5 quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mới nhất 2025 cần lưu ý

1. 5 quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mới nhất 2025 cần lưu ý

1.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong hầu hết các trường hợp, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ 05 điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 bao gồm:

• (1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024;
• (2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• (4) Trong thời hạn sử dụng đất;
• (5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Thông thường chỉ cần 05 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của các bên chuyển nhượng, tặng cho.

1.2. Các trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1. Không đủ điều kiện chuyển nhượng đất

Căn cứ quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 về điều kiện chuyển nhượng đất, có thể thấy các trường hợp không đủ điều kiện chuyển nhượng đất bao gồm:

• (1) Không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp đặc biệt như:
  • Thừa kế quyền sử dụng đất.
  • Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa.
  • Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư.
  • Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định pháp luật.
  • Đất thuộc hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.
• (2) Đất có tranh chấp chưa được giải quyết: Đất đang có tranh chấp hoặc chưa có bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật từ cơ quan nhà nước, Tòa án, hoặc Trọng tài thì không được phép chuyển nhượng.
• (3) Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Đất bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm khác theo quy định pháp luật thi hành án dân sự thì không được chuyển nhượng.
• (4) Đất hết thời hạn sử dụng: Nếu thời hạn sử dụng đất đã hết mà chưa được gia hạn hoặc điều chỉnh theo quy định pháp luật thì không được chuyển nhượng.
• (5) Đất bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Đất bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì không được phép chuyển nhượng.
• (6) Các trường hợp pháp luật khác hạn chế chuyển nhượng:
  • Khu vực hạn chế chuyển nhượng đất theo quy hoạch hoặc chính sách nhà nước.

Các điều kiện riêng theo quy định tại luật khác như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư, hoặc các quy định đặc thù đối với từng loại đất.

1.2.2. Thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng

Theo Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, các trường hợp sau không được nhận chuyển nhượng đất:

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
• Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Do đó, khi người nhận chuyển nhượng rơi vào những trường hợp trên thì không được chuyển nhượng đất cho những người này.

1.3. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng cần tiền hành chuẩn bị hồ sơ với các tài liệu sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Phiếu yêu cầu công chứng.
• Giấy tờ tùy thân hai bên: Chứng minh nhân dân (CMND)/Căn cước công dân (CCCD)/hộ chiếu còn thời hạn (bản sao), đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân…
• Giấy xác nhận nơi cư trú.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…).
• Giấy ủy quyền (nếu có)

1.4. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ các quy định hiện hành và điều kiện thực tế, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiến hành như sau:

• Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực. Do đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất, nộp phí công chứng theo quy định tại Khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014.

• Bước 2: Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, các bên bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc (nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 – 10 triệu đồng). Thời hạn đăng ký biến động sang tên sẽ kéo dài không quá 10 ngày làm việc. Cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

• Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

• Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.5. Thời hạn nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao lâu?

Khi chuyển nhượng nhà đất phải nộp hồ sơ chuyển nhượng trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Căn cứ Điểm a Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là chuyển nhượng nhà đất) phải đăng ký biến động (đăng ký sang tên). Theo Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, thời gian đăng ký biến động quy định như sau:

“3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.”

Do đó, khi chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký sang tên trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

2. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp ở đâu?

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu được thực hiện ở Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thông qua các hình thức nộp trực tiếp, nộp qua dịch vụ bưu chính hoặc nộp trực tuyến.

Cụ thể, theo Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 21. Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất

1. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả:

a) Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

b) Văn phòng đăng ký đất đai;

c) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

2. Hình thức nộp hồ sơ:

Người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại các cơ quan quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;

c) Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;

d) Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

3. Câu hỏi thường gặp

3.1. Có cần chữ ký của cả hai vợ chồng trong hồ sơ chuyển nhượng đất không?

Có, nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng, phải có sự đồng ý và chữ ký của cả hai người. Nếu là tài sản riêng thì cần cung cấp giấy tờ chứng minh tài sản riêng.

3.2. Hồ sơ chuyển nhượng có bắt buộc phải kèm theo sổ đỏ không?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là giấy tờ bắt buộc trong hồ sơ chuyển nhượng để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên chuyển nhượng.

3.3. Hồ sơ chuyển nhượng đất có cần xác nhận của chính quyền địa phương không?

Không bắt buộc, nếu hợp đồng đã được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. Tuy nhiên, nếu chọn hình thức chứng thực tại UBND xã/phường, thì hồ sơ sẽ cần xác nhận của địa phương tại khâu chứng thực hợp đồng.

3.4. Người mua có được tự mình làm thủ tục sang tên không?

Bên nhận chuyển nhượng (người mua) có quyền đứng tên làm thủ tục sang tên sau khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng và hai bên hoàn tất nghĩa vụ tài chính.