Thủ tục đặt cọc mua chung cư chuẩn pháp lý năm 2024 mới nhất

1. Thủ tục đặt cọc mua chung cư chuẩn pháp lý năm 2024 mới nhất

Đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và được thực hiện theo thoả thuận của các bên. Theo quy định của Bộ luật Dân sự cũng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, hợp đồng đặt cọc nói chung và đặt cọc mua chung cư nói riêng không bắt buộc phải công chứng.

Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý và có căn cứ nếu xảy ra tranh chấp thì các bên nên lập hợp đồng đặt cọc theo thủ tục tại Luật Công chứng dưới đây:

Theo Điều 40 Luật Công chứng năm 2014, khi đến công chứng hợp đồng đặt cọc, người yêu cầu phải xuất trình bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy (bản sao) có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

• Hồ sơ cần nộp
  • Phiếu yêu cầu công chứng (bản chính - theo mẫu) gồm các nội dung: Họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung yêu cầu, danh mục giấy tờ kèm theo...
  • Dự thảo hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư (nếu có).
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc các giấy tờ liên quan như biên bản bàn giao... (bản sao).
  • Giấy tờ tuỳ thân của bên đặt cọc và bên nhận cọc (bản sao): Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn, sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận cư trú, giấy chứng minh tình trạng hôn nhân như đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân...
  • Các giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua chung cư.
• Hồ sơ cần xuất trình

Ngoài việc nộp bản sao các giấy tờ nêu trên, trong quá trình công chứng, sau khi Công chứng viên kiểm tra lại dự thảo hợp đồng đặt cọc, giải thích nội dung của dự thảo và khi công chứng hợp đồng thì Công chứng viên sẽ yêu cầu các bên xuất trình bản gốc của các giấy tờ nêu ở mục trên.

Sau khi kiểm tra bản chính, đối chiếu với nội dung hợp đồng, thấy đầy đủ giá trị pháp lý, Công chứng viên mới thực hiện các bước tiếp sau.

• Nơi thực hiện

Nơi công chứng hợp đồng đặt cọc mua chung cư là tổ chức hành nghề công chứng: Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng nơi có căn hộ chung cư đặt cọc (theo Điều 42 Luật Công chứng).

• Thời gian giải quyết

Căn cứ Điều 43 Luật Công chứng, thời gian công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư từ 02 - 10 ngày làm việc. Chỉ kéo dài thời hạn công chứng đến 10 ngày nếu việc đặt cọc chung cư có nội dung phức tạp.

• Phí cần nộp

Phí công chứng hợp đồng đặt cọc là tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định tại Điều 4 Thông tư 257 năm 2016.

2. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư chuẩn pháp lý năm 2024?

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư là một văn bản thỏa thuận giữa bên mua (người đặt cọc) và bên bán (người nhận đặt cọc) về việc mua bán một căn hộ chung cư cụ thể.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư nhằm đảm bảo cho cả hai bên thực hiện đúng cam kết của mình trong quá trình giao dịch.

Dưới đây là mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư chuẩn pháp lý năm 2024:

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư

3. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư có cần công chứng không?

Hiện nay, quy định về đặt cọc được quy định chi tiết tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, không có quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng hay chứng thực.

Đây chỉ được xem là một thoả thuận của các bên khi một bên giao tài sản đặt cọc cho bên kia trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo "đặt niềm tin" cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Với việc đặt cọc mua chung cư, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 chỉ yêu cầu các loại hợp đồng, giao dịch liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp... nhà, đất giữa các cá nhân với nhau phải được lập thành văn bản và bắt buộc công chứng hoặc chứng thực.

Theo các phân tích trên, không có quy định cụ thể yêu cầu các bên đặt cọc mua chung cư phải lập thành văn bản và phải công chứng hoặc chứng thực. Do đó, các bên có thể chọn công chứng để đảm bảo pháp lý hoặc không cần thực hiện nếu "đủ tin tưởng" vào nhau.

4. Thủ tục công chứng đặt cọc mua nhà chung cư thế nào?

Để đặt cọc mua chung cư, các bên có thể thoả thuận miệng, viết tay hoặc thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc ở tổ chức hành nghề công chứng như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ:

• Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu có tổ chức hành nghề công chứng.
• Dự thảo hợp đồng đặt cọc mua chung cư (nếu có).
• Giấy tờ về căn hộ chung cư: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng) hoặc hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư, biên bản bàn giao...
• Giấy tờ nhân thân của bên bán và bên mua: Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn sử dụng, sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận cư trú, giấy tờ về tình trạng hôn nhân (giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký kết hôn...)
• Các giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua chung cư.

Bước 2: Thực hiện thủ tục công chứng việc đặt cọc mua chung cư

Các bên đến Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng đặt cọc mua chung cư.

Căn cứ Điều 43 Luật Công chứng 2014, thời gian công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư từ 02 - 10 ngày làm việc. Chỉ kéo dài thời hạn công chứng đến 10 ngày nếu việc đặt cọc chung cư có nội dung phức tạp.

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1. Tài sản đặt cọc là vàng hoặc ngoại tệ có được không?

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì vàng đặt cọc đặt cọc được do hiện nay vẫn chưa có quy định nào về việc cấm sử dụng vàng để đặt cọc mà chỉ cấm việc sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán (khoản 4 Điều 19 Nghị định số 24/2012/NĐ-CP), còn theo Luật Ngoại hối 2019 thì ngoại tệ chỉ bị cấm làm phương tiện thanh toán nên đặt cọc được.

5.2. Công chứng đặt cọc có mất nhiều thời gian không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng năm 2014, công chứng hợp đồng đặt cọc mua chung cư cũng như các giao dịch khác thì thời gian giải quyết là 02 ngày làm việc. Nếu nội dung phức tạp, cần phải xác minh thì Công chứng viên có thể kéo dài thời gian giải quyết nhưng không quá 10 ngày làm việc.

5.3. Công chứng đặt cọc mua chung cư sẽ mất bao nhiêu tiền phí?

Khi công chứng hợp đồng đặt cọc mua chung cư, người đi công chứng sẽ phải chịu hai khoản phí, lệ phí gồm:

• Phí công chứng: Phí công chứng được quy định tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC căn cứ vào giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản. Do đó, phí công chứng hợp đồng đặt cọc sẽ căn cứ vào giá trị hợp đồng với phần trăm theo quy định.

Ví dụ: Nếu bên mua đặt cọc cho bên bán một số tiền là 100 triệu đồng trong vòng 03 tháng thì phí công chứng trong trường hợp này là 100.000 đồng.

• Thù lao công chứng: Đây là khoản tiền gồm các chi phí khác của Văn phòng/Phòng công chứng như tiền soạn thảo hợp đồng, tiền photo giấy tờ... Mức phí này do tổ chức hành nghề công chứng và người yêu cầu công chứng thoả thuận nhưng không cao hơn mức do Hội đồng nhân dân tỉnh quy định.

5.4. Thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao lâu?

• Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023.
• Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng.