Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất 2025

1. Thuế thu nhập cá nhân là gì?

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là một loại thuế trực thu, được Nhà nước đánh vào thu nhập của cá nhân sau khi đã trừ đi các khoản được miễn thuế và giảm trừ. Nói cách khác, đây là khoản tiền mà mỗi người có thu nhập phải nộp vào ngân sách nhà nước để góp phần vào các hoạt động chung của xã hội.

Ví dụ: Tiền lương bạn nhận được hàng tháng, tiền lãi từ gửi tiết kiệm, tiền bán nhà, đất... đều có thể là đối tượng chịu thuế TNCN.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đóng thuế thu nhập cá nhân không?

Theo Khoản 1 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012, các loại thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân, bao gồm:

• Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
• Các khoản thu nhập khác từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Vì vậy, trong trường hợp của bạn, thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ thuộc đối tượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

3. Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Dựa theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC), quy định về cách tính thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản như sau:

Giá chuyển nhượng:

• Đối với quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng: giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng. Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc giá thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định, thì giá sẽ được tính theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh.
• Đối với quyền sử dụng đất có công trình xây dựng, bao gồm cả công trình sẽ được xây dựng: giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng. Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất hoặc không ghi giá, thì sẽ lấy giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
• Khi chuyển nhượng nhà gắn liền với đất, giá trị nhà và các công trình trên đất sẽ được tính theo giá lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
• Đối với công trình xây dựng trong tương lai, nếu hợp đồng không ghi giá hoặc giá thấp hơn, thì giá sẽ được tính theo suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.
• Khi chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước: giá sẽ là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá của Ủy ban nhân dân tỉnh, thì sẽ áp dụng bảng giá của tỉnh.

Thuế suất: Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Thời điểm tính thuế:

• Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thuế thay người bán, thuế sẽ được tính khi hợp đồng có hiệu lực.
• Nếu hợp đồng có thỏa thuận người mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế là khi làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
• Đối với nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đất gắn liền với công trình xây dựng trong tương lai, thời điểm tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế.

Cách tính thuế:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%.

Nếu bất động sản là tài sản đồng sở hữu, thuế sẽ được chia cho từng người nộp thuế dựa trên tỷ lệ sở hữu. Nếu không có tài liệu hợp pháp, thuế sẽ chia đều theo tỷ lệ bình quân.

Tóm lại, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ là giá ghi trên hợp đồng nếu cao hơn bảng giá của Ủy ban nhân dân tỉnh. Nếu thấp hơn, giá sẽ tính theo bảng giá đất. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng đất là 2% của giá chuyển nhượng.

4. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được miễn thuế trong trường hợp nào?

Theo Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, một số khoản thu nhập từ bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân, bao gồm:

• Thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình như vợ chồng, cha mẹ đẻ và con đẻ, cha mẹ nuôi và con nuôi, cha mẹ chồng và con dâu, cha mẹ vợ và con rể, ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại, anh chị em ruột.
• Thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong trường hợp cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một căn nhà hoặc một mảnh đất.
• Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất.
• Thu nhập từ việc nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản giữa các thành viên trong gia đình, tương tự như các trường hợp chuyển nhượng đã nêu ở trên.
• Thu nhập từ việc chuyển đổi đất nông nghiệp đối với cá nhân hoặc hộ gia đình được Nhà nước giao đất để sản xuất.

Tất cả các trường hợp trên đều được miễn thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng bất động sản.

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1 Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá nhân phải nộp những loại thuế gì?

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ (nếu có). Thuế TNCN là khoản thuế áp dụng đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng, còn lệ phí trước bạ phụ thuộc vào trường hợp cụ thể và người mua có trách nhiệm nộp.

5.2 Giá chuyển nhượng để tính thuế TNCN là gì?

Giá chuyển nhượng là giá trị của giao dịch chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng. Nếu giá này thấp hơn khung giá đất do nhà nước quy định, cơ quan thuế có quyền căn cứ vào khung giá nhà nước để xác định giá chuyển nhượng tính thuế.

5.3 Nếu giá chuyển nhượng không được ghi trong hợp đồng, thuế TNCN được tính như thế nào?

Trong trường hợp giá chuyển nhượng không được ghi rõ hoặc thấp hơn khung giá nhà nước, cơ quan thuế sẽ xác định thuế TNCN dựa trên giá đất theo bảng giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng.