3 quy định cần lưu ý về chung cư mini mới nhất 2025 (ảnh 1)
3 quy định cần lưu ý về chung cư mini mới nhất

1. 3 quy định cần lưu ý về chung cư mini mới nhất 2025

  • Chung cư mini đã được quy định trong Luật

Chung cư mini là cách gọi quen thuộc của căn hộ nhiều tầng, nhiều phòng ở để bán, cho thuê mua, cho thuê. Mặc dù không có định nghĩa cụ thể chung cư mini là gì nhưng có thể hiểu đây là loại hình nhà ở:

    • Có ≥ 02 tầng, trong đó, mỗi tầng sẽ được thiết kế, xây dựng lại thành các căn hộ được dùng để bán, cho thuê mua hoặc dùng kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ.
    • Có ≥ 02 tầng và có quy mô ≥ 20 căn hộ được dùng để cho thuê.

Và đặc biệt, loại hình này đã được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở năm 2023. Đây được coi là một trong các quy định mới người mua chung cư mini cần chú ý từ 01/8/2024 (có hiệu lực theo Luật số 43/2024/QH15).

  • Sẽ cấp Sổ hồng cho chung cư mini

Căn cứ Điều 57 Luật Nhà ở mới nhất 2023 số 27/2023/QH15, loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (trong bài viết sẽ gọi chung là chung cư mini) sẽ được cấp Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) nếu đáp ứng điều kiện:

    • Cá nhân có quyền sử dụng đất ở phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định về xây dựng và quy định khác liên quan dự án đầu tư xây dựng nhà ở; pháp luật về kinh doanh bất động sản.
    • Nếu xây dựng chung cư mini để cho thuê thì cần đáp ứng điều kiện về:
      • Yêu cầu nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân.
      • Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân.
      • Yêu cầu về điều kiện của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh với đường giao thông để xe cứu hỏa, các phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân.
    • Việc quản lý vận hành các căn hộ trong chung cư mini phải được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.

Như vậy, với quy định này, chính thức từ ngày 01/01/2025, các căn hộ của chung cư mini sẽ chính thức sẽ được cấp Sổ hồng thay vì như hiện nay, cả tòa chung cư mini sẽ được cấp chung một Sổ hồng tất cả các chủ sở hữu hoặc không đủ điều kiện để cấp Sổ hồng.

  • Đã có yêu cầu về phòng cháy chữa cháy cho chung cư mini

Theo khoản 4 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2023, với các căn hộ của chung cư mini được sử dụng để bán, cho thuê thì phải đáp ứng điều kiện về phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ.

Theo đó, căn cứ Thông tư 06/2022/TT-BXD, nhà chung cư và các nhà có đặc điểm sử dụng tương tự thuộc nhóm F1.3 hay chính là chung cư mini có các đặc điểm sử dụng tương tự như nhà chung cư, phải đáp ứng các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy như sau:

    • Có lối ra thoát nạn:
      • Tại lối ra từ các tầng hầm đi qua các buồng thang bộ chung có lối đi riêng ra bên ngoài phải được ngăn cách với phần còn lại của buồng thang bộ bằng vách đặc ngăn cháy loại 1.
      • Có chiều cao phòng cháy chữa cháy (PCCC) dưới 28m mà không thể bố trí lối đi riêng ra bên ngoài mà phải đi qua sảnh chung thì phải đi qua khoang điệm ngăn cháy loại 1, có vách ngăn cháy loại 1 ngăn cách với phần còn lại của buồng thang bộ.
      • Phải có không ít hơn 02 lối ra thoát nạn khi tổng diện tích các căn hộ trên một tầng lớn hơn 500m2.
      • Phải có một lối ra khẩn cấp từ mỗi căn hộ ở độ cao lớn hơn 15m ngoài lối ra thoát nạn nếu tổng diện tích ≤ 500m2 và chỉ có 01 lối ra thoát nạn từ một tầng.
    • Bố trí cầu thang cong trên đường thoát nạn khi đảm bảo tất cả các điều kiện:
      • Thang cao không quá 9m; bán kính cong nhỏ nhất không nhỏ hơn 2 lần chiều rộng vế thang;
      • Cổ bậc cao trong khoảng từ 150mm - 190mm
      • Phía trong các mặt bậc rộng không nhỏ hơn 220m; đo tại giữa chiều dài của mặt bậc rộng không nhỏ hơn 250mm; phía ngoài của mặt bậc rộng không quá 450mm…
    • Tường và vách ngăn giữa hành lang bên ngoài căn hộ với các phòng khác phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30; tường và vách ngăn không chịu lực giữa các căn hộ phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30 và cấp nguy hiểm cháy K0
    • Không cho phép các căn hộ trong tầng hầm và tầng nửa hầm…

Như vậy, từ 2025, khi Luật Nhà ở có hiệu lực thì chung cư mini không chỉ có thể được cấp Sổ hồng mà còn đã có các quy định cụ thể về phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật.

2. Điều kiện xây dựng chung cư mini chi tiết mới nhất 2025

Điều kiện xây dựng chung cư mini chi tiết mới nhất 2025

Điều kiện xây dựng chung cư mini chi tiết mới nhất 2025

Theo khoản 2 Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, điều kiện để xây dựng chung cư mini được quy định như sau:

  • Với chung cư mini có từ 20 căn hộ trở lên: Phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan bao gồm:
    • Đáp ứng yêu cầu về xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo Bộ Xây dựng.
    • Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.
    • Đáp ứng điều kiện của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy có thể chữa cháy khi có hỏa hoạn.
  • Với chung cư mini có dưới 20 căn hộ: Việc xây dựng phải thực hiện theo quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ của cá nhân, bao gồm yêu cầu về thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, cấp Giấy phép xây dựng, quản lý, giám sát thi công xây dựng và các yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.3. Chung cư mini có được cấp sổ hồng hay không?

Theo Điều 57 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/1/2025) quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê thì chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện:

  • Cá nhân có quyền sử dụng đất ở phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định về xây dựng và quy định khác liên quan dự án đầu tư xây dựng nhà ở; pháp luật về kinh doanh bất động sản.
  • Nếu xây dựng chung cư mini để cho thuê thì cần đáp ứng điều kiện như: yêu cầu nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ; yêu cầu về phòng cháy chữa cháy; đường giao thông để xe cứu hoả, các phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân.
  • Việc quản lý vận hành các căn hộ trong chung cư mini phải được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.

3. Các câu hỏi thường gặp

3.1. Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy chung cư mini mới nhất 2025 chuẩn quy định?

Ngày 24/6/2024 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 19/CT-TTg về tăng cường công tác phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh.

Cụ thể, để phòng ngừa, ngăn chặn cháy, nổ và hạn chế thiệt hại do cháy nổ gây ra, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố thực hiện các công việc sau:

…

b) Chỉ đạo tổ chức rà soát, kiểm tra, phân loại, hướng dẫn các giải pháp bảo đảm an toàn PCCC đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini), nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh (bao gồm cả nhà ở cho thuê trọ); yêu cầu người đứng đầu cơ sở, chủ hộ gia đình phải cam kết, có lộ trình thực hiện các giải pháp tăng cường PCCC do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố đã ban hành và phải hoàn thành thực hiện các giải pháp trước ngày 30 tháng 3 năm 2025. Sau thời gian trên, nếu không tổ chức thực hiện phải dừng hoạt động cho đến khi thực hiện xong.

…

Như vậy, từ 30/3/2025 chung cư mini, nhà trọ không bảo đảm PCCC phải dừng hoạt động.

3.2. Điều kiện an toàn về phòng cháy đối với cơ sở từ ngày 01/7/2025?

Căn cứ khoản 1 Điều 23 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2025), cơ sở phải bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy sau đây:

a) Có nội quy phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ phù hợp với từng loại hình cơ sở;

b) Trang bị phương tiện, hệ thống phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ theo quy định của pháp luật;

c) Trang bị thiết bị truyền tin báo cháy kết nối với hệ thống Cơ sở dữ liệu về phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ và truyền tin báo cháy; khai báo, cập nhật dữ liệu về phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ theo lộ trình do Chính phủ quy định;

d) Thực hiện các yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 1 Điều 16 của Luật này;

đ) Có phương án chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ;

e) Thành lập lực lượng phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ cơ sở hoặc lực lượng phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ chuyên ngành theo quy định tại Điều 37 của Luật này hoặc phân công người thực hiện nhiệm vụ phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ.

3.3. Nguyên tắc PCCC, cứu nạn, cứu hộ từ ngày 01/7/2025?

Căn cứ Điều 5 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2025), quy định nguyên tắc PCCC, cứu nạn, cứu hộ từ ngày 01/7/2025 như sau:

  • 1. Tuân thủ Hiến pháp, pháp luật Việt Nam và điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên. Trường hợp giữa Việt Nam và nước ngoài chưa có điều ước quốc tế thì hoạt động phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ được thực hiện trên nguyên tắc có đi có lại hoặc yêu cầu đối ngoại nhưng không trái pháp luật Việt Nam, phù hợp với pháp luật và tập quán quốc tế.
  • 2. Huy động sức mạnh tổng hợp của toàn dân tham gia hoạt động phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ; phát huy vai trò nòng cốt của lực lượng phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ.
  • 3. Chủ động phòng ngừa, lấy phòng ngừa là chính; kịp thời phát hiện sơ hở, thiếu sót về phòng cháy, chữa cháy và có biện pháp khắc phục; xác định phòng cháy, phòng ngừa tai nạn, sự cố là nhiệm vụ thường xuyên.
  • 4. Chuẩn bị sẵn sàng lực lượng, phương tiện, phương án và các điều kiện cần thiết để kịp thời chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ.
  • 5. Thống nhất chỉ huy, điều hành, phát huy vai trò của lực lượng, phương tiện, hậu cần tại chỗ khi xảy ra cháy, tai nạn, sự cố; ưu tiên cứu người, cứu tài sản; mọi nguồn nước, chất chữa cháy phải được ưu tiên sử dụng cho chữa cháy.
  • 6. Ứng dụng khoa học và công nghệ hiện đại trong hoạt động phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ.
  • 7. Mọi hành vi vi phạm pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ phải được phát hiện, ngăn chặn kịp thời và xử lý nghiêm minh theo quy định của pháp luật.
  • 8. Bảo đảm tính nhân đạo, công bằng, bình đẳng giới trong hoạt động phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ.

3.4. Chung cư mini là gì?

Theo khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2023 xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

  • Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
  • Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

Theo đó, mặc dù không quy định cụm từ “chung cư mini” vào Luật nhưng ta có thể hiểu chung cư mini là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng được dùng để bán, cho thuê mua hoặc dùng kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ hoặc có từ 2 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên được dùng để cho thuê.