quả vi phạm: Các biện pháp xử lý khi một bên vi phạm hợp đồng (ví dụ: bồi thường thiệt hại, xử lý tài sản).

4.7. Thời hạn hiệu lực của hợp đồng

Thời gian hiệu lực: Thời gian mà hợp đồng có hiệu lực, bao gồm cả thời gian thực hiện nghĩa vụ.

4.8. Giải quyết tranh chấp

Cơ chế giải quyết tranh chấp: Thỏa thuận về việc giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng, bao gồm việc sử dụng trọng tài hoặc tòa án.

4.9. Cam kết cuối cùng

Chữ ký và xác nhận: Chữ ký của đại diện bên bán và bên mua, ghi rõ họ tên và ngày tháng ký hợp đồng.

4.10. Các phụ lục kèm theo (nếu có)

• Bản đồ vị trí: Hình ảnh, bản đồ về vị trí căn hộ hoặc nhà ở trong dự án.
• Giấy tờ pháp lý: Các giấy tờ liên quan đến dự án, như giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt dự án.

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1. Những quyền lợi nào tôi có khi mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Câu trả lời: Bạn có quyền nhận thông tin đầy đủ về dự án, quyền lợi hợp pháp trong hợp đồng, yêu cầu bồi thường nếu chủ đầu tư chậm giao nhà, và được giao nhà đúng tiến độ và chất lượng.

5.2. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có cần công chứng không?

Câu trả lời: Có, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần được lập bằng văn bản và có thể yêu cầu công chứng hoặc chứng thực để bảo vệ quyền lợi của bên mua.

5.3. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng hợp đồng, tôi có thể làm gì?

Câu trả lời: Bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật nếu họ không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng.

5.4. Có rủi ro nào khi mua nhà ở hình thành trong tương lai không?

Câu trả lời: Có, một số rủi ro bao gồm chậm tiến độ xây dựng, chất lượng công trình không đảm bảo, hoặc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết. Do đó, cần thận trọng và tìm hiểu kỹ về dự án và chủ đầu tư.