1. Người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng điều kiện nào?

Căn cứ Điều 161, Điều 162, Điều 163, Điều 164 Luật nhà ở 2023, điều kiện mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam như sau:

1.1 Đối tượng đủ điều kiện:

• Người nước ngoài phải là công dân của các quốc gia hoặc vùng lãnh thổ có quan hệ ngoại giao với Việt Nam.
• Tổ chức nước ngoài được thành lập theo quy định của pháp luật nước ngoài và có hoạt động tại Việt Nam cũng được phép mua nhà ở.

1.2 Quyền sở hữu:

• Người nước ngoài được phép mua nhà ở thương mại (chẳng hạn như căn hộ chung cư) và nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố).
• Tỷ lệ sở hữu tối đa của người nước ngoài trong một tòa nhà chung cư không vượt quá 30% tổng số căn hộ.
• Đối với nhà ở riêng lẻ, người nước ngoài không được sở hữu quá 10% tổng số nhà trong một khu vực nhất định (quy định này có thể thay đổi theo từng địa phương).

1.3 Thời gian sở hữu

Thời gian sở hữu nhà ở của người nước ngoài là 50 năm. Tuy nhiên, thời gian này có thể được gia hạn thêm nếu người mua vẫn đáp ứng các điều kiện theo quy định.

1.4 Không thuộc các trường hợp cấm

Người mua không thuộc các đối tượng bị cấm theo quy định của pháp luật Việt Nam, chẳng hạn như những người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc những người đang trong thời gian thi hành án.

1.5 Chứng minh năng lực tài chính:

Người nước ngoài cần chứng minh khả năng tài chính của mình khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở.

2. Thủ tục mua nhà của người nước ngoài tại Việt Na

• Tìm hiểu và lựa chọn bất động sản: Người nước ngoài cần tìm hiểu thông tin về dự án, căn hộ, nhà ở mà mình có ý định mua. Nên kiểm tra xem tài sản đó có đủ điều kiện để người nước ngoài sở hữu hay không.
• Ký hợp đồng đặt cọc: Khi đã chọn được bất động sản, bên mua và bên bán sẽ ký hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng này nên được lập thành văn bản và có chữ ký của cả hai bên để đảm bảo quyền lợi.
• Ký hợp đồng mua bán:
  • Hai bên tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng này cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Nội dung hợp đồng cần nêu rõ:
  • Thông tin về tài sản (địa chỉ, diện tích, giá bán, thời gian giao nhận).
  • Quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Thanh toán: Người nước ngoài cần thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng, bao gồm thanh toán số tiền theo thỏa thuận.
• Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà: Sau khi hoàn tất thanh toán và các nghĩa vụ tài chính khác, người nước ngoài nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tại cơ quan có thẩm quyền (Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện). Hồ sơ bao gồm:
  • Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
  • Hợp đồng mua bán nhà ở (có công chứng).
  • Biên lai chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế, phí).
  • Giấy tờ cá nhân của người mua (hộ chiếu, visa).
• Nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà: Sau khi hồ sơ được xem xét và phê duyệt, cơ quan nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước ngoài.

3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức nào

3.1 Mua nhà ở thương mại

Tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể trực tiếp mua căn hộ trong các dự án chung cư, nhà ở thương mại hoặc biệt thự tại các khu đô thị. Hình thức này bao gồm:

• Mua căn hộ: Người nước ngoài có thể sở hữu căn hộ trong các chung cư với tỷ lệ sở hữu tối đa không quá 30% tổng số căn hộ trong tòa nhà.
• Mua biệt thự, nhà phố: Người nước ngoài cũng có thể sở hữu nhà ở riêng lẻ với tỷ lệ tối đa không quá 10% số lượng nhà ở trong một khu vực.

3.2 Đầu tư vào dự án bất động sản

Tổ chức nước ngoài có thể đầu tư vào các dự án bất động sản tại Việt Nam thông qua việc tham gia góp vốn hoặc hợp tác với các doanh nghiệp Việt Nam để phát triển dự án. Trong trường hợp này, họ sẽ có quyền sở hữu một phần bất động sản theo tỷ lệ góp vốn.

