Bảng giá đất là gì? Khi nào điều chỉnh bảng giá đất?

1. Bảng giá đất là gì? Khi nào điều chỉnh bảng giá đất?

Bảng giá đất là hệ thống các mức giá được Nhà nước quy định cho từng loại đất tại từng địa phương, làm căn cứ để tính một số nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất như: tính tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất… Bảng giá đất được xây dựng riêng cho từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, dựa trên nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Thời điểm điều chỉnh bảng giá đất:

Từ ngày 01/01/2025, theo quy định tại Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được xây dựng và công bố định kỳ hằng năm thay vì 5 năm/lần như trước đây. Cụ thể:

• UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hằng năm.
• Việc điều chỉnh được thực hiện theo cơ chế bám sát giá thị trường, nhằm hạn chế chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường thực tế.
• Trường hợp có biến động lớn về giá đất trên thị trường, các tỉnh có thể điều chỉnh bảng giá trong năm nếu thấy cần thiết.
• Việc ban hành bảng giá đất hằng năm giúp minh bạch hóa thông tin đất đai và đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân, doanh nghiệp.

2. Khung giá đất là gì?

Khung giá đất có thể được hiểu là các quy định của Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất cụ thể và là cơ sở để Ủy ban nhân dân tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương áp dụng.

3. Giá đất hiện nay bao nhiêu 1m²?

Hiện nay, giá đất không có một mức thống nhất trên toàn quốc mà được xác định tùy theo khu vực, loại đất và mục đích sử dụng. Giá đất được chia thành hai loại phổ biến là: giá đất theo bảng giá Nhà nước và giá đất theo thị trường thực tế.

• Giá đất theo bảng giá Nhà nước:

Đây là mức giá do UBND cấp tỉnh ban hành cho từng địa phương, áp dụng trong kỳ 5 năm theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

• Mức giá này dùng để:
  • Tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến quyền sử dụng đất.
  • Tính tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư trong một số trường hợp.
  • Là căn cứ để tính tiền giao đất, cho thuê đất của Nhà nước.
• Ví dụ:

Ở TP.HCM, giá đất ở đô thị tại các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Lê Lợi dao động từ 1,5 – 2,6 triệu đồng/m² theo bảng giá Nhà nước.

Tại một số huyện ngoại thành hoặc tỉnh miền núi, giá đất theo bảng giá có thể chỉ từ 60.000 – 300.000 đồng/m².

Giá đất theo giá thị trường thực tế:

Đây là mức giá giao dịch tự do trên thị trường giữa người mua và người bán.

Giá đất thị trường thường cao hơn bảng giá Nhà nước từ 2 đến 20 lần, tùy khu vực.

• Ví dụ:

Quận 1 TP.HCM: Giá thực tế đất mặt tiền có thể lên đến 400 – 500 triệu đồng/m².

Các vùng ven TP.HCM, Hà Nội có giá dao động từ 5 – 40 triệu đồng/m² tùy vị trí và hạ tầng.

Vùng nông thôn các tỉnh như Hòa Bình, Gia Lai, Kiên Giang,...: từ 1 – 6 triệu đồng/m².

4. Thủ tục xây dựng khung giá đất

Quy định về thủ tục xây dựng khung giá đất như sau:

• Trình tự xây dựng khung giá đất thực hiện theo quy định sau đây:
  • Xác định loại đất, vùng kinh tế, loại đô thị trong xây dựng khung giá đất;
  • Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất;
  • Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất hiện hành;
  • Xây dựng khung giá đất và Tờ trình về việc ban hành khung giá đất;
  • Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo khung giá đất;
  • Thẩm định dự thảo khung giá đất;
  • Hoàn thiện khung giá đất trình Chính phủ ban hành.
• Hồ sơ xây dựng khung giá đất trình Chính phủ ban hành bao gồm:
  • Tờ trình về việc ban hành khung giá đất;
  • Dự thảo khung giá đất;
  • Báo cáo thuyết minh xây dựng khung giá đất;
  • Văn bản thẩm định khung giá đất.
• Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần. Bộ Tài chính có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất.

5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP mới nhất 2025

Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 30/6/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2024 về giá đất, có 05 nhóm yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất, bao gồm:

• Mục đích sử dụng đất

Giá đất phụ thuộc vào loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ, sản xuất, v.v.). Mỗi loại đất có mức giá và hệ số điều chỉnh khác nhau.

• Vị trí địa lý, điều kiện hạ tầng

Giá đất cao hơn ở những nơi có vị trí đẹp (mặt tiền đường lớn, trung tâm đô thị), có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ (gần chợ, trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi...).

• Khả năng sinh lợi từ đất

Đất có tiềm năng khai thác cao, nằm trong khu quy hoạch phát triển, khu kinh tế, khu công nghiệp hoặc có thể chuyển mục đích sử dụng… thường có giá cao hơn.

