Những hành vi nào bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư năm 2024?

1. Những hành vi nào bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư năm 2024?

Theo khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm:

• Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (sau đây gọi chung là kinh phí bảo trì); quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng quy định của pháp luật về nhà ở;
• Cố ý gây thấm dột; gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định; xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; chăn, thả gia súc, gia cầm; giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư;
• Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;
• Tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng;
• Gây mất trật tự, an toàn, cháy, nổ trong nhà chung cư; kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ và ngành, nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật có liên quan;
• Kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; kinh doanh sửa chữa xe có động cơ; hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; kinh doanh dịch vụ nhà hàng mà không bảo đảm tuân thủ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật.

2. Khi nào đóng phí dịch vụ chung cư?

Việc đóng kinh phí dịch vụ nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành.

• Nếu trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có nêu rõ là nhận bàn giao căn hộ chung cư nếu không sử dụng thì không phải đóng phí dịch.
• Nếu trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có ghi rõ là đã nhận bàn giao căn hộ chung cư thì sẽ đóng phí dịch vụ.

3. Phí dịch vụ chung cư được xác định thế nào?

Hiện nay, chưa có văn bản nào quy định cụ thể công thức xác định phí dịch vụ chung cư. Tại các dự án chung cư khác nhau, tùy vào vị trí, quy mô và các yếu tố khác, phí dịch vụ chung cư sẽ được xác định cho phù hợp.

• Để xác định mức phí dịch vụ chung cư cần dựa vào nhiều yếu tố:
• Loại hình chung cư: Thông thường, phí dịch vụ tại các căn hộ chung cư bình dân sẽ rẻ hơn rất nhiều so với chung cư cao cấp;
• Diện tích căn hộ chung cư: Diện tích căn hộ càng lớn phí dịch vụ chung cư sẽ càng cao;
• Ngoài ra, phí dịch vụ chung cư còn phụ thuộc cả vào thỏa thuận giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu vào thời điểm ký kết hợp đồng mua bán chung cư...

4. Quy định về phí quản lý chung cư mới nhất

Theo Điều 30 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư như sau:

• Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
• Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành và được tính trên mỗi m2 diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư nhân (x) với diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư đó.
• Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành được quy định như sau:

+ Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận thì xác định theo diện tích ghi trong Giấy chứng nhận;

+ Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì xác định diện tích sử dụng theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc biên bản bàn giao căn hộ.

• Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công thì việc thu kinh phí quản lý vận hành được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 7 Điều 151 Luật Nhà ở 2023.

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1. Tiền điện, nước sinh hoạt có phải phí dịch vụ chung cư không?

Loại phí điện, nước sinh hoạt không phải phí dịch vụ tại nhà chung cư. Tuy nhiên, thông thường các khoản phí này cũng được xác định vào phí dịch vụ để thu khi sử dụng nhà chung cư. Mức phí đóng không cố định mà sẽ phụ thuộc vào số lượng sử dụng của từng căn hộ chung cư.

5.2. Chưa vào ở có phải đóng phí dịch vụ chung cư không?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư tại Thông tư 05/2024/TT-BXD, việc thu phí quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo sự thỏa thuận giữa chủ sở hữu chung cư với đơn vị quản lý vận hành.

Như vậy để trả lời cho câu hỏi cư dân chưa vào ở có phải đóng phí dịch vụ chung cư không sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên.

5.3. Phí dịch vụ chung cư tính như thế nào?

Thông thường phí dịch vụ chung cư trung bình mỗi tháng có giá từ 2.500 – 20.500 đồng/m2/tháng. Nếu là dự án căn hộ chung cư giá rẻ, mức phí này sẽ thấp hơn từ 5000 – 10.000đồng/m2/tháng. Dĩ nhiên với cách tính phí dịch vụ theo m2, số tiền hàng tháng bạn phải bỏ ra phụ thuộc vào diện tích thực tế của căn hộ.