Cách tính đơn giá xây dựng theo m2 chuẩn quy định mới nhất 2025

1. Cách tính đơn giá xây dựng theo m² chuẩn quy định mới nhất 2025

Đơn giá xây dựng theo m² là phương pháp ước tính chi phí xây dựng một công trình dựa trên diện tích sàn. Đây là cách tính phổ biến trong xây dựng nhà dân dụng, công trình nhỏ và được áp dụng rộng rãi trong giai đoạn lập dự toán sơ bộ.

Theo quy định mới nhất tại Nghị định 10/2021/NĐ-CP và Thông tư 11/2021/TT-BXD, đơn giá m² bao gồm: chi phí vật liệu, nhân công, máy móc thi công, thuế VAT, và chi phí quản lý nếu tính trọn gói.

Công thức chung là:

Tại TP.HCM và Hà Nội năm 2025, đơn giá dao động khoảng 5 – 12 triệu đồng/m² tùy vào loại công trình (nhà cấp 4, nhà phố, biệt thự…). Việc xác định đúng đơn giá theo m² giúp chủ đầu tư có cái nhìn tổng quan về chi phí trước khi triển khai thi công thực tế.

2. Giá xây dựng công trình là gì?

Căn cứ Điều 24 Nghị định 10/2021/NĐ-CP có quy định về giá xây dựng công trình như sau:

Giá xây dựng công trình

1. Giá xây dựng công trình gồm đơn giá xây dựng chi tiết và giá xây dựng tổng hợp, làm cơ sở để xác định tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng.

a) Đơn giá xây dựng chi tiết được xác định cho các công tác xây dựng;

b) Giá xây dựng tổng hợp được xác định theo nhóm, loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình.

...

Theo đó, có thể hiểu giá xây dựng công trình (Construction Price) là toàn bộ chi phí trực tiếp về vật liệu, nhân công và máy thi công để hoàn thành một đơn vị khối lượng hoặc một bộ phận của công trình xây dựng. Bao gồm đơn giá xây dựng chi tiết và giá xây dựng tổng hợp, làm cơ sở để xác định tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng.

Trong đó:

• Đơn giá xây dựng chi tiết được xác định cho các công tác xây dựng;
• Giá xây dựng tổng hợp được xác định theo nhóm, loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình.

3. Giá xây dựng công trình bao gồm những gì và được xác định như thế nào?

Giá xây dựng công trình là toàn bộ chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng một công trình hoàn chỉnh theo thiết kế được duyệt. Theo quy định tại Luật Xây dựng và Nghị định 10/2021/NĐ-CP, giá xây dựng công trình bao gồm các khoản chi phí cơ bản sau:

• Chi phí xây dựng

Là chi phí thực hiện các công việc xây lắp như: san lấp mặt bằng, xây thô, hoàn thiện, lắp đặt hệ thống kỹ thuật (điện, nước, điều hòa, thang máy...), các hạng mục phụ trợ (hàng rào, sân vườn…).

• Chi phí thiết bị

Bao gồm chi phí mua sắm, vận chuyển, lắp đặt và chạy thử các thiết bị gắn với công trình (như máy móc sản xuất, hệ thống báo cháy, máy phát điện...).

• Chi phí quản lý dự án

Là các khoản chi để tổ chức thực hiện và quản lý toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng (lập kế hoạch, lựa chọn nhà thầu, theo dõi tiến độ...).

• Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

Bao gồm: chi phí khảo sát, lập dự án, thiết kế, thẩm tra, giám sát thi công, kiểm định chất lượng, nghiệm thu...

• Chi phí khác

Có thể bao gồm: chi phí bảo hiểm công trình, chi phí bồi thường GPMB, chi phí dự phòng...

• Thuế và phí

Thông thường là thuế giá trị gia tăng (VAT), lệ phí liên quan nếu có.

4. Đơn giá xây dựng chi tiết của công trình có bắt buộc phải xác định theo đơn giá xây dựng công trình không?

Đơn giá xây dựng chi tiết của công trình được quy định tại Điều 24 Nghị định 10/2021/NĐ-CP như sau:

Giá xây dựng công trình

...

2. Đơn giá xây dựng chi tiết của công trình được xác định trên cơ sở định mức xây dựng, giá vật tư, vật liệu, cấu kiện xây dựng, giá nhân công, giá ca máy và thiết bị thi công và các yếu tố chi phí cần thiết khác phù hợp với mặt bằng giá thị trường khu vực xây dựng công trình tại thời điểm xác định và các quy định khác có liên quan hoặc theo đơn giá xây dựng công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố hoặc được xác định trên cơ sở giá thị trường hoặc theo giá tương tự ở các công trình đã thực hiện.

3. Giá xây dựng tổng hợp của công trình được xác định trên cơ sở tổng hợp từ các đơn giá xây dựng chi tiết cho một đơn vị tính của nhóm công tác, đơn vị kết cấu, bộ phận công trình, theo giá được công bố của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc được xác định trên cơ sở giá thị trường hoặc theo giá tương tự ở các công trình đã thực hiện.

