1. Các loại thuế, phí phải nộp khi xây dựng nhà ở

1.1 Lệ phí Môn bài

Bên nhận thầu xây dựng phải thực hiện khai thuế và nộp lệ phí môn bài theo quy định và hướng dẫn tại Nghị định 139/2016/NĐ-CP và Nghị định 22/2020/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 139/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí môn bài.

1.2 Thuế giá trị gia tăng

(Theo điểm c, khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC)

1.3 Thuế thu nhập cá nhân:

• Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động xây dựng nhà ở là doanh thu bao gồm thuế của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ hoạt động xây dựng.
• Theo điểm b, khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC, tỷ lệ thuế tính trên doanh thu gồm tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân được quy định như sau:
  • Hợp đồng xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%.
  • Xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 3%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 1,5%.

1.4 Lệ phí cấp giấy phép xây dựng

• Lệ phí này chỉ áp dụng trong trường hợp khi xây dựng nhà riêng lẻ
• Theo Khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định lệ phí cấp giấy phép xây dựng thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh, lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của các tỉnh, thành từ 50.000 đồng đến 100.000 đồng/lần cấp

1.5 Lệ phí trước bạ

Hộ gia đình phải nộp lệ phí trước bạ khi có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu nhà ở để ghi thông tin vào trang 2 của Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng). Theo Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ được tính như sau:

Trong đó:

• Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
• Giá 01 (một) mét vuông nhà là giá thực tế xây dựng “mới” một (01) mét vuông sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) đối với nhà, đất là 0,5%.

2. Thuế xây dựng nhà ở là gì?

Thuế xây dựng nhà ở là loại thuế bắt buộc mà các cá nhân phải đóng khi tiến hành xây nhà. Mỗi người khi tiến hành xây nhà cần phải đăng ký và nộp thuế theo quy định của pháp luật. Các đơn vị tiếp nhận khai báo nộp thuế của người dân chính là cơ quan quản lý thuế ở địa phương.

3. Đối tượng đăng ký, kê khai nộp thuế

Tham khảo Công văn 3700/TCT/DNK về thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà tư nhân, đối tượng đăng ký, kê khai nộp thuế là các cá nhân, tổ chức nhận thầu xây dựng nhà (Bên nhận thầu xây dựng), cho các hộ gia đình, tổ chức . Chủ thầu có nghĩa vụ phải đăng ký thuế, kê khai nộp lệ phí Môn bài, thuế GTGT, thuế TNCN, thuế TNDN với cơ quan thuế.

“Theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản thi hành Luật thì: Đối tượng nộp thuế GTGT và thuế TNDN là các tổ chức, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ.

Theo quy định nêu trên thì các tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng là đối tượng phải đăng ký, kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thực hiện xây dựng công trình...”

Tóm lại, có 2 trường hợp như sau:

• Trường hợp thuê chủ thầu trọn gói, thì việc kê khai nộp thuế GTGT và thuế thu nhập doanh nghiệp trên toàn bộ giá trị công trình. Là do bên chủ thầu thực hiện.
• Trường hợp gia đình tự thuê nhân công và tự mua vật liệu xây dựng. Thì gia đình phải nộp thuế GTGT cho cơ quan thuế địa phương nơi thi công công trình. Nếu bạn tự mua vật liệu xây dựng, thì bạn sẽ không bị cơ quan thuế tính thuế vật tư.

Lưu ý: Hiện nay có nhiều người dân không biết về các điều luật đóng thuế xây dựng nhà ở. Nên trong hợp đồng với chủ thầu không đề cập tới vấn đề đóng thuế. Trong những trường hợp như vậy thì cơ quan thuế sẽ căn cứ vào hợp đồng và tiến hành thu thuế đối với hộ gia đình. Do vậy bạn cần chú ý điểm này khi làm hợp đồng với chủ thầu nhé.

4. Hộ gia đình tự xây nhà có phải nộp thuế?

Hộ gia đình tự xây nhà không phải nộp các loại thuế thu nhập từ hợp đồng xây dựng, nhưng vẫn có trách nhiệm nộp các khoản lệ phí và thuế khác liên quan đến giấy phép, sử dụng đất, và bảo vệ môi trường (nếu có). Việc tuân thủ các khoản thuế, phí này giúp bảo đảm công trình được công nhận hợp pháp và đúng quy định. Cụ thể:

• Lệ phí xin cấp giấy phép xây dựng: Hộ gia đình cần xin giấy phép xây dựng (trừ trường hợp công trình được miễn giấy phép) và phải nộp lệ phí theo quy định của địa phương.
• Thuế giá trị gia tăng (VAT): Khi mua vật liệu xây dựng, thuế VAT thường đã được tính trong giá vật liệu, và hộ gia đình sẽ chịu chi phí này gián tiếp. Tuy nhiên, nếu tự thi công và không thuê nhà thầu, họ không phải nộp thêm thuế VAT cho phần công xây dựng.
• Thuế thu nhập cá nhân hoặc doanh nghiệp từ hợp đồng xây dựng: Nếu hộ gia đình tự xây dựng và không thuê nhà thầu, họ không phải nộp loại thuế này, vì thuế thu nhập cá nhân/doanh nghiệp chỉ áp dụng cho các đơn vị, cá nhân kinh doanh xây dựng.
• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Đây là loại thuế bắt buộc cho tất cả chủ sở hữu đất ở, bao gồm cả hộ gia đình tự xây nhà. Thuế này được tính hàng năm dựa trên diện tích đất ở và mức giá đất do địa phương quy định.
• Phí bảo vệ môi trường trong hoạt động xây dựng: Một số địa phương yêu cầu hộ gia đình nộp phí này nhằm đảm bảo xử lý rác thải xây dựng đúng quy định. Tuy nhiên, không phải nơi nào cũng áp dụng.
• Phí hoàn công (nếu có): Sau khi hoàn thiện nhà, hộ gia đình có thể phải làm thủ tục hoàn công và nộp phí liên quan để được công nhận quyền sở hữu nhà trên đất.

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1 Xử phạt tội trốn đóng thuế xây dựng nhà ở như thế nào?

Hành vi trốn đóng thuế trong xây dựng nhà ở có thể bị xử phạt hành chính hoặc xử lý hình sự tùy vào mức độ vi phạm, số tiền thuế bị trốn, và hậu quả do hành vi này gây ra. Dưới đây là các hình thức xử phạt phổ biến:

• Xử phạt hành chính
  • Theo quy định tại Nghị định 125/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế và hóa đơn, các hành vi trốn thuế có thể bị phạt từ 1 đến 3 lần số thuế trốn. Cụ thể:
  • Nếu hành vi vi phạm lần đầu và mức độ không nghiêm trọng, mức phạt sẽ là 1 lần số tiền thuế trốn.
  • Nếu tái phạm hoặc vi phạm nghiêm trọng hơn, mức phạt có thể lên đến 3 lần số tiền thuế trốn.
  • Ngoài ra, người vi phạm phải nộp đủ số tiền thuế còn thiếu cùng với tiền lãi phát sinh do chậm nộp.
• Xử lý hình sự
  • Nếu số tiền thuế trốn vượt ngưỡng nhất định và gây hậu quả nghiêm trọng, hành vi trốn thuế có thể bị xử lý theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017 về tội trốn thuế. Khung hình phạt gồm:
  • Phạt tiền từ 100 triệu đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 1 năm đối với hành vi trốn thuế từ 100 triệu đồng trở lên, hoặc gây thiệt hại lớn cho Nhà nước.
  • Phạt tù từ 1 đến 3 năm nếu hành vi trốn thuế từ 300 triệu đồng trở lên, hoặc gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng.
  • Đối với các tổ chức vi phạm, mức phạt tiền có thể lên đến 1 tỷ đồng, và có thể bị cấm hoạt động kinh doanh trong một số lĩnh vực.
• Biện pháp khắc phục hậu quả: Ngoài các hình phạt hành chính hoặc hình sự, người vi phạm còn phải hoàn trả toàn bộ số tiền thuế còn thiếu, bao gồm lãi phát sinh tính từ ngày nộp chậm.

5.2 Trường hợp nào miễn thuế xây dựng nhà ở?

Miễn thuế xây dựng nhà ở thường áp dụng cho một số trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật. Dưới đây là một số trường hợp được miễn giảm hoặc không phải nộp một số loại thuế và lệ phí khi xây dựng nhà ở:

5.2.1 Miễn lệ phí xin cấp giấy phép xây dựng trong một số trường hợp đặc biệt

Các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn không nằm trong khu vực đô thị, không thuộc khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử - văn hóa, thường được miễn giấy phép xây dựng. Do đó, người dân không phải nộp lệ phí xin cấp giấy phép xây dựng.

5.2.2 Miễn thuế giá trị gia tăng (VAT) cho lao động tự xây dựng không có hợp đồng

Nếu hộ gia đình tự mua nguyên vật liệu và tự xây nhà mà không thuê nhà thầu có đăng ký kinh doanh, họ sẽ không phải nộp thuế VAT cho dịch vụ xây dựng. Tuy nhiên, thuế VAT vẫn áp dụng cho vật liệu xây dựng, vì thuế này thường được tính vào giá vật liệu khi mua.

5.2.3 Miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) cho hộ gia đình tự xây dựng

Khi hộ gia đình tự xây nhà và không thuê nhà thầu, thì không phát sinh thuế TNCN hoặc TNDN từ hợp đồng xây dựng. Các loại thuế này chỉ áp dụng nếu có hợp đồng xây dựng với các cá nhân hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ xây dựng.

5.2.4 Các chính sách ưu đãi cho gia đình chính sách, người có công với cách mạng

Một số trường hợp đặc biệt như gia đình thuộc diện chính sách, người có công với cách mạng, có thể được xem xét miễn hoặc giảm thuế, phí trong hoạt động xây dựng nhà ở. Chính sách này thường do địa phương quyết định và tùy thuộc vào ngân sách của từng tỉnh, thành phố.

5.2.5 Các công trình xây dựng tại khu vực đặc biệt khó khăn

Nhà nước có thể có chính sách miễn, giảm một số loại thuế, phí cho các công trình xây dựng nhà ở tại khu vực đặc biệt khó khăn nhằm hỗ trợ người dân trong việc ổn định chỗ ở. Các chính sách này có thể khác nhau tùy từng địa phương và cần được xác nhận từ cơ quan chức năng địa phương.

5.2.6 Miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho một số đối tượng

Một số đối tượng như gia đình thuộc diện chính sách, người có công với cách mạng, hộ nghèo, hoặc những người có hoàn cảnh khó khăn có thể được miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, chính sách này thường áp dụng trên diện tích đất nhất định và cần đáp ứng các tiêu chí cụ thể theo quy định địa phương.

5.3 Thuế nhà thầu là gì?

Thuế nhà thầu là loại thuế áp dụng đối với cá nhân, tổ chức (nhà thầu nước ngoài, nhà thầu phụ nước ngoài) khi kinh doanh hoặc có thu nhập tại Việt Nam theo quy định. Nói cách khác, đó là thuế áp dụng đối với chi phí phải trả của pháp nhân Việt Nam (không áp dụng cho doanh thu/lợi nhuận của pháp nhân Việt Nam)

5.4 Giảm thuế 8% năm 2024 đến khi nào?

Giảm thuế giá trị gia tăng xuống 8% từ 1/7/2024 đến hết ngày 31/12/2024. Ngày 30/6, Chính phủ ban hành Nghị định 72/2024/NĐ-CP quy định chính sách giảm thuế giá trị gia tăng (GTGT) theo Nghị quyết 142/2024/QH15 ngày 29/6/2024 của Quốc hội