Thuế TNCN bán bất động sản được quy định như thế nào mới nhất 2025?

1. Hoạt động mua bán nhà đất phải nộp thuế TNCN

Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2012, việc cá nhân có thu nhập từ việc bán nhà, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo mức thuế đã được ban hành.

Điều này có nghĩa là bên chuyển nhượng tài sản bất động sản, hay còn gọi là bên bán đất sẽ là đối tượng chịu thuế. Vì vậy, đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán bất động sản là bên có thu nhập từ việc bán đất hoặc chuyển nhượng các tài sản bất động sản.

Như vậy, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, bên bán đất sẽ phải nộp thuế TNCN, trừ 2 trường hợp:

• Trường hợp 1: Hoạt động mua bán nhà đất thực hiện giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.
• Trường hợp 2: Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất.

2. Bán bất động sản có phải đóng thuế TNCN không mới nhất 2025?

Người dân khi bán căn nhà duy nhất thuộc quyền sở hữu của mình sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân trong việc chuyển nhượng nhà ở và giảm bớt gánh nặng thuế đối với những người chỉ sở hữu một bất động sản duy nhất.

Theo đó, thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà ở, đất và tài sản gắn liền với đất sẽ được miễn thuế TNCN khi cá nhân chỉ có một nhà ở/đất ở duy nhất tại thời điểm bán.

Căn cứ vào khoản 1 Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản sẽ được xác định bằng 2% giá trị chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, trường hợp khi bên bán nhà chỉ có một căn nhà duy nhất tại Việt Nam sẽ được miễn thuế TNCN 2% khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC

• Chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở/đất ở và tài sản gắn liền với đất tại thời điểm bán.
• Sở hữu nhà ở/đất ở tính tới thời điểm bán tối thiểu nhất là 183 ngày (06 tháng).
• Bán toàn bộ nhà/đất ở.
• Theo đó, thời điểm xác định là sở hữu nhà ở sẽ bắt đầu từ:
• Với trường hợp cấp lần đầu: Bắt đầu từ ngày được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng.
• Với trường hợp cấp lại, cấp đổi: Bắt đầu từ thời điểm cấp Sổ đỏ, Sổ hồng khi được cấp lại, cấp đổi.

Việc xác định nhà, đất ở có phải tài sản duy nhất không sẽ do cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sự thật, cá nhân sẽ bị xử lý truy thu thuế, thậm chí còn bị cấm xuất cảnh và xử phạt hành vi vi phạm.

Lưu ý: Trường hợp thực hiện chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai sẽ không được miễn thuế TNCN.

3. Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ bán bất động sản mới nhất 2025

Căn cứ theo Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC, quy định căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

a. Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

• Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
• Đối với hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn mức giá quy định bởi Ủy Ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng tính theo giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Đối với đất gắn với công trình xây dựng trên đất: giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất sẽ được xác định dựa theo giá tính lệ phí trước bạ nhà được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Đối với các công trình xây dựng sắp được hình thành, hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng được xác định theo Ủy ban nhân dân tương ứng với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.
• Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.
• Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tính tại thời điểm cho thuê thì mức giá cho thuê được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân quy định.

b. Thuế suất

Mức thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản được tính là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

• Trường hợp thuê hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận, bên mua nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định.
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán: Thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
• Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà sẽ được hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

c. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức:

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản đồng sở hữu thì thuế TNCN sẽ được xác định riêng cho từng người nộp thuế căn cứ theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.
Tỷ lệ sở hữu bất động sản này căn cứ theo các tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn, di chúc, quyết định phân chia của tòa án,... Nếu không có các văn bản này thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

4. Chuyển nhượng nhà đất trong trường hợp nào được miễn thuế mới nhất 2025?

Thu nhập được miễn thuế TNCN có liên quan đến bất động sản gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện giữa vợ chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng, mẹ chồng với con dâu, cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột.
• Thu nhập từ khoản chuyển nhượng nhà ở, sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
• Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất.
• Thu nhập từ khoản thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng, mẹ chồng với con dâu, cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột.
• Thu nhập từ khoản chuyển đổi đất nông nghiệp đối với cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao để sản xuất.

Các trường hợp nêu trên, cá nhân hoặc đồng sở hữu nhà đất có giao dịch liên quan đến bất động sản đều sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Trên đây là một số quy định về thuế TNCN bán bất động sản. Các đối tượng có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cần lưu ý để nắm được cách tính thuế, thời điểm tính thuế TNCN theo quy định.

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1. Việc áp dụng thuế TNCN 2% đối với bất động sản trong năm 2025 sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là trong các phân khúc nhà ở cao cấp và đất nền?

Việc áp dụng mức thuế cố định 2% được đánh giá là khá cao đối với các giao dịch bất động sản có giá trị lớn, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp, đất nền có diện tích rộng hoặc vị trí đắc địa. Điều này có thể làm tăng chi phí giao dịch, ảnh hưởng đến tính thanh khoản và tâm lý của nhà đầu tư. Một số người mua có thể trì hoãn hoặc hủy bỏ giao dịch nếu chi phí thuế quá cao, từ đó làm giảm lượng giao dịch trên thị trường. Bên cạnh đó, mức thuế cố định 2% được áp dụng trên toàn bộ giá trị chuyển nhượng, không phân biệt lợi nhuận thực tế mà người bán thu được, điều này có thể gây ra tình trạng không công bằng đối với những giao dịch có biên lợi nhuận thấp. Tuy nhiên, chính sách thuế này cũng giúp quản lý giao dịch minh bạch hơn, hạn chế tình trạng khai báo sai giá trị giao dịch để trốn thuế.

5.2. Những rủi ro và hậu quả pháp lý nào mà cá nhân có thể gặp phải nếu không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế TNCN khi bán bất động sản?

Nếu cá nhân không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản, họ có thể đối mặt với nhiều rủi ro và hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Trước hết, cơ quan thuế sẽ tiến hành truy thu số thuế còn thiếu, kèm theo tiền phạt do chậm nộp thuế. Trong trường hợp bị phát hiện có hành vi gian lận, khai báo sai lệch giá trị chuyển nhượng để giảm thiểu số thuế phải nộp, cá nhân sẽ bị xử phạt hành chính với mức phạt tương ứng theo quy định của pháp luật. Nếu vi phạm nghiêm trọng hoặc có tính chất trốn thuế có tổ chức, cá nhân có thể phải đối mặt với các biện pháp xử lý hình sự. Ngoài ra, việc vi phạm nghĩa vụ thuế có thể ảnh hưởng tiêu cực đến uy tín cá nhân trong các giao dịch bất động sản khác, gây khó khăn trong việc tiếp cận các dịch vụ tài chính hoặc tham gia các giao dịch thương mại trong tương lai.