Thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản tính và nộp ra sao mới nhất 2025?

1.Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2025 được tính và nộp như thế nào?

Trong năm 2025, thuế TNDN phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tiếp tục là một trong những nghĩa vụ quan trọng của doanh nghiệp và được tính dựa trên lợi nhuận thu được từ hoạt động này. Cụ thể, doanh nghiệp sẽ phải xác định thu nhập tính thuế từ phần chênh lệch giữa doanh thu và chi phí hợp lý có liên quan, sau đó nhân với mức thuế suất TNDN tương ứng.

Công thức tính như sau:

Trong đó:

• Thuế suất áp dụng phổ biến hiện nay là 20%, tuy nhiên có thể cao hơn đối với một số trường hợp đặc biệt

Về kê khai và nộp thuế:

Doanh nghiệp kê khai thuế TNDN theo từng lần phát sinh giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thường là trong vòng 10 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế. Đồng thời, doanh nghiệp vẫn phải tổng hợp toàn bộ phần thu nhập từ chuyển nhượng vào hồ sơ quyết toán thuế TNDN cuối năm.

Một số lưu ý khác:

• Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng tại nhiều tỉnh, cần phân bổ doanh thu và tạm nộp thuế TNDN cho từng địa phương tương ứng theo hướng dẫn của cơ quan thuế
• Việc định giá đất, xác định doanh thu và chi phí hợp lệ cần căn cứ theo hồ sơ pháp lý đầy đủ để đảm bảo tính đúng, đủ và tránh bị truy thu hoặc xử phạt vi phạm hành chính

Do đó, việc tính và nộp thuế TNDN đối với chuyển nhượng bất động sản không chỉ cần tuân thủ đúng quy định pháp luật mà còn đòi hỏi sự chính xác trong hạch toán kế toán và khai thuế của doanh nghiệp.

2. Những cá nhân, tổ chức phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp

Khi nhắc đến thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) thì hầu hết mọi người đều biết người nộp thuế là doanh nghiệp. Tuy nhiên, đây chỉ là hiểu biết mang tính khái quát nhất, bởi lẽ bên cạnh doanh nghiệp là đối tượng chính thì người nộp thuế TNDN còn gồm một số đối tượng khác.

Điều 2 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008, sửa đổi, bổ sung 2013 quy định người nộp thuế TNDN gồm các đối tượng sau:

• Người nộp thuế TNDN là tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), gồm:
  • Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam.
  • Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật nước ngoài (sau đây gọi là doanh nghiệp nước ngoài) có cơ sở thường trú hoặc không có cơ sở thường trú tại Việt Nam.
  • Tổ chức được thành lập theo Luật Hợp tác xã.
  • Đơn vị sự nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam.
  • Tổ chức khác có hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập.
• Doanh nghiệp có thu nhập chịu thuế phải nộp thuế TNDN như sau:
  • Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam nộp thuế đối với thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam và thu nhập chịu thuế phát sinh ngoài Việt Nam.
  • Doanh nghiệp nước ngoài có cơ sở thường trú tại Việt Nam nộp thuế đối với thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam và thu nhập chịu thuế phát sinh ngoài Việt Nam liên quan đến hoạt động của cơ sở thường trú đó.
  • Doanh nghiệp nước ngoài có cơ sở thường trú tại Việt Nam nộp thuế đối với thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam mà khoản thu nhập này không liên quan đến hoạt động của cơ sở thường trú.
  • Doanh nghiệp nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam nộp thuế đối với thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam.
• Cơ sở thường trú của doanh nghiệp nước ngoài là cơ sở sản xuất, kinh doanh mà thông qua cơ sở này, doanh nghiệp nước ngoài tiến hành một phần hoặc toàn bộ hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam, gồm:
  • Chi nhánh, văn phòng điều hành, nhà máy, công xưởng, phương tiện vận tải, mỏ dầu, mỏ khí, mỏ hoặc địa điểm khai thác tài nguyên thiên nhiên khác tại Việt Nam;
  • Địa điểm xây dựng, công trình xây dựng, lắp đặt, lắp ráp;
  • Cơ sở cung cấp dịch vụ, bao gồm cả dịch vụ tư vấn thông qua người làm công hoặc tổ chức, cá nhân khác;
  • Đại lý cho doanh nghiệp nước ngoài;
  • Đại diện tại Việt Nam trong trường hợp là đại diện có thẩm quyền ký kết hợp đồng đứng tên doanh nghiệp nước ngoài hoặc đại diện không có thẩm quyền ký kết hợp đồng đứng tên doanh nghiệp nước ngoài nhưng thường xuyên thực hiện việc giao hàng hóa hoặc cung ứng dịch vụ tại Việt Nam.

3. Thuế thu nhập doanh nghiệp: Cách tính và mức nộp chính xác mới nhất 2025

Công thức tính thuế TNDN mới nhất

Căn cứ theo Điều 6 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 và Điều 5 Nghị định 218/2013/NĐ-CP, số thuế TNDN phải nộp được xác định theo công thức sau:

Để xác định được số thuế này, doanh nghiệp cần biết hai yếu tố chính: thu nhập tính thuế và thuế suất áp dụng.

a. Xác định thu nhập tính thuế

Trong đó:

Thu nhập chịu thuế được tính như sau:

Thu nhập được miễn thuế là các khoản thu nhập nằm trong danh mục ưu đãi miễn giảm theo quy định pháp luật.

