Làm sổ đỏ giả phạt đến 5 năm tù mới nhất 2025?

1. Làm sổ đỏ giả phạt đến 5 năm tù đúng không?

1.1. Trường hợp 1: Làm sổ đỏ giả nhằm mục đích làm giả giấy tờ

• Người làm giả con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ của cơ quan, tổ chức hoặc sử dụng các giấy tờ đó để thực hiện hành vi trái pháp luật sẽ bị xử lý hình sự theo quy định. Mức phạt cơ bản là phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 2 năm.
• Trường hợp hành vi có tính chất nghiêm trọng hơn, như có tổ chức, thực hiện nhiều lần, làm giả từ 2 đến 5 con dấu, tài liệu hoặc thu lợi bất chính từ 10 đến dưới 50 triệu đồng, thì mức hình phạt sẽ nặng hơn, với khung phạt tù từ 2 năm đến 5 năm.

Căn cứ Điều 341 Bộ luật Hình sự 2015 quy định tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức; tội sử dụng con dấu hoặc tài liệu giả của cơ quan, tổ chức:

Điều 341. Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức; tội sử dụng con dấu hoặc tài liệu giả của cơ quan, tổ chức

1. Người nào làm giả con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác của cơ quan, tổ chức hoặc sử dụng con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ giả thực hiện hành vi trái pháp luật, thì bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 02 năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 05 năm:

a) Có tổ chức;

b) Phạm tội 02 lần trở lên;

c) Làm từ 02 đến 05 con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác;

d) Sử dụng con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác thực hiện tội phạm ít nghiêm trọng hoặc tội phạm nghiêm trọng;

đ) Thu lợi bất chính từ 10.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng;

e) Tái phạm nguy hiểm.

...

1.2. Trường hợp 2: Làm sổ đỏ giả nhằm mục đích lừa đảo chiếm đoạt tài sản

• Người nào có hành vi làm giả sổ đỏ nhằm mục đích gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng trở lên hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
  • Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
  • Đã bị kết án về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc một trong các tội sau nhưng chưa được xóa án tích mà còn vi phạm: Tội cướp tài sản; Tội bắt cóc nhằm chiếm đoạt tài sản; Tội cưỡng đoạt tài sản; Tội cướp giật tài sản; Tội công nhiên chiếm đoạt tài sản; Tội trộm cắp tài sản; Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản; Tội sử dụng mạng máy tính, mạng viễn thông, phương tiện điện tử thực hiện hành vi chiếm đoạt tài sản
  • Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
  • Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;
• Người phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 20 năm hoặc tù chung thân.
• Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Căn cứ Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 được sửa đổi bởi điểm a; điểm c khoản 3 Điều 2 Luật Sửa đổi Bộ luật Hình sự 2017 quy định tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản:

Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;

...

2. Mức xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi dùng sổ đỏ giả mua bán nhà đất mới nhất 2025

Căn cứ Điều 27 Nghị định 123/2024/NĐ-CP về Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vựa đất đai về vi phạm quy định về giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất

3. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với trường hợp sử dụng giấy tờ giả trong thực hiện thủ tục hành chính và các công việc khác liên quan đến đất đai mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.

……………

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Hủy bỏ kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai đã thực hiện theo quy định đối với trường hợp tại khoản 3 Điều này.”

Như vậy, người nào có hành vi làm sổ đỏ giả mà chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng và hủy bỏ sổ đỏ làm giả. Tổ chức có cùng hành vi vi phạm thì mức phạt tiền bằng 02 lần mức phạt của cá nhân.

3. Cách nhận biết sổ đỏ giả nhanh chóng ra sao? Sổ đỏ giả có công chứng được không?

3.1. Cách nhận biết sổ đỏ giả

Từ ngày 01/8/2024, mẫu Sổ đỏ mới theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT chính thức có hiệu lực. So với các mẫu cũ, mẫu này có thêm nhiều yếu tố bảo mật và nhận diện rõ ràng hơn. Tuy nhiên, các đối tượng làm giả cũng ngày càng tinh vi. Vì vậy, việc hiểu rõ đặc điểm của Sổ đỏ thật và so sánh với các dấu hiệu thường gặp ở Sổ đỏ giả là rất cần thiết.

• Hình thức và chất liệu

• Nội dung trang 1

• Nội dung trang 2

• Kiểm tra mã QR
  • Sổ đỏ thật: Quét mã QR sẽ hiển thị thông tin đầy đủ, khớp với nội dung trên giấy và trong cơ sở dữ liệu đất đai.
  • Sổ đỏ giả: Mã QR không quét được, hoặc nội dung trả về không chính xác, không tồn tại trên hệ thống.

