Thẩm định giá là gì? Quy trình thẩm định giá được tiến hành thế nào?

1. Thẩm định giá là gì? Quy trình thẩm định giá được tiến hành thế nào?

1.1. Thẩm định giá là gì?

Theo khoản 16 Điều 4 Luật Giá 2023 quy định: Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam

1.2. Quy trình thẩm định giá được tiến hành thế nào?

Căn cứ Điều 30 Luật Giá 2012 quy định về quy trình thẩm định giá tài sản như sau:

Quy trình thẩm định giá tài sản

1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

4. Phân tích thông tin.

5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Theo đó, quy trình thẩm định giá được diễn ra như sau:

• Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
• Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
• Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
• Bước 4. Phân tích thông tin.
• Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
• Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

2. Cách tính giá dịch vụ thẩm định giá chuẩn quy định mới nhất 2025

Giá dịch vụ thẩm định giá được quy định tại Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 12/2021/NĐ-CP, cụ thể như sau:

• (1) Giá dịch vụ thẩm định giá thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng thẩm định giá theo quy định tại khoản (2), (3) trên nguyên tắc bảo đảm bù đắp chi phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, có lợi nhuận phù hợp với mặt bằng giá thị trường và được ghi trong hợp đồng thẩm định giá;

Trường hợp việc lựa chọn nhà thầu tư vấn thẩm định giá thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

• (2) Các căn cứ xác định giá dịch vụ thẩm định giá:
• Nội dung, khối lượng, tính chất công việc và thời gian thực hiện thẩm định giá;
• Chi phí kinh doanh thực tế hợp lý tương ứng với chất lượng dịch vụ gồm: Chi phí tiền lương, chi phí phát sinh trong quá trình khảo sát, thu thập, phân tích, xử lý thông tin; chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và các chi phí khác theo quy định của pháp luật;
• Chi phí mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc chi phí trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp;
• Lợi nhuận dự kiến (nếu có) đảm bảo giá dịch vụ thẩm định giá phù hợp mặt bằng giá dịch vụ thẩm định giá tương tự trên thị trường;
• Các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• (3) Căn cứ quy định tại Khoản (2), doanh nghiệp thẩm định giá ban hành và thực hiện niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp mình theo quy định tại Khoản 6 Điều 4, Khoản 5 Điều 12 Luật Giá bằng hình thức mức giá dịch vụ trọn gói, theo tỷ lệ phần trăm (%) của giá trị tài sản hoặc giá trị dự án cần thẩm định giá và hình thức khác do doanh nghiệp quyết định phù hợp với các quy định của pháp luật

3. Chứng thư thẩm định giá quy định thế nào? Các hành vi nghiêm cấm liên quan đến chứng thư thẩm định giá mới nhất 2025 gồm những gì?

3.1. Quy định mới về chứng thư thẩm định giá

Theo Khoản 18 Điều 4 Luật Giá 2023 quy định: Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành sau khi kết thúc hoạt động thẩm định giá để thông báo cho khách hàng, các tổ chức, cá nhân có liên quan (nếu có) được ghi trong hợp đồng thẩm định giá về giá trị tài sản thẩm định giá và những nội dung chính của báo cáo thẩm định giá.

Điều 55 Luật Giá 2023 quy định chứng thư thẩm định giá như sau:

• Chứng thư thẩm định giá phải có chữ ký của thẩm định viên về giá thực hiện thẩm định giá và do người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký và đóng dấu.
• Báo cáo thẩm định giá phải có chữ ký của thẩm định viên về giá thực hiện thẩm định giá và phê duyệt của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và không thể tách rời với chứng thư thẩm định giá.
• Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá được phép ủy quyền cho người quản lý doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp ký chứng thư thẩm định giá và xem xét, phê duyệt báo cáo thẩm định giá. Người được ủy quyền phải là thẩm định viên về giá tại doanh nghiệp.
• Chứng thư thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá được sử dụng làm một trong những cơ sở để khách hàng, tổ chức, cá nhân có liên quan được ghi tại hợp đồng thẩm định giá xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá của tài sản. Chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá chỉ có giá trị sử dụng trong thời hạn hiệu lực theo đúng mục đích thẩm định giá gắn với đúng thông tin tài sản, số lượng tài sản tại hợp đồng thẩm định giá.
• Chứng thư thẩm định giá phải được cập nhật vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá theo quy định của Bộ Tài chính, trừ trường hợp thuộc danh mục bí mật nhà nước.

3.2. Các hành vi nghiêm cấm liên quan đến chứng thư thẩm định giá mới nhất 2025

Các hành vi bị nghiêm cấm liên quan đến chứng thư thẩm định giá được quy định tại Điều 7 Luật Giá 2023 như sau:

• Nghiêm cấm tổ chức, cá nhân:
  • Làm, cung cấp chứng thư thẩm định giá giả hoặc sử dụng chứng thư thẩm định giá giả cho mục đích quy định tại khoản 4 Điều 55 Luật Giá 2023;
  • Làm, cung cấp chứng thư thẩm định giá khi không đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá hoặc sử dụng chứng thư đó cho mục đích quy định tại khoản 4 Điều 55 Luật Giá 2023;
  • Ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá khi không là thẩm định viên về giá;
• Nghiêm cấm doanh nghiệp thẩm định giá phát hành khống chứng thư thẩm định giá.
• Đối với thẩm định viên về giá nghiêm cấm:
  • Lập chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá với tư cách cá nhân;
  • Ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá không đúng với lĩnh vực chuyên môn, thông báo của cơ quan nhà nước về lĩnh vực được phép hành nghề;
  • Ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá khi không đáp ứng các điều kiện đăng ký hành nghề thẩm định giá quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Giá 2023;
• Nghiêm cấm khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba có tên trong hợp đồng thẩm định giá sử dụng chứng thư thẩm định giá đã hết hiệu lực; sử dụng chứng thư thẩm định giá không theo đúng mục đích thẩm định giá gắn với tài sản thẩm định giá, số lượng tài sản thẩm định giá tại hợp đồng thẩm định giá;

4. Thời hạn chứng thư thẩm định giá là bao lâu?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Chương III Thông tư 30/2024/TT-BTC thì Chứng thư thẩm định giá bắt đầu có hiệu lực từ ngày ngày, tháng, năm phát hành chứng thư thẩm định giá.

Theo đó, thời gian có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm phát hành chứng thư thẩm định giá.

Như vậy chứng thư thẩm định giá được ghi lại hợp đồng thẩm định giá nhằm giúp cá nhân, tổ chức xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá của tài sản và có giá trị hiệu lực tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm phát hành chứng thư.

5. Câu hỏi thường gặp

5.1. Thẩm định giá nhằm mục đích gì?

Mục đích của thẩm định giá là cung cấp cơ sở giá trị tài sản để phục vụ các hoạt động như mua bán, chuyển nhượng, vay vốn, góp vốn, bảo hiểm, thanh lý tài sản, tính thuế, xét xử tranh chấp tài sản… một cách khách quan, minh bạch và chính xác.

5.2. Ai có thẩm quyền thực hiện thẩm định giá?

Hoạt động thẩm định giá được thực hiện bởi các doanh nghiệp thẩm định giá có đủ điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật, hoặc bởi hội đồng thẩm định giá trong các trường hợp đặc thù do Nhà nước quy định.

5.3. Tài sản nào có thể được thẩm định giá?

Tất cả các loại tài sản có thể xác định được bằng tiền đều có thể được thẩm định giá, bao gồm: bất động sản, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, tài sản vô hình (như quyền sử dụng đất, thương hiệu), tài sản tài chính, hàng hóa,…

5.4. Thẩm định giá có bắt buộc không?

Việc thẩm định giá là bắt buộc trong một số trường hợp như: bán đấu giá tài sản nhà nước, xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc phục vụ cho mục đích tính thuế, xử lý tài sản trong tố tụng. Trong các trường hợp khác, thẩm định giá có thể được thực hiện theo nhu cầu tự nguyện của tổ chức, cá nhân.