1. Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư là gì?

Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư là văn bản thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, trong đó bên mua giao cho bên bán một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ trong tương lai. Đây là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

2. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư chuẩn pháp lý mới nhất

Dưới đây là một số mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư chuẩn pháp lý:

3. Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư có cần công chứng không?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị (như vàng, đá quý,...) trong một khoảng thời gian nhất định nhằm bảo đảm cho việc ký kết hoặc thực hiện một hợp đồng trong tương lai. Cụ thể:

• Nếu hai bên thực hiện đúng cam kết và hợp đồng chính thức được ký kết, tài sản đặt cọc sẽ được hoàn trả cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán.

• Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

• Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện thỏa thuận, họ phải hoàn trả tài sản đặt cọc kèm theo một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đó, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

Từ quy định trên, có thể thấy pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để tăng tính pháp lý và làm cơ sở vững chắc nếu phát sinh tranh chấp, cá nhân nên chủ động thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc tại tổ chức hành nghề công chứng.

4. Thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư thế nào?

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Bạn cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:

• Phiếu yêu cầu công chứng (bản chính)

  • Theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng.

  • Ghi rõ: Họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung yêu cầu công chứng, danh sách giấy tờ kèm theo.

• Dự thảo hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ (nếu đã có soạn trước).

• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu căn hộ

  • Ví dụ: Sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; biên bản bàn giao căn hộ,... (bản sao).

• Giấy tờ tùy thân của các bên (bản sao):

  • Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu còn hạn.

  • Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân,...).

• Các giấy tờ liên quan khác (nếu có)

  • Ví dụ: thỏa thuận đặt cọc sơ bộ, thư mời đặt cọc từ chủ đầu tư,...

Bước 2: Nộp hồ sơ tại tổ chức công chứng

Đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng nơi có bất động sản (căn hộ chung cư) để nộp hồ sơ. Đây là nơi có thẩm quyền thực hiện công chứng theo Điều 44 Luật Công chứng 2024.

Bước 3: Xuất trình bản gốc để đối chiếu

Khi đến công chứng, bạn cần mang theo bản gốc của tất cả các giấy tờ đã nộp bản sao ở bước 1 để Công chứng viên kiểm tra và đối chiếu.

Bước 4: Kiểm tra nội dung và công chứng

• Công chứng viên sẽ kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp của hồ sơ.

• Nếu hợp lệ, họ sẽ đọc lại và giải thích nội dung hợp đồng cho các bên.

• Các bên đồng ý thì ký hợp đồng tại chỗ, sau đó công chứng viên chứng nhận hợp đồng.

Bước 5: Nhận kết quả

Thời gian giải quyết thường trong 2–10 ngày làm việc (theo Điều 45 Luật Công chứng 2024).

• Với các hợp đồng đơn giản, có thể hoàn thành trong 1–2 ngày.

• Nếu nội dung phức tạp, thời gian có thể kéo dài đến 10 ngày.

5. Công chứng đặt cọc mua chung cư mất bao lâu? Mất bao nhiêu tiền phí công chứng hợp đồng đặt cọc chung cư?

5.1 Thời gian công chứng hợp đồng đặt cọc

Theo Điều 45 Luật Công chứng 2024, thời gian công chứng hợp đồng đặt cọc như sau:

• Thông thường: Hoàn tất trong 1–2 ngày làm việc.

• Trường hợp phức tạp: Có thể kéo dài đến 10 ngày làm việc, nếu nội dung hợp đồng hoặc hồ sơ cần xác minh thêm.

5.2 Phí công chứng hợp đồng đặt cọc

Phí công chứng được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc hợp đồng, theo quy định tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC:

• Dưới 50 triệu đồng: 50.000 đồng.

• Từ 50 đến 100 triệu đồng: 100.000 đồng.

• Trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng: 0,1% giá trị hợp đồng.

• Trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng: 1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị vượt quá 1 tỷ đồng.

• Trên 3 tỷ đến 5 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị vượt quá 3 tỷ đồng.

• Trên 5 tỷ đến 10 tỷ đồng: 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị vượt quá 5 tỷ đồng.

• Trên 10 tỷ đến 100 tỷ đồng: 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị vượt quá 10 tỷ đồng.

• Trên 100 tỷ đồng: 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Ví dụ: Nếu hợp đồng đặt cọc trị giá 2 tỷ đồng, phí công chứng sẽ là:

• 1 triệu đồng (cho 1 tỷ đầu tiên) + 0,06% x 1 tỷ đồng (phần vượt quá) = 1 triệu + 600.000 đồng = 1,6 triệu đồng.

Lưu ý: Ngoài phí công chứng, có thể phát sinh thù lao soạn thảo hợp đồng, tùy theo tổ chức hành nghề công chứng.

6. Hợp đồng đặt cọc có được xem là giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp không?

Hợp đồng đặt cọc chỉ là thỏa thuận sơ bộ giữa các bên về việc sẽ giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai. Nó không chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền cư trú hợp pháp tại địa chỉ đó. Do đó, không thể sử dụng hợp đồng đặt cọc làm căn cứ để đăng ký thường trú hoặc tạm trú.

Theo Điều 4 Nghị định 154/2024/NĐ-CP, để đăng ký thường trú hoặc tạm trú, công dân cần cung cấp một trong các loại giấy tờ sau:

• Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp.

• Hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh đã nhận bàn giao nhà ở từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

• Giấy tờ về việc mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật.

• Giấy tờ về việc cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

• Xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở, đất ở sử dụng ổn định, không có tranh chấp và không thuộc địa điểm không được đăng ký thường trú mới.

Trong trường hợp chưa có các giấy tờ nêu trên, công dân có thể cung cấp văn bản cam kết về chỗ ở hợp pháp của mình, trong đó nêu rõ thông tin về chỗ ở, cam kết về quyền sử dụng và tình trạng không có tranh chấp tại chỗ ở đó.

7. Câu hỏi thường gặp

7.1 Đặt cọc mua nhà chung cư bao nhiêu là hợp lý?

Thông thường, mức đặt cọc dao động từ 5% đến 20% giá trị căn hộ. Mức đặt cọc cụ thể do các bên tự thỏa thuận, nhưng cần thể hiện rõ trong hợp đồng để tránh rủi ro.

7.2 Hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp lý không nếu chỉ viết tay?

Hợp đồng viết tay vẫn có giá trị pháp lý nếu đáp ứng đầy đủ các yếu tố: có chữ ký của hai bên, ghi rõ nội dung đặt cọc, quyền và nghĩa vụ các bên, thời điểm giao dịch chính thức. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp, nên có người làm chứng hoặc lập thành văn bản có công chứng.

7.3 Sau khi đặt cọc, bên mua có được đổi ý không?

Bên mua có quyền đổi ý nhưng sẽ mất tiền đặt cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Việc đổi ý cần căn cứ vào điều khoản trong hợp đồng để xác định hậu quả pháp lý cụ thể.