• Thu nhập, nhu cầu sử dụng đất và mức độ phát triển kinh tế – xã hội của địa phương

Khu vực có thu nhập dân cư cao, tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu sử dụng đất lớn sẽ kéo theo giá đất tăng mạnh hơn những nơi kém phát triển.

• Yếu tố cung – cầu và tâm lý thị trường

Giá đất còn chịu tác động bởi xu hướng đầu cơ, kỳ vọng quy hoạch, thông tin dự án hạ tầng và chính sách quản lý của Nhà nước. Khi cầu vượt cung, giá đất dễ bị đẩy lên cao, ngược lại sẽ giảm.

Ngoài ra, Nghị định 71/2024/NĐ-CP còn nêu rõ việc xác định giá đất phải bảo đảm công khai, minh bạch, phù hợp với giá thị trường và điều kiện thực tế tại địa phương, tránh việc áp giá cứng nhắc gây thiệt thòi cho người dân và doanh nghiệp.

6. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Theo Điều 10 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, việc xác định giá đất bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (K) được áp dụng phổ biến trong các trường hợp: giao đất, cho thuê đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng,... với trình tự và nội dung cụ thể như sau:

• Xác định giá đất cụ thể theo công thức:

Trong đó:

• • Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành 5 năm/lần.
  • Hệ số K được xây dựng, ban hành hằng năm hoặc từng thời điểm, từng khu vực cụ thể, căn cứ vào điều kiện kinh tế – xã hội, cung cầu thị trường, vị trí thửa đất,...
• Trình tự thực hiện:

Bước 1: Xác định thửa đất

Thu thập thông tin về loại đất, mục đích sử dụng, vị trí, diện tích, hình dạng, hiện trạng kết cấu, hạ tầng kỹ thuật xung quanh.

Đánh giá điều kiện thực tế tác động đến giá đất.

Bước 2: Xác định giá đất trong bảng giá đất

Căn cứ vào bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, tra cứu mức giá tương ứng với loại đất, vị trí, mục đích sử dụng của thửa đất.

Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất (K)

Dựa vào hệ số K đã được UBND tỉnh ban hành tại từng thời điểm.

Nếu hệ số chưa có sẵn, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ chủ trì xây dựng, tổ chức lấy ý kiến các cơ quan liên quan để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.

Bước 4: Tính giá đất cụ thể

Áp dụng công thức nêu trên, nhân giá trong bảng giá đất với hệ số điều chỉnh để ra kết quả cuối cùng.

7. Những câu hỏi thường gặp

7.1. Trước khi bị bãi bỏ, khung giá đất được ban hành theo nguyên tắc nào?

Trước năm 2025, khung giá đất được ban hành theo quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP (hết hiệu lực ngày 31/12/2024). Nguyên tắc xác định khung giá đất bao gồm:

• Phù hợp với mặt bằng giá thị trường tại thời điểm xây dựng khung giá;
• Phân loại theo vùng kinh tế, khu vực địa lý: ví dụ như miền núi, đồng bằng, ven biển;
• Tách theo mục đích sử dụng đất: đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp,...;
• Có tính đến biến động của thị trường, quy hoạch, cơ sở hạ tầng, và chỉ số giá tiêu dùng;

Khung giá đất đóng vai trò là "khung pháp lý mềm", trong đó UBND cấp tỉnh không được xây dựng bảng giá đất vượt quá khung mà Chính phủ ban hành. Điều này đôi khi khiến giá đất theo bảng thấp hơn nhiều so với giá thị trường, đặc biệt là ở các đô thị lớn.

7.2. Sau khi bỏ khung giá đất, cơ chế kiểm soát giá đất của địa phương được điều chỉnh ra sao?

Khi khung giá đất bị bãi bỏ (từ 2025), Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định rõ các cơ chế thay thế nhằm kiểm soát, giám sát chặt chẽ giá đất do địa phương ban hành, gồm:

• Bảng giá đất được xây dựng theo phương pháp định giá cụ thể, sử dụng các phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập và hệ số điều chỉnh.
• Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm đánh giá sự phù hợp của bảng giá với giá thị trường.
• Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ kiểm tra, giám sát và có quyền yêu cầu điều chỉnh bảng giá nếu phát hiện sai lệch lớn.
• Ngoài ra, bảng giá đất sẽ được cập nhật hằng năm (thay vì mỗi 5 năm như trước), giúp sát với diễn biến giá thị trường và giảm thiểu chênh lệch giá đền bù.
• Cơ chế này kỳ vọng giúp đảm bảo quyền lợi người dân và nhà đầu tư, đồng thời tránh việc địa phương “định giá thấp để tiết kiệm chi phí bồi thường” như trước đây.