Nhà ở xã hội có được cấp sổ đỏ không? Nhà ở xã hội ở được bao nhiêu năm?

1. Nhà ở xã hội có được cấp sổ đỏ không? Nhà ở xã hội ở được bao nhiêu năm?

1.1. Nhà ở xã hội có được cấp sổ đỏ không?

Việc mua nhà ở xã hội vẫn sẽ được cấp sổ đỏ.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:

Công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản công.

Nhà ở được ghi nhận quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

…

Như vậy, dựa theo quy định trên thì ngoại trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản công, còn lại nếu có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp thì sẽ được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 cũng đã có quy định nếu muốn bán lại nhà ở xã hội thì cần phải có Giấy chứng nhận.

Do đó, có thể thấy việc mua nhà ở xã hội vẫn sẽ được cấp sổ đỏ.

1.2. Nhà ở xã hội ở được bao nhiêu năm?

Pháp luật hiện hành không quy định về niên hạn của nhà ở xã hội, các đối tượng khi mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì được mua, sở hữu nhà ở xã hội lâu dài.

Tại Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023 quy định những đối tượng sau được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

• Tổ chức, cá nhân trong nước;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật này (cá nhân nước ngoài thuộc diện được nhập cảnh vào Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam…)

Trong đó, chỉ có cá nhân nước ngoài là bị hạn chế thời gian sở hữu nhà. Điều này được nhắc đến tại Điều 20 Luật Nhà ở 2023, cụ thể đối tượng này chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm 1 lần theo quy định pháp luật.

Như vậy, pháp luật hiện hành không quy định về niên hạn của nhà ở xã hội, trừ đối tượng sở hữu nhà ở xã hội là cá nhân nước ngoài sẽ bị hạn chế về thời hạn sở hữu nhà ở xã hội như đã nêu trên.

Điều này cũng có nghĩa, các đối tượng khi mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì được mua, sở hữu nhà ở xã hội lâu dài.

2. Nhà ở xã hội có bán được không?

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội là loại nhà có sự hỗ trợ của Nhà nước dành cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Do đó, việc bán lại nhà ở xã hội cũng phải tuân theo các điều kiện nhất định.

1. Trong vòng 5 năm đầu kể từ khi thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội, người mua không được bán lại nhà ở này, trừ các trường hợp đặc biệt như đã được quy định. Theo Điểm d Khoản 1 Điều 89, nếu trong thời gian này người mua có nhu cầu bán, họ chỉ có thể bán lại cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hoặc bán cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, với giá bán tối đa bằng giá bán trong hợp đồng với chủ đầu tư. Ngoài ra, người bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

2. Sau 5 năm, người mua nhà ở xã hội có thể bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu, nếu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên, nếu nhà bán là nhà ở riêng lẻ, người bán sẽ phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân. Nếu là nhà ở xã hội khác, không phải nhà ở riêng lẻ, người bán sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

3. Chi tiết điều kiện mua nhà ở xã hội mới nhất 2025

Về đối tượng được mua nhà, căn cứ Điều 76 Luật Nhà ở 2023 quy định các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm:

• (1) Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
• (2) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
• (3) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
• (4) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
• (5) Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
• (6) Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
• (7) Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
• (8) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
• (9) Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định Luật Nhà ở 2023.
• (10) Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
• (11) Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
• (12) Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Về điều kiện cụ thể, căn cứ Điều 78 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như sau:

• (i) Các đối tượng (1), (4), (5), (6), (7), (8), (9), (10) mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
  • Điều kiện về nhà ở: các đối tượng (1), (4), (5), (6), (7), (8), (9), (10) để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó, chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu; trường hợp thuộc đối tượng quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 45 Luật Nhà ở 2023 thì phải không đang ở nhà ở công vụ. Chính phủ quy định chi tiết điểm này;
  • Điều kiện về thu nhập: các đối tượng (5), (6), (7), (8) để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định của Chính phủ; đối tượng (4) thì phải thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo quy định của Chính phủ.
• (ii) Các đối tượng (1), (4), (5), (6), (7), (8), (9), (10), (11) nếu thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập tại điểm (i) nêu trên.
• (iii) Điều kiện để được hỗ trợ vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định theo quy định sau đây:
  • Đối tượng quy định tại các khoản (1), (2), (3), (4), (5), (6), (7), (8) để được vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải có hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội và đáp ứng điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng;
  • Đối tượng (7) để được vay vốn để mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải có hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và đáp ứng điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng.
• (iv) Đối tượng (1), (2), (3) để được hỗ trợ theo hình thức quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Nhà ở 2023 thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu quốc gia hoặc chương trình đầu tư công về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• (v) Đối tượng (6) để được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 93 Luật Nhà ở 2023.
• (vi) Đối tượng (7) để được mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và điều kiện về thu nhập theo quy định của Chính phủ. Trường hợp thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập.
• (vi) Đối tượng (12) để được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để cho cá nhân là người lao động trong doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã mình thuê lại thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 Luật Nhà ở 2023.
• (vii) Trường hợp đối tượng (2) và (3) được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023 thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây: điều kiện về nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở quy định tại khoản 3 Điều 77 Luật Nhà ở 2023, thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo quy định của Chính phủ.

4. Các câu hỏi thường gặp

4.1. Nhà ở xã hội khác gì chung cư?

Nhà ở xã hội bao gồm nhiều hình thức, trong đó bao gồm nhà chung cư, tuy nhiên có nhiều khác biệt so với chung cư thương mại.

Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

Theo đó, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, quy định diện tích theo từng loại nhà cụ thể. Hiện nay, hình thức phân loại nhà ở xã hội bao gồm:

• Nhà ở xã hội là nhà chung cư
  • Căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn.
  • Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể quy định tăng thêm diện tích, nhưng không quá 77m2 và số lượng căn hộ này không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
• Nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng
  • Diện tích nhà ở không quá 70 m2
  • Bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng

Dựa theo quy định trên, nhà ở xã hội và chung cư thương mại có khác biệt trong một số tiêu chí như sau:

Với những điểm trên, có thể thấy rằng nhà ở xã hội và chung cư thương mại khác nhau rõ rệt về mục đích, đối tượng và các điều kiện liên quan. Nhà ở xã hội mang tính hỗ trợ của Nhà nước, dành cho đối tượng có thu nhập thấp, trong khi chung cư thương mại lại hoàn toàn do thị trường điều chỉnh và không có sự hỗ trợ của Nhà nước.

4.2. Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội là bao nhiêu?

• Mức lãi suất: Căn cứ vào mục a khoản 3 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, mức lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định theo từng thời kỳ.
• Lãi suất nợ quá hạn: Bằng 130% lãi suất cho vay.
• Mức vốn vay: Tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà; nếu xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án sử dụng vốn (tối đa 01 tỷ đồng) và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.
• Thời hạn vay: Tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.

4.3. Có những trường hợp nào người mua nhà ở xã hội có thể bán lại trong vòng 5 năm?

Trong vòng 5 năm, người mua chỉ có thể bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hoặc cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Việc bán này phải tuân theo giá bán trong hợp đồng với chủ đầu tư.

4.4. Nếu bán nhà ở xã hội trong 5 năm, người mua phải bán lại với giá bao nhiêu?

Người mua phải bán lại nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá đã thỏa thuận trong hợp đồng với chủ đầu tư.

4.5. Sau 5 năm, người mua nhà ở xã hội có quyền bán lại nhà không?

Sau 5 năm, người mua nhà ở xã hội hoàn toàn có quyền bán lại nhà theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu, nếu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

4.6 Những điều kiện nào người mua phải đáp ứng khi bán nhà ở xã hội cho đối tượng khác?

Người bán phải đảm bảo rằng người mua mới là đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, như người có thu nhập thấp hoặc công nhân, viên chức, cán bộ, công an, quân đội, hoặc những người nằm trong diện hỗ trợ nhà ở theo quy định của pháp luật.

4.7. Mỗi người được mua bao nhiêu nhà ở xã hội?

Tại khoản 6 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:

• Mỗi đối tượng quy định tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023 (trừ đối tượng tại Khoản 7) chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội.
• Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 Luật Nhà ở 2023 chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội hoặc 01 căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

Như vậy, theo quy định trên, mỗi người dân chỉ được mua tối đa 01 căn nhà ở xã hội mà thôi.

Việc quy định mỗi cá nhân chỉ được mua tối đa một căn nhà ở xã hội nhằm đảm bảo rằng những người thực sự cần được ưu tiên, góp phần vào việc cải thiện chất lượng sống cho người dân, đặc biệt là những người có hoàn cảnh khó khăn.