Nhìn chung, sổ đỏ thật theo mẫu mới nhiều đặc điểm bảo mật như in offset sắc nét, mã QR xác thực, định dạng seri rõ ràng và thiết kế đồng bộ. Trong khi đó, Sổ đỏ giả thường có dấu hiệu in ấn cẩu thả, sai định dạng hoặc thiếu mã QR.

Để kiểm tra sổ đỏ thật hay giả, người dân có thể mang đến Văn phòng công chứng, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền để xác minh. Ngoài ra, với sổ đỏ mẫu mới, có thể quét mã QR trên sổ để đối chiếu thông tin với dữ liệu đất đai chính thức. Đây là cách hiệu quả để phát hiện giấy tờ giả và tránh rủi ro khi giao dịch.

3.2. Sổ đỏ giả có công chứng được không?

Sổ đỏ giả không thể được công chứng hợp pháp.

Theo quy định pháp luật Việt Nam, công chứng chỉ được thực hiện đối với giấy tờ hợp pháp, hợp lệ và có giá trị pháp lý. Sổ đỏ giả là tài liệu bị làm giả, không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp và không có giá trị pháp lý, do đó không đủ điều kiện để công chứng.

Nếu tổ chức hành nghề công chứng không phát hiện ra và thực hiện công chứng cho sổ đỏ giả, thì bản công chứng đó không có giá trị, và người công chứng viên cũng có thể bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ vi phạm.

Ngoài ra, việc sử dụng Sổ đỏ giả để giao dịch, chuyển nhượng, vay vốn hoặc thực hiện các hành vi pháp lý khác còn có thể bị xử lý về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức, với mức phạt đến 5 năm tù hoặc cao hơn nếu có tình tiết tăng nặng.

4. Chiếm đoạt sổ đỏ của người khác có bị truy cứu trách nhiệm hình sự không mới nhất 2025?

Căn cứ khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tại Điều 115 Bộ luật này cũng quy định rõ quyền tài sản như sau:

"Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác"

Theo đó, quyền sử dụng đất là tài sản, còn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tài sản. Vi vậy, việc chiếm giữ sổ đỏ của người khác là không đủ yếu tố để cấu thành tội phạm theo quy định của pháp luật hiện hành

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1. Quét mã QR trên sổ đỏ có phát hiện được sổ giả không?

Từ ngày 01/8/2024, sổ đỏ mới có in mã QR. Khi quét mã QR, nếu không hiện đúng thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai, có thể nghi ngờ là sổ giả hoặc bị chỉnh sửa. Tuy nhiên, cần xác minh thêm tại cơ quan có thẩm quyền để có kết luận chính xác.

5.2. Mua bán nhà đất bằng sổ đỏ giả có bị xử lý không?

Cả người làm giả, sử dụng sổ giả để lừa đảo hoặc người cố tình tiếp tay đều có thể bị xử lý hình sự theo Điều 174 hoặc Điều 341 Bộ luật Hình sự tùy hành vi cụ thể. Người mua nếu biết sổ giả mà vẫn tham gia giao dịch cũng có thể bị xử phạt.

5.3. Bị lừa giao dịch bằng sổ đỏ giả thì phải làm gì?

Người bị hại cần nhanh chóng trình báo công an nơi xảy ra vụ việc và cung cấp các giấy tờ, bằng chứng liên quan. Đồng thời, có thể khởi kiện dân sự để yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trường hợp có dấu hiệu hình sự, cơ quan điều tra sẽ xử lý vụ việc theo pháp luật.

5.4. Sử dụng sổ đỏ giả để vay tiền, thế chấp có phạm tội không?

Việc dùng sổ đỏ giả để vay tiền, thế chấp tài sản là hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản và có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự, với mức phạt tù có thể lên tới 20 năm hoặc tù chung thân nếu gây thiệt hại lớn.

5.5. Có thể nhờ công chứng kiểm tra sổ đỏ thật hay giả không?

Có. Văn phòng công chứng có trách nhiệm kiểm tra giấy tờ trước khi thực hiện công chứng. Tuy nhiên, họ không có quyền kết luận sổ đỏ giả hay thật, mà sẽ tạm dừng công chứng nếu phát hiện nghi vấn và có thể yêu cầu bên liên quan xác minh tại cơ quan quản lý đất đai.

5.6. Mua phải đất có sổ đỏ giả có đòi lại được tiền không?

Nếu chứng minh được bị lừa đảo, người mua có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và yêu cầu hoàn trả lại số tiền đã giao. Trường hợp bên bán không còn khả năng hoàn trả, người mua có thể yêu cầu xử lý hình sự để bảo vệ quyền lợi trong tố tụng.