Quy định về hình thức của hợp đồng thuê chung cư? Có cần công chứng hợp đồng thuê chung cư không?

1. Hình thức của hợp đồng thuê chung cư

Hình thức hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư mới nhất 2024 là mẫu IB được quy định tại Phụ lục I kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP như sau:

Mẫu hợp đồng cho thuê nhà chung cư

* Hướng dẫn cách soạn thảo hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư:

Căn cứ theo Phụ lục I ban hành kèm Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định hướng dẫn lưu ý khi soạn thảo hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư như sau:

(1) Căn cứ khác: Ghi các căn cứ liên quan đến việc cho thuê mua căn hộ chung cư. Trường hợp Nhà nước có sửa đổi, thay thế các văn bản pháp luật ghi tại phần căn cứ của hợp đồng này thì bên cho thuê mua phải ghi lại theo số, tên văn bản mới đã thay đổi.

(2) Tên tổ chức, cá nhân bên cho thuê mua nhà ở: Ghi tên doanh nghiệp, cá nhân cho thuê mua căn hộ; nếu là cá nhân thì không cần có các nội dung về Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, người đại diện pháp luật của doanh nghiệp.

(3) Tên tổ chức, cá nhân bên thuê mua nhà ở: Nếu là tổ chức thì ghi các thông tin về tổ chức; nếu là cá nhân thì ghi các thông tin về cá nhân, nếu có nhiều người thuê mua là cá nhân cùng đứng tên trong hợp đồng thì tại mục này phải ghi đầy đủ thông tin về những người cùng thuê mua căn hộ chung cư; không cần có các nội dung về Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, người đại diện pháp luật của doanh nghiệp.

(4) Thẻ căn cước công dân/hộ chiếu bên thuê mua nhà ở: Nếu là tổ chức thì ghi số Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

2. Có cần công chứng hợp đồng thuê chung cư hay không?

Theo khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định, trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp có yêu cầu từ các bên của hợp đồng. Tuy nhiên khuyến khích cá nhân, tổ chức khi thuê nhà chứng thực, công chứng hợp đồng thuê nhà để có thể đảm bảo quyền lợi của các bên trong quá trình thuê nhà.

3. Có phải xin phép ban quản lý khi cho thuê chung cư không?

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng thuê nhà là sự thoả thuận của các bên (bên cho thuê và bên thuê). Trong đó:

• Bên cho thuê chung cư là cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu, sử dụng hoặc có quyền cho thuê căn hộ chung cư đó.
• Bên thuê chung cư là người đi thuê, người có nhu cầu sử dụng chung cư.

Ngoài ra, theo điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng nhà ở vào mục đích ở và mục đích khác mà luật không cấm.

Do vậy, khi cho thuê chung cư, người thuê và người cho thuê không phải xin phép ban quản lý chung cư mà hoàn toàn có quyền được cho thuê theo thoả thuận của các bên.

4. Chung cư có được làm văn phòng không?

Theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2023, có 02 loại chung cư là:

• Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở
• Và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Đồng thời, một trong các hành vi bị cấm nêu tại điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 là:

• Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.
• Và sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh (khoản 9 Điều 3 Luật Nhà ở 2023)

Như vậy, khi chung cư được xây dựng để ở thì chỉ sử dụng với mục đích để ở. Nếu chung cư có phần để ở và phần được sử dụng hỗn hợp thì hoàn toàn có quyền được kinh doanh trên phần diện tích đó.

Do đó, chung cư vẫn được sử dụng để làm văn phòng tuy nhiên không phải mọi dạng chung cư đều có công năng này mà còn tuỳ vào mục đích xây dựng chung cư để quyết định căn hộ đó có được làm văn phòng hay không.

5. Cho thuê chung cư có bắt buộc phải đăng ký kinh doanh?

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Nghị định 39/2007/NĐ-CP, buôn bán rong/vặt không có địa điểm cố định, nhỏ lẻ; bán quà vặt, buôn chuyến bằng cách mua hàng từ nơi này để bán cho người khác có thể mua buôn hoặc bán lẻ… là các hoạt động không cần đăng ký kinh doanh.

Do cho thuê trọ là hoạt động thương mại không thuộc các trường hợp trên nên khi cho thuê trọ, người cho thuê thường sẽ phải đăng ký kinh doanh. Tuy nhiên, người thuê trọ trong trường hợp này lại không phải thành lập doanh nghiệp mà có thể kinh doanh hộ cá thể.

Bởi Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, nên mặc dù cho thuê chung cư vẫn thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản nhưng lại không phải thành lập doanh nghiệp vì đây là quy mô nhỏ không thường xuyên và cho thuê chung cư thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình.

Như vậy, có thể khẳng định, cho thuê chung cư phải đăng ký kinh doanh dưới dạng hộ kinh doanh cá thể mà không cần phải thành lập doanh nghiệp có ngành, nghề kinh doanh bất động sản.

6. Các câu hỏi thường gặp

6.1. Quyền của bên cho thuê mua căn hộ chung cư là gì?

• Yêu cầu bên thuê mua nhận căn hộ chung cư theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra.
• Được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng khi bên thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua.
• Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Các quyền khác trong hợp đồng.

6.2. Hợp đồng thuê chung cư là loại hợp đồng gì?

Hợp đồng thuê chung cư là hợp đồng dân sự, theo đó, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn thỏa thuận và bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

6.3. Hợp đồng thuê chung cư nhiêu thì phải nộp thuế?

Doanh thu trên 100 triệu đồng/năm cần nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế 5% của doanh thu tính thuế, theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.