Giá đất

Bảng giá đất nông nghiệp là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong các hoạt động như chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường khi thu hồi, tính thuế sử dụng đất và các giao dịch có liên quan. Năm 2025, các tỉnh, thành phố trên cả nước tiếp tục áp dụng bảng giá đất nông nghiệp định kỳ 5 năm (2020–2024), đồng thời cập nhật, điều chỉnh theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP.Tùy từng địa phương và loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất làm muối.), mức giá có thể dao động lớn. Việc nắm rõ bảng giá đất nông nghiệp mới nhất tại địa phương sẽ giúp cá nhân, tổ chức chủ động trong việc thực hiện thủ tục pháp lý và tính toán chi phí liên quan đến đất đai.

Năm 2025, TP.HCM vẫn áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND. Đây là cơ sở để tính giá đất cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, không dùng bảng giá đất trực tiếp.Hệ số K dao động từ 2,5 đến 3,5 lần bảng giá đất, tùy mục đích sử dụng. Một số trường hợp như đất có nhiều mặt tiền hoặc hệ số sử dụng đất cao sẽ được cộng thêm hệ số tương ứng.

Giá 1m² đất tại TP.HCM năm 2025 được quy định theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND, áp dụng từ ngày 31/10/2024. Bảng giá đất này là cơ sở pháp lý để xác định thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất., và không phản ánh giá thị trường. Theo quy định mới, giá đất tại các khu trung tâm như Quận 1 có thể lên đến 687,2 triệu đồng/m², trong khi vùng ven như Cần Giờ chỉ khoảng 2,3 triệu đồng/m², cho thấy mức chênh lệch rất lớn giữa nội đô và ngoại thành.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là cách xác định giá đất bằng cách lấy giá trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh (K). Đây là phương pháp phổ biến, được áp dụng trong nhiều trường hợp cần xác định giá đất cụ thể khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP, trình tự và nội dung xác định giá đất theo phương pháp này phải dựa vào khảo sát thị trường, xác định hệ số K phù hợp, và có sự tham khảo ý kiến của tổ chức tư vấn có chức năng định giá đất.

Giá đất do Nhà nước quy định không phải là giá thị trường, nhưng vẫn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và pháp lý. Nghị định 71/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ năm 2025, là văn bản hướng dẫn chi tiết về xác định giá đất và bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024. Trong đó, nghị định quy định rõ các yếu tố tác động trực tiếp đến giá đất, làm cơ sở để xây dựng bảng giá và giá đất cụ thể cho từng loại đất, từng khu vực.

Bảng giá đất là mức giá do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm, dùng để tính thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, bồi thường khi thu hồi đất… theo từng loại đất và khu vực.Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được ban hành mỗi năm một lần, thay vì 5 năm/lần như trước, và phải công bố trước ngày 01/01 của năm áp dụng.

Tính đến năm 2025, giá đất tại Việt Nam dao động lớn theo từng địa phương, khu vực và loại đất. Ví dụ, tại TP.HCM, đất ở trung tâm có thể lên tới 160 triệu đồng/m², trong khi ở nông thôn chỉ từ vài trăm nghìn đồng/m². Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo chu kỳ 5 năm, là căn cứ để tính thuế, bồi thường, và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất.

Khung giá đất từng là một công cụ quan trọng do Chính phủ ban hành, dùng để làm cơ sở cho các địa phương xây dựng bảng giá đất cụ thể tại từng khu vực. Tuy nhiên, từ ngày 01/01/2025, theo quy định của Luật Đất đai 2024, khung giá đất chính thức bị bãi bỏ, thay vào đó là cơ chế xác định giá đất cụ thể, sát với giá thị trường. Mặc dù không còn khái niệm “khung giá đất” như trước, nhưng thủ tục xây dựng bảng giá đất thay thế khung cũ được quy định chặt chẽ, minh bạch hơn, theo hướng phân quyền cho địa phương, song vẫn chịu sự kiểm soát của Trung ương.

Giá 1m² đất tại Hà Nội năm 2025 được quy định theo Quyết định 71/2024/QĐ-UBND, với mức dao động lớn tùy theo khu vực. Tại quận Hoàn Kiếm – trung tâm thành phố, giá đất ở cao nhất lên tới 695 triệu đồng/m², trong khi các huyện ngoại thành như Mỹ Đức chỉ khoảng 11 triệu đồng/m². Bảng giá đất này là căn cứ để tính thuế, phí, tiền sử dụng đất, bồi thường… và không phản ánh đúng giá thị trường mà chỉ mang tính pháp lý để Nhà nước quản lý đất đai.