Khoản lỗ được kết chuyển là phần lỗ từ các năm trước được phép trừ vào thu nhập theo quy định về thời hạn kết chuyển lỗ (tối đa 5 năm).

b. Thuế suất thuế TNDN

Theo quy định tại Luật Thuế TNDN sửa đổi năm 2013

• Mức thuế suất phổ thông hiện hành là 20%.
• Một số ngành nghề đặc thù (như khai thác dầu khí, khoáng sản quý hiếm) có thể áp dụng thuế suất cao hơn (32% - 50%).
• Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ cao, vùng kinh tế khó khăn,... có thể được áp dụng thuế suất ưu đãi thấp hơn (10%, 15%) tùy từng trường hợp.

Các bước tính thuế TNDN

Bước 1: Xác định doanh thu, chi phí hợp lý được trừ và thu nhập khác trong kỳ.

Bước 2: Tính thu nhập chịu thuế theo công thức:

Bước 3: Tính các khoản thu nhập được miễn thuế và xác định số lỗ được kết chuyển (nếu có).

Bước 4: Xác định thu nhập tính thuế theo công thức đã nêu.

Bước 5: Áp dụng thuế suất phù hợp để tính ra số thuế TNDN phải nộp.

Lưu ý: Trên thực tế, việc tính toán thuế TNDN còn phụ thuộc vào hệ thống phần mềm kế toán, chứng từ hợp lệ, và các nghiệp vụ kế toán cụ thể tại doanh nghiệp. Việc kê khai và nộp thuế thường được thực hiện thông qua hệ thống khai thuế điện tử hoặc HTKK của Tổng cục Thuế.

4. Đối tượng nào phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp?

Theo quy định tại Điều 2 của Thông tư 78/2014/TT-BTC, các đối tượng phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp bao gồm:

• Tổ chức sản xuất, kinh doanh: Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản xuất và kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế. Điều này bao gồm:
  • Doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật các tổ chức tín dụng, Luật Kinh doanh bảo hiểm, Luật Chứng khoán, Luật Dầu khí, Luật Thương mại và các quy định pháp luật khác, với các hình thức như: Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty hợp danh, Doanh nghiệp tư nhân, Văn phòng Luật sư, Văn phòng công chứng tư, các bên trong hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng phân chia sản phẩm dầu khí, xí nghiệp liên doanh dầu khí, và công ty điều hành chung.
  • Các đơn vị sự nghiệp công lập và ngoài công lập có sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế ở mọi lĩnh vực.
  • Tổ chức hoạt động theo Luật Hợp tác xã.
  • Doanh nghiệp nước ngoài có cơ sở thường trú tại Việt Nam. Cơ sở thường trú này có thể là chi nhánh, văn phòng điều hành, nhà máy, công xưởng, phương tiện vận tải, hầm mỏ, địa điểm khai thác tài nguyên thiên nhiên khác, địa điểm xây dựng, và cơ sở cung cấp dịch vụ.
  • Đại lý cho doanh nghiệp nước ngoài hoặc đại diện tại Việt Nam có thẩm quyền ký kết hợp đồng cho doanh nghiệp nước ngoài.

Nếu có hiệp định tránh đánh thuế hai lần mà Việt Nam đã ký kết quy định khác về cơ sở thường trú, thì thực hiện theo hiệp định đó.

• Tổ chức khác: Bất kỳ tổ chức nào không nằm trong các loại hình trên nhưng vẫn có hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hóa hoặc dịch vụ với thu nhập chịu thuế cũng phải nộp thuế.
• Tổ chức nước ngoài: Các tổ chức nước ngoài hoạt động sản xuất kinh doanh tại Việt Nam không theo quy định của Luật Đầu tư hoặc Luật Doanh nghiệp cũng phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính. Nếu các tổ chức này có hoạt động chuyển nhượng vốn, họ cũng phải nộp thuế theo quy định tại Điều 14 Chương IV của thông tư này.

Như vậy, các đối tượng phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp được quy định rõ ràng như đã nêu.

5. Những câu hỏi thường gặp

5.1. Những đối tượng nào được áp dụng thuế suất TNDN ưu đãi năm 2025?

Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ cao, nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, đầu tư vào khu vực kinh tế khó khăn, hoặc doanh nghiệp khởi nghiệp đổi mới sáng tạo có thể được áp dụng thuế suất ưu đãi 10% hoặc 15%, tùy theo từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Luật Thuế TNDN và các văn bản hướng dẫn thi hành.

5.2. Có những ngành nghề nào áp dụng thuế suất TNDN cao hơn mức phổ thông?

Một số lĩnh vực như khai thác dầu khí, mỏ khoáng sản quý hiếm, hay ngành nghề đặc biệt có thể bị áp dụng thuế suất cao hơn mức phổ thông. Cụ thể, thuế suất có thể từ 32% đến 50%, tùy theo mức độ rủi ro, lợi nhuận và lĩnh vực khai thác.