Hướng dẫn kê khai nộp thuế nhà đất nhanh chóng mới nhất 2025

1. Hướng dẫn kê khai nộp thuế nhà đất nhanh chóng mới nhất 2025

1.1. Nguyên tắc khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

• Người nộp thuế có trách nhiệm khai chính xác vào Tờ khai thuế các thông tin liên quan đến người nộp thuế như: tên, số CMND/CCCD, mã số thuế, địa chỉ nhận thông báo thuế; Các thông tin liên quan đến thửa đất chịu thuế như diện tích, mục đích sử dụng. Nếu đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì phải khai đầy đủ các thông tin trên Giấy chứng nhận như số, ngày cấp, số tờ bản đồ, diện tích đất, hạn mức (nếu có).

Đối với hồ sơ khai thuế đất ở của hộ gia đình, cá nhân, UBND cấp xã xác định các chỉ tiêu tại phần xác định của cơ quan chức năng trên tờ khai và chuyển cho Chi cục Thuế để làm căn cứ tính thuế.

Đối với hồ sơ khai thuế của tổ chức, trường hợp cần làm rõ một số chỉ tiêu liên quan làm căn cứ tính thuế theo đề nghị của cơ quan Thuế, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xác nhận và gửi cơ quan Thuế.

• Hàng năm, người nộp thuế không phải thực hiện khai lại nếu không có sự thay đổi về người nộp thuế và các yếu tố dẫn đến thay đổi số thuế phải nộp.

Trường hợp phát sinh các sự việc dẫn đến sự thay đổi về người nộp thuế thì người nộp thuế mới phải kê khai và nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại Thông tư này trong thời hạn 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày phát sinh các sự việc trên; Trường hợp phát sinh các yếu tố làm thay đổi số thuế phải nộp (trừ trường hợp thay đổi giá 1m2 đất tính thuế) thì người nộp thuế phải kê khai và nộp hồ sơ khai thuế trong thời hạn 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày phát sinh các yếu tố làm thay đổi số thuế phải nộp.

• Việc kê khai tổng hợp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ áp dụng đối với đất ở.

Người nộp thuế thuộc diện phải kê khai tổng hợp theo quy định tại Thông tư này thì phải thực hiện lập tờ khai tổng hợp và nộp tại Chi cục Thuế nơi người nộp thuế đã chọn và đăng ký.

1.2. Khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với một số trường hợp cụ thể

• Đối với tổ chức: Người nộp thuế thực hiện kê khai và nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế.
• Đối với hộ gia đình, cá nhân:
  • Đối với đất ở:
    • Trường hợp người nộp thuế có quyền sử dụng đối với một (01) thửa đất hoặc nhiều thửa đất tại cùng một quận, huyện nhưng tổng diện tích đất chịu thuế không vượt hạn mức đất ở tại nơi có quyền sử dụng đất thì người nộp thuế thực hiện lập tờ khai thuế cho từng thửa đất, nộp tại UBND cấp xã và không phải lập tờ khai thuế tổng hợp.
    • Trường hợp người nộp thuế có quyền sử dụng đất đối với nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện khác nhau nhưng không có thửa đất nào vượt hạn mức và tổng diện tích các thửa đất chịu thuế không vượt quá hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất thì người nộp thuế phải thực hiện lập tờ khai thuế cho từng thửa đất, nộp tại UBND cấp xã nơi có đất chịu thuế và không phải lập tờ khai tổng hợp thuế.
    • Trường hợp người nộp thuế có quyền sử dụng đất đối với nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện và không có thửa đất nào vượt hạn mức nhưng tổng diện tích các thửa đất chịu thuế vượt quá hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất: Người nộp thuế phải thực hiện lập tờ khai thuế cho từng thửa đất, nộp tại UBND cấp xã nơi có đất chịu thuế và lập tờ khai tổng hợp thuế nộp tại Chi cục Thuế nơi người nộp thuế chọn để làm thủ tục kê khai tổng hợp.
    • Trường hợp người nộp thuế có quyền sử dụng đất đối với nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện khác nhau và chỉ có một (01) thửa đất vượt hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất thì người nộp thuế phải thực hiện lập tờ khai thuế cho từng thửa đất, nộp tại UBND cấp xã nơi có đất chịu thuế và phải lập tờ khai tổng hợp tại Chi cục Thuế nơi có thửa đất ở vượt hạn mức.
    • Trường hợp người nộp thuế có quyền sử dụng đất đối với nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện và có thửa đất vượt hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất thì người nộp thuế phải thực hiện lập tờ khai thuế cho từng thửa đất và nộp tại UBND cấp xã nơi có đất chịu thuế; đồng thời lựa chọn Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế vượt hạn mức để thực hiện lập tờ khai tổng hợp.
    • Chậm nhất là ngày ba mươi mốt tháng 3 (31/03) của năm dương lịch tiếp theo, người nộp thuế lập Tờ khai tổng hợp thuế theo mẫu số 03/TKTH-SDDPNN gửi Chi cục Thuế nơi người nộp thuế thực hiện kê khai tổng hợp và tự xác định phần chênh lệch giữa số thuế phải nộp theo quy định với số thuế phải nộp trên Tờ khai người nộp thuế đã kê khai tại các Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế.
  • Đối với đất SXKD phi nông nghiệp và đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư 153/2011/TT-BTC sