Hợp đồng thuê chung cư giá bao nhiêu thì phải nộp thuế?

1. Hợp đồng thuê chung cư giá bao nhiêu thì phải nộp thuế?

Căn cứ tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về nguyên tắc tính thuế như sau:

Nguyên tắc tính thuế

...

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

...

Như vậy, theo quy định nếu doanh thu từ việc cho thuê nhà trong năm vượt quá 100 triệu đồng, cá nhân đó phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng theo quy định.

2. Hợp đồng thuê chung cư có bắt buộc là văn bản không? Có cần công chứng hợp đồng thuê chung cư không?

2.1. Hợp đồng thuê chung cư có bắt buộc là văn bản không?

Căn cứ Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

• (i) Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên.
• (ii) Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
• Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì.
• (iii) Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
• (iv) Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở.
• (v) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn.
• (vi) Quyền và nghĩa vụ của các bên: Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua.

• (vii) Cam kết của các bên.
• (viii) Thỏa thuận khác.
• (ix) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
• (x) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.
• (xi) Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

2.2. Có cần công chứng hợp đồng thuê chung cư không?

Tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 có quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

..............

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

..........

Như vậy, theo quy định như trên, đối với hợp đồng thuê chung cư sẽ thuộc khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác và có yêu cầu.

3. Cho thuê chung cư có bắt buộc phải đăng ký kinh doanh không?

Tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 39/2007/NĐ-CP quy định về cá nhân hoạt động thương mại như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Nghị định này, một số từ ngữ đ­ược hiểu nh­ư sau:

1. Cá nhân hoạt động th­ương mại là cá nhân tự mình hàng ngày thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các hoạt động đ­ược pháp luật cho phép về mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác như­ng không thuộc đối t­ượng phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh và không gọi là “th­ương nhân” theo quy định của Luật Thương mại. Cụ thể bao gồm những cá nhân thực hiện các hoạt động th­ương mại sau đây:

a) Buôn bán rong (buôn bán dạo) là các hoạt động mua, bán không có địa điểm cố định (mua rong, bán rong hoặc vừa mua rong vừa bán rong), bao gồm cả việc nhận sách báo, tạp chí, văn hóa phẩm của các th­ương nhân đ­ược phép kinh doanh các sản phẩm này theo quy định của pháp luật để bán rong;

b) Buôn bán vặt là hoạt động mua bán những vật dụng nhỏ lẻ có hoặc không có địa điểm cố định;

c) Bán quà vặt là hoạt động bán quà bánh, đồ ăn, n­ước uống (hàng nước) có hoặc không có địa điểm cố định;

d) Buôn chuyến là hoạt động mua hàng hóa từ nơi khác về theo từng chuyến để bán cho người mua buôn hoặc ng­ười bán lẻ;

đ) Thực hiện các dịch vụ: đánh giày, bán vé số, chữa khóa, sửa chữa xe, trông giữ xe, rửa xe, cắt tóc, vẽ tranh, chụp ảnh và các dịch vụ khác có hoặc không có địa điểm cố định;

e) Các hoạt động thương mại một cách độc lập, th­ường xuyên không phải đăng ký kinh doanh khác.

…

Theo đó, hoạt động cho thuê nhà chung cư không thuộc các trường hợp nêu trên nên khi cho thuê chung cư, người cho thuê thường sẽ phải đăng ký kinh doanh.

Tuy nhiên, người cho thuê nhà chung cư thuộc dạng kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ đáp ứng yêu cầu tại Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì không phải thành lập doanh nghiệp vì đây là quy mô nhỏ không thường xuyên và cho thuê chung cư thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình.

Như vậy, người cho thuê nhà chung cư phải đăng ký kinh doanh dưới dạng hộ kinh doanh cá thể mà không cần phải thành lập doanh nghiệp có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (nếu cho thuê quy mô nhỏ, không thường xuyên).

4. Các câu hỏi thường gặp

4.1. Hợp đồng cho thuê chung cư là gì?

Căn cứ Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng cho thuê chung cư chính là hợp đồng thuê tài sản.

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo đó có thể hiều rằng hợp đồng cho thuê chung cư là một thỏa thuận pháp lý giữa chủ sở hữu (bên cho thuê) và người thuê (bên thuê) về việc cho thuê một căn hộ chung cư trong một khoảng thời gian xác định, với mục đích sử dụng của người thuê là sinh sống hoặc các mục đích hợp pháp khác. Trong hợp đồng này, các bên sẽ thỏa thuận về các điều kiện, quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến việc thuê căn hộ chung cư.

Hợp đồng thuê chung cư là văn bản pháp lý quan trọng, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch bất động sản. Việc lập hợp đồng rõ ràng, chi tiết và tuân thủ đúng các quy định pháp luật sẽ giúp tránh các tranh chấp, rủi ro không đáng có, tạo cơ sở vững chắc cho sự minh bạch và an toàn trong các giao dịch liên quan.

4.2. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được quy định như thế nào?

Căn cứ Điều 162 Luật Nhà ở 2023, trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được quy định như sau:

• (i) Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Mục 1 nêu trên trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.
• (ii) Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
• (iii) Trường hợp bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và có quyền nhận quyền sử dụng đất ở có nhà ở đó thì khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

4.3. Có phải xin phép ban quản lý khi cho thuê chung cư không?

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng thuê nhà là sự thoả thuận của các bên (bên cho thuê và bên thuê). Trong đó:

• Bên cho thuê chung cư là cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu, sử dụng hoặc có quyền cho thuê căn hộ chung cư đó.
• Bên thuê chung cư là người đi thuê, người có nhu cầu sử dụng chung cư.

Ngoài ra, theo điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng nhà ở vào mục đích ở và mục đích khác mà luật không cấm.

Do vậy, khi cho thuê chung cư, người thuê và người cho thuê không phải xin phép ban quản lý chung cư mà hoàn toàn có quyền được cho thuê theo thoả thuận của các bên.

4.4. Chung cư có được làm văn phòng không?

Theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2023, có 02 loại chung cư là:

• Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở
• Và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Đồng thời, một trong các hành vi bị cấm nêu tại điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 là:

• Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.
• Và sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh (khoản 9 Điều 3 Luật Nhà ở 2023)

Như vậy, khi chung cư được xây dựng để ở thì chỉ sử dụng với mục đích để ở. Nếu chung cư có phần để ở và phần được sử dụng hỗn hợp thì hoàn toàn có quyền được kinh doanh trên phần diện tích đó.

Do đó, chung cư vẫn được sử dụng để làm văn phòng tuy nhiên không phải mọi dạng chung cư đều có công năng này mà còn tuỳ vào mục đích xây dựng chung cư để quyết định căn hộ đó có được làm văn phòng hay không.

4.5. Bên thuê mua nhà ở có quyền và nghĩa vụ như thế nào?

Theo Điều 175 Luật Nhà ở 2023 thì bên thuê mua nhà ở có quyền và nghĩa vụ như sau:

• Bên thuê mua nhà ở phải thực hiện quy định của Luật Nhà ở 2023, quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà ở.

Lưu ý: Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở mà bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà ở thì bên thuê mua phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua; bên thuê mua được hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 175 Luật Nhà ở 2023, điểm e và điểm h khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023, các điểm a, b, c, d và đ khoản 2 Điều 176 Luật Nhà ở 2023.

• Trường hợp bên thuê mua nhà ở chết thì giải quyết như sau:
  • Nếu có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp pháp tự nguyện trả lại nhà ở thuê mua;
  • Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà bên thuê mua nhà ở đã thực hiện được từ hai phần ba thời hạn thuê mua trở lên thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán đủ số tiền còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nếu việc thuê mua chưa được hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp là cá nhân thuộc đối tượng quy định tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023 được tiếp tục thuê mua và thực hiện nghĩa vụ của người thuê mua nhà ở này theo hợp đồng đã ký trước đó;
  • Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 175 Luật Nhà ở 2023 thì bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở và người thừa kế hợp pháp được hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định về lãi suất liên ngân hàng không kỳ hạn tại thời điểm hoàn trả;
  • Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu thuộc về Nhà nước theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc trường hợp được thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023.