3.3 Nhận tặng cho, thừa kế

Tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng có thể sở hữu nhà ở thông qua hình thức nhận tặng cho hoặc thừa kế từ người có quốc tịch Việt Nam. Tuy nhiên, trong trường hợp này, người nước ngoài cần thực hiện các thủ tục theo quy định để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

3.4 Nhà ở cho người lao động nước ngoài

Các doanh nghiệp nước ngoài hoạt động tại Việt Nam có thể xây dựng nhà ở cho người lao động nước ngoài làm việc tại doanh nghiệp đó. Nhà ở này thường không bị giới hạn tỷ lệ sở hữu và có thể thuộc sở hữu của doanh nghiệp hoặc cá nhân nước ngoài.

4. Thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài

4. 1. Thời hạn sở hữu chung

Thời gian sở hữu tối đa: Người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tối đa là 50 năm. Thời gian này bắt đầu từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

4.2 Gia hạn thời gian sở hữu

• Điều kiện gia hạn: Người nước ngoài có thể gia hạn thời gian sở hữu nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật, bao gồm việc duy trì tình trạng cư trú hợp pháp tại Việt Nam và không vi phạm các quy định về quản lý nhà ở.
• Thủ tục gia hạn: Người nước ngoài cần nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thời gian sở hữu nhà ở tại cơ quan có thẩm quyền (Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai) cùng với các giấy tờ liên quan để chứng minh đủ điều kiện.

4.3 Thời hạn sở hữu đối với trường hợp đặc biệt

Trong một số trường hợp, thời hạn sở hữu có thể khác nhau tùy thuộc vào quy định cụ thể trong các dự án đầu tư hoặc các thỏa thuận khác giữa các bên liên quan.

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1 Một số điểm nổi bật trong Luật nhà ở 2023 liên quan đến việc người nước ngoài

• Quy định về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài: Luật mới có thể đã cập nhật các tỷ lệ sở hữu tối đa trong các tòa nhà chung cư và khu vực nhà ở riêng lẻ, nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả nhà đầu tư nước ngoài và người dân trong nước.
• Thời gian sở hữu: Thời gian sở hữu của người nước ngoài có thể được quy định rõ hơn về điều kiện gia hạn và thủ tục liên quan.
• Điều kiện và thủ tục: Luật mới có thể đơn giản hóa thủ tục và điều kiện mua nhà cho người nước ngoài, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc đầu tư.

5.2 Cá nhân nước ngoài cho thuê nhà ở tại Việt Nam phải nộp thuế không

• Cá nhân nước ngoài cho thuê nhà ở tại Việt Nam có nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật Việt Nam. Cụ thể, có hai loại thuế mà cá nhân này thường phải nộp:
• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Cá nhân cho thuê nhà phải nộp thuế TNCN trên thu nhập từ việc cho thuê. Mức thuế TNCN sẽ được tính theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu (nếu không có chi phí) hoặc theo biểu thuế luỹ tiến từng phần (nếu có kê khai chi phí).
• Thuế giá trị gia tăng (VAT): Nếu cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ cho thuê vượt một ngưỡng nhất định (hiện tại là 1 tỷ đồng trong một năm), có thể phải nộp thuế VAT.

5.3 Người nước ngoài mua nhà cần giấy tờ gì?

Người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Hộ chiếu: Bản sao hộ chiếu còn thời hạn, có chứng thực.
• Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân: Nếu người nước ngoài đã kết hôn, cần cung cấp giấy chứng nhận kết hôn. Nếu độc thân, cần giấy chứng nhận độc thân.
• Giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng nhà: Có thể là hợp đồng thuê nhà (nếu có), giấy tờ chứng minh có nhu cầu sinh sống, làm việc hoặc đầu tư tại Việt Nam.
• Giấy tờ chứng minh tài chính: Bảng sao kê tài khoản ngân hàng, giấy tờ chứng minh nguồn vốn mua nhà.
• Giấy tờ liên quan đến bất động sản: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ đỏ) của bên bán, hợp đồng mua bán, và các giấy tờ liên quan khác.
• Đăng ký đầu tư (nếu có): Nếu người nước ngoài đầu tư bất động sản, cần giấy phép đầu tư từ cơ quan có thẩm quyền.