Theo quy định này thì đơn giá xây dựng chi tiết của công trình được xác định trên cơ sở định mức xây dựng, giá vật tư, vật liệu, cấu kiện xây dựng, giá nhân công, giá ca máy và thiết bị thi công và các yếu tố chi phí cần thiết khác phù hợp với mặt bằng giá thị trường khu vực xây dựng công trình tại thời điểm xác định và các quy định khác có liên quan hoặc theo đơn giá xây dựng công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố hoặc được xác định trên cơ sở giá thị trường hoặc theo giá tương tự ở các công trình đã thực hiện.

Như vậy, có thể thấy đơn giá xây dựng chi tiết của công trình không bắt buộc phải xác định theo đơn giá xây dựng công trình.

5. Chủ đầu tư sử dụng hệ thống giá xây dựng công trình nào để làm cơ sở xác định tổng mức đầu tư xây dựng?

Cơ sở xác định tổng mức đầu tư xây dựng được quy định tại khoản 3 Điều 26 Nghị định 10/2021/NĐ-CP như sau:

Quản lý giá xây dựng công trình, suất vốn đầu tư xây dựng

1. Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định giá xây dựng công trình, suất vốn đầu tư xây dựng và công bố giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng theo định kỳ.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố đơn giá xây dựng công trình của địa phương; phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng công bố các thông tin về giá xây dựng trên địa bàn tỉnh theo quy định tại điểm a, b khoản này như sau:

a) Giá các loại vật liệu xây dựng, thiết bị công trình: công bố theo định kỳ hàng quý hoặc sớm hơn khi cần thiết;

b) Đơn giá nhân công xây dựng, giá ca máy và thiết bị thi công, giá thuê máy và thiết bị thi công xây dựng: công bố theo định kỳ hàng năm hoặc sớm hơn khi cần thiết.

3. Chủ đầu tư sử dụng hệ thống giá xây dựng công trình quy định tại khoản 1, 2 Điều này làm cơ sở xác định tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng và quản lý chi phí đầu tư xây dựng hoặc tổ chức xác định giá xây dựng công trình phù hợp với yêu cầu kỹ thuật, điều kiện thi công, biện pháp thi công và kế hoạch thực hiện cụ thể của công trình.

...

Theo đó, chủ đầu tư sử dụng hệ thống giá xây dựng công trình do Bộ Xây dựng hướng dẫn hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố làm cơ sở xác định tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng và quản lý chi phí đầu tư xây dựng hoặc tổ chức xác định giá xây dựng công trình phù hợp với yêu cầu kỹ thuật, điều kiện thi công, biện pháp thi công và kế hoạch thực hiện cụ thể của công trình.

6. Những câu hỏi thường gặp

6.1. Việc xác định giá xây dựng công trình được thực hiện như thế nào?

Việc xác định giá xây dựng công trình phải dựa vào phương pháp tính cụ thể được quy định tại Nghị định 10/2021/NĐ-CP và Thông tư 11/2021/TT-BXD. Các phương pháp bao gồm:

• Phương pháp lập theo suất vốn đầu tư: dùng khi lập kế hoạch sơ bộ cho các dự án tương tự.
• Phương pháp lập theo định mức – đơn giá: áp dụng khi có thiết kế chi tiết, sử dụng bảng đơn giá, định mức xây dựng ban hành.
• Phương pháp lập theo khối lượng và giá thị trường: phổ biến trong giai đoạn dự toán, đấu thầu.
• Phương pháp lập theo cơ sở dữ liệu chi phí công trình tương tự.

Mỗi phương pháp phải căn cứ vào quy mô, tính chất công trình, thời điểm, khu vực xây dựng và yếu tố biến động giá. Việc xác định đúng sẽ giúp kiểm soát vốn đầu tư, tránh thất thoát và đảm bảo hiệu quả tài chính dự án.

6.2. Giá xây dựng công trình và tổng mức đầu tư có giống nhau không? Nếu khác thì khác ở điểm nào

Không giống nhau. Giá xây dựng công trình chỉ là một phần trong tổng mức đầu tư, cụ thể là chi phí để xây lắp, mua sắm, lắp đặt thiết bị, chi phí quản lý thi công... Trong khi đó, tổng mức đầu tư là toàn bộ chi phí cần thiết để thực hiện dự án xây dựng – bao gồm cả chi phí xây dựng, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí dự phòng, chi phí lãi vay (nếu có), chi phí thẩm định, chi phí bảo hiểm... Việc phân biệt rõ hai khái niệm này có ý nghĩa quan trọng trong lập, thẩm định và quản lý vốn đầu tư xây dựng, nhất là đối với các dự án sử dụng vốn nhà nước, vốn vay, vốn xã hội hóa.