Hợp đồng đặt cọc có được xem là giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp không?
1. Hợp đồng đặt cọc có được xem là giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp không?
Căn cứ Điểm k Khoản 1 Điều 5 Nghị định 62/2021/NĐ-CP quy định như sau:
1. Công dân khi đăng ký cư trú cần chứng minh chỗ ở hợp pháp bằng một trong các loại giấy tờ, tài liệu sau:
- Giấy tờ, tài liệu chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc tài sản gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp (trong đó có thông tin về nhà ở);
- Giấy tờ, tài liệu chứng minh việc cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ chỗ ở hợp pháp là văn bản cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ của cơ quan, tổ chức, cá nhân phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở.
Như vậy, theo quy định nêu trên thì đối với hợp đồng đặt cọc chưa chứng minh được vấn đề chuyển nhượng, mua bán. Đây mới là thỏa thuận giữa các bên để nhằm đi đến giao dịch, còn kết quả chưa được thực hiện. Do đó, không thể căn cứ vào hợp đồng đặt cọc để làm giấy tờ, tài liệu chứng minh chổ ở hợp pháp được.
2. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư chuẩn pháp lý năm 2024?
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư là một văn bản thỏa thuận giữa bên mua (người đặt cọc) và bên bán (người nhận đặt cọc) về việc mua bán một căn hộ chung cư cụ thể.
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư nhằm đảm bảo cho cả hai bên thực hiện đúng cam kết của mình trong quá trình giao dịch.
Dưới đây là mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư chuẩn pháp lý năm 2024:
 |
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư |
3. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư có cần công chứng không?
Hiện nay, quy định về đặt cọc được quy định chi tiết tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, không có quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng hay chứng thực.
Đây chỉ được xem là một thoả thuận của các bên khi một bên giao tài sản đặt cọc cho bên kia trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo "đặt niềm tin" cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Với việc đặt cọc mua chung cư, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 chỉ yêu cầu các loại hợp đồng, giao dịch liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp... nhà, đất giữa các cá nhân với nhau phải được lập thành văn bản và bắt buộc công chứng hoặc chứng thực.
Theo các phân tích trên, không có quy định cụ thể yêu cầu các bên đặt cọc mua chung cư phải lập thành văn bản và phải công chứng hoặc chứng thực. Do đó, các bên có thể chọn công chứng để đảm bảo pháp lý hoặc không cần thực hiện nếu "đủ tin tưởng" vào nhau.
4. Thủ tục công chứng đặt cọc mua nhà chung cư thế nào?
Để đặt cọc mua chung cư, các bên có thể thoả thuận miệng, viết tay hoặc thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc ở tổ chức hành nghề công chứng như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ:
- Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu có tổ chức hành nghề công chứng.
- Dự thảo hợp đồng đặt cọc mua chung cư (nếu có).
- Giấy tờ về căn hộ chung cư: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng) hoặc hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư, biên bản bàn giao...
- Giấy tờ nhân thân của bên bán và bên mua: Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn sử dụng, sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận cư trú, giấy tờ về tình trạng hôn nhân (giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký kết hôn...)
- Các giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua chung cư.
Bước 2: Thực hiện thủ tục công chứng việc đặt cọc mua chung cư
Các bên đến Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng đặt cọc mua chung cư.
Căn cứ Điều 43 Luật Công chứng 2014, thời gian công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư từ 02 - 10 ngày làm việc. Chỉ kéo dài thời hạn công chứng đến 10 ngày nếu việc đặt cọc chung cư có nội dung phức tạp.
5. Các câu hỏi thường gặp
5.1. Tài sản đặt cọc là vàng hoặc ngoại tệ có được không?
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì vàng đặt cọc đặt cọc được do hiện nay vẫn chưa có quy định nào về việc cấm sử dụng vàng để đặt cọc mà chỉ cấm việc sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán (khoản 4 Điều 19 Nghị định số 24/2012/NĐ-CP), còn theo Luật Ngoại hối 2019 thì ngoại tệ chỉ bị cấm làm phương tiện thanh toán nên đặt cọc được.
5.2. Công chứng đặt cọc có mất nhiều thời gian không?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng năm 2014, công chứng hợp đồng đặt cọc mua chung cư cũng như các giao dịch khác thì thời gian giải quyết là 02 ngày làm việc. Nếu nội dung phức tạp, cần phải xác minh thì Công chứng viên có thể kéo dài thời gian giải quyết nhưng không quá 10 ngày làm việc.
5.3. Công chứng đặt cọc mua chung cư sẽ mất bao nhiêu tiền phí?
Khi công chứng hợp đồng đặt cọc mua chung cư, người đi công chứng sẽ phải chịu hai khoản phí, lệ phí gồm:
- Phí công chứng: Phí công chứng được quy định tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC căn cứ vào giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản. Do đó, phí công chứng hợp đồng đặt cọc sẽ căn cứ vào giá trị hợp đồng với phần trăm theo quy định.
Ví dụ: Nếu bên mua đặt cọc cho bên bán một số tiền là 100 triệu đồng trong vòng 03 tháng thì phí công chứng trong trường hợp này là 100.000 đồng.
- Thù lao công chứng: Đây là khoản tiền gồm các chi phí khác của Văn phòng/Phòng công chứng như tiền soạn thảo hợp đồng, tiền photo giấy tờ... Mức phí này do tổ chức hành nghề công chứng và người yêu cầu công chứng thoả thuận nhưng không cao hơn mức do Hội đồng nhân dân tỉnh quy định.
5.4. Thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao lâu?
- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023.
- Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng.