Hợp đồng thuê chung cư là loại hợp đồng gì? Hợp đồng thuê chung cư bao nhiêu thì phải nộp thuế mới nhất năm 2024?

1. Hợp đồng thuê chung cư là loại hợp đồng gì?

Hợp đồng thuê chung cư là hợp đồng dân sự loại hợp đồng cho thuê tài sản quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn thỏa thuận và bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Hợp đồng thuê chung cư bao nhiêu thì phải nộp thuế mới nhất năm 2024?

Căn cứ khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về nguyên tắc tính thuế, điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC (sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC) quy định phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản, về nguyên tắc, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Theo đó, nếu cá nhân cho thuê nhà mà không thuộc các trường hợp nêu trên thì phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế TNCN.

Như vậy doanh thu trên 100 triệu đồng/năm cần nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế 5% của doanh thu tính thuế, theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Cá nhân cho thuê nhà ở có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

3. Chung cư có được làm văn phòng không mới nhất năm 2024?

Theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2023, có 02 loại chung cư là:

• Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở
• Nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Đồng thời, một trong các hành vi bị cấm nêu tại điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 là:

• Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.
• Sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh (khoản 9 Điều 3 Luật Nhà ở 2023)

Như vậy, khi chung cư được xây dựng để ở thì chỉ sử dụng với mục đích để ở. Nếu chung cư có phần để ở và phần được sử dụng hỗn hợp thì hoàn toàn có quyền được kinh doanh trên phần diện tích đó.

Do đó, chung cư vẫn được sử dụng để làm văn phòng tuy nhiên không phải mọi dạng chung cư đều có công năng này mà còn tuỳ vào mục đích xây dựng chung cư để quyết định căn hộ đó có được làm văn phòng hay không.

4. Có cần công chứng hợp đồng thuê chung cư hay không?

Theo khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định, trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp có yêu cầu từ các bên của hợp đồng. Tuy nhiên khuyến khích cá nhân, tổ chức khi thuê nhà chứng thực, công chứng hợp đồng thuê nhà để có thể đảm bảo quyền lợi của các bên trong quá trình thuê nhà.

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1. Tiền điện, nước sinh hoạt có phải phí dịch vụ chung cư không?

Loại phí điện, nước sinh hoạt không phải phí dịch vụ tại nhà chung cư. Tuy nhiên, thông thường các khoản phí này cũng được xác định vào phí dịch vụ để thu khi sử dụng nhà chung cư. Mức phí đóng không cố định mà sẽ phụ thuộc vào số lượng sử dụng của từng căn hộ chung cư.

5.2. Chưa vào ở có phải đóng phí dịch vụ chung cư không?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư tại Thông tư 05/2024/TT-BXD, việc thu phí quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo sự thỏa thuận giữa chủ sở hữu chung cư với đơn vị quản lý vận hành.

Như vậy để trả lời cho câu hỏi cư dân chưa vào ở có phải đóng phí dịch vụ chung cư không sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên.

Trường hợp nếu tại hợp đồng mua bán các bên đã thỏa thuận về việc chủ sở hữu đã nhận bàn giao căn hộ nhưng chưa vào ở thì không phải đóng phí quản lý vận hành nhà chung cư thì trong trường hợp này chủ sở hữu không phải đóng phí dịch vụ chung cư.

Ngược lại, nếu các bên không có thỏa thuận tại hợp đồng về vấn đề trên, hợp đồng quy định thời điểm chủ sở hữu nhận bàn giao căn hộ chung là thời điểm tính phí quản lý vận hành chung cư thì chủ sở hữu phải đóng phí dịch vụ chung cư.

5.3. Có phải xin phép ban quản lý khi cho thuê chung cư không?

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng thuê nhà là sự thoả thuận của các bên (bên cho thuê và bên thuê). Trong đó:

• Bên cho thuê chung cư là cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu, sử dụng hoặc có quyền cho thuê căn hộ chung cư đó.
• Bên thuê chung cư là người đi thuê, người có nhu cầu sử dụng chung cư.

Ngoài ra, theo điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng nhà ở vào mục đích ở và mục đích khác mà luật không cấm.

Do vậy, khi cho thuê chung cư, người thuê và người cho thuê không phải xin phép ban quản lý chung cư mà hoàn toàn có quyền được cho thuê theo thoả thuận của các bên.