Bán nhà đất có phải chịu thuế giá trị gia tăng không?

1. Bán đất có chịu thuế giá trị gia tăng không?

Theo quy định tại khoản 6 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 quy định về đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng thì chuyển quyền sử dụng đất là không phải chịu thuế gia trị gia tăng.

Như vậy, bán đất thì không phải chịu thuế giá trị gia tăng. Tuy nhiên, khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả tài sản và quyền sử dụng đất thì giá đất sẽ được trừ khi tính thuế giá trị gia tăng.

2. Thuế giá trị gia tăng là gì?

Căn cứ theo quy định Điều 2 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 thì thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng.

Theo đó, thuế giá trị gia tăng là thuế chỉ áp dụng dựa trên phần giá trị tăng thêm mà không phải dựa trên toàn bộ giá trị hàng hóa, dịch vụ. Người nộp thuế giá trị gia tăng là tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng và tổ chức, cá nhân nhập khẩu hàng hóa chịu thuế giá trị gia tăng.

Như vậy, người chịu thuế giá trị gia tăng thực tế là người tiêu dùng nhưng người đóng thuế giá trị gia tăng là các cơ sở kinh doanh/ doanh nghiệp.

3. Hướng dẫn xác định giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng?

Căn cứ quy định khoản 3 Điều 4 Nghị định 209/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Giá tính thuế giá trị gia tăng = Giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.

Trong đó, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được quy định cụ thể như sau:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán: Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
• Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì: Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
• Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán:
  • Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
  • Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng quy định nêu trên là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
• Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì:
  • Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng.
  • Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).
  • Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
  • Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định 209/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 12/2015/NĐ-CP) thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm cơ sở hạ tầng.
  • Trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
• Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.
• Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định để thanh toán công trình. Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê:

Giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

Như vậy, khi bán đất thì bạn cần xác định rõ tài sản này có thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân không. Từ đó, thực hiện đúng nghĩa vụ về thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng đất theo quy định.

4. Các câu hỏi thường gặp

4.1. Thuế chuyển nhượng nhà đất bao nhiêu phần trăm?

Thuế suất đối với chuyển nhượng BĐS là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại. Trường hợp chuyển nhượng BĐS là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

4.2. Thuế mua bán nhà đất ai chịu?

Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, việc cá nhân có thu nhập từ việc bán nhà, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo mức thuế đã được ban hành. Điều này có nghĩa là bên chuyển nhượng tài sản bất động sản, hay còn gọi là bên bán đất sẽ là đối tượng chịu thuế.

4.3. Bán nhà đóng thuế thu nhập cá nhân bao nhiêu?

Theo đó, dù là cá nhân cư trú hay cá nhân không cư trú khi bán đất tại Việt Nam thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân với thuế suất 2% giá chuyển nhượng đất. Trừ trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.

4.4. Mua nhà chịu thuế gì?

Trong trường hợp mua bán nhà đất, các bên mua và bán cần phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ trừ khi được miễn, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận. Các bên nộp hồ sơ khai thuế, phí cùng với hồ sơ sang tên sổ đỏ.