Có được mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng? Điều kiện, thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng năm 2024

1. Có được mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng?

Theo Điều 165 Luật Nhà ở 2023 quy định về giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

• Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ.
• Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
• Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí.

Theo khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định các giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

• Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
• Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
• Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
• Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, theo quy định trên thì căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi sổ hồng) thì vẫn được chuyển nhượng bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.2. Điều kiện mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

2. Điều kiện mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Theo Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD được sửa dổi bởi Thông tư 07/2021/TT-BXD quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

• Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó. Nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.

3. Thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD được sử đổi bởi Thông tư 07/2021/TT-BXD như sau:

* Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD được sử đổi bởi Thông tư 07/2021/TT-BXD

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

* Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định sau:

• Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

+ 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng. Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ

+ Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; Nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;

+ Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

• Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu thỏa thuận văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD được sử đổi bởi Thông tư 07/2021/TT-BXD.

* Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

• Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:

+ 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;

+ Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;

+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; Nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.

• Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD được sử đổi bởi Thông tư 07/2021/TT-BXD và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

+ 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi). Bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc). Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);

+ Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

* Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.

* Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;
• Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
• Trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở;
• Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

* Xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp không xác định được chủ đầu tư (do giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc lý do khác theo quy định của pháp luật):

Trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện trước ngày 15/8/2016 mà nhà ở chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở xác nhận về việc chuyển nhượng hợp đồng;

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã không đủ cơ sở để xác nhận theo quy định tại điểm a khoản 6 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD được sử đổi bởi Thông tư 07/2021/TT-BXD thì Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, Tổ dân phố nơi có nhà ở đó;

Nếu quá thời hạn 60 ngày kể từ ngày niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mà không có tranh chấp, khiếu kiện thì Ủy ban nhân cấp xã xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở về việc không có tranh chấp, khiếu kiện để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng.

4. Thủ tục các bước công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ về nhân thân, tài sản, mối quan hệ… để tiến hành làm hợp đồng mua bán

Bước 2: Đến tổ chức hành nghề công chứng để tiến hành lập hợp đồng

Bước 3: Nộp một bộ hồ sơ bao gồm: Phiếu yêu cầu công chứng, các giấy tờ đã chuẩn bị ...

Bước 4: Khi Công chứng viên kiểm tra giấy tờ thấy đúng và đầy đủ thì sẽ chứng kiến việc hai bên mua, bên bán ký kết hợp đồng

Bước 5: Nộp phí và nhận hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư

Người mua và người bán có thể thoả thuận về các khoản tiền phải nộp khi mua bán chung cư gồm:

• Phí và thù lao công chứng: Các bên có thể thoả thuận với nhau về người nộp và nộp phí công chứng theo giá trị của hợp đồng hoặc giá trị của tài sản; thù lao công chứng thì nộp theo quy định của tổ chức hành nghề công chứng gồm phí soạn thảo, phí in ấn, phí ký hồ sơ ngoài trụ sở…
• Phí sang tên Sổ hồng chung cư: Khoản phí này bên mua bắt buộc phải nộp trừ trường hợp thoả thuận bên bán là người đi làm thủ tục sang tên hoặc bên bán là người nộp. Phí này gồm phí thẩm định và phí cấp bìa. Phí này do từng địa phương quy định.
• Lệ phí trước bạ: Người mua phải chịu mức lệ phí là 0,5% giá trị căn chung cư hoặc giá mua bán trong hợp đồng. Nếu hai bên thoả thuận người bán là người nộp thì khoản tiền này sẽ do người bán chịu.
• Thuế thu nhập cá nhân: Đây là khoản thuế mà bên bán – người phát sinh thu nhập khi mua bán chung cư phải nộp. Tuy nhiên, thường thực tế sẽ thoả thuận bên mua nộp vì có thể cùng kê khai cùng lệ phí trước bạ khi sang tên Sổ đỏ. Theo đó, bên bán có thể trừ số tiền này trong giá mua bán chung cư.

Căn cứ khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng năm 2014, thời gian thực hiện thủ tục này dao động từ 02 - 10 ngày làm việc.

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1. Thời gian cấp sổ đỏ, sổ hồng bao lâu?

Thời gian cấp sổ đỏ, sổ hồng lần đầu không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì sẽ tăng thêm 10 ngày nghĩa là trong trường hợp này thời gian cấp sổ đỏ, sổ hồng là không quá 40 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

5.2. Sổ đỏ hay Sổ hồng có giá trị hơn?

Hiện nay, Sổ hồng và Sổ đỏ đều có giá trị pháp lý, và giá trị đó thể hiện ở tài sản được ghi nhận quyền. Nói cách khác, giá trị của từng loại sổ nằm ở từng thửa đất, căn nhà, và các tài sản khác gắn liền với đất, còn bản chất sổ chỉ là tờ giấy ghi nhận quyền nên sổ không có giá trị.

5.3. Tiền điện, nước sinh hoạt có phải phí dịch vụ chung cư không?

Loại phí điện, nước sinh hoạt không phải phí dịch vụ tại nhà chung cư. Tuy nhiên, thông thường các khoản phí này cũng được xác định vào phí dịch vụ để thu khi sử dụng nhà chung cư. Mức phí đóng không cố định mà sẽ phụ thuộc vào số lượng sử dụng của từng căn hộ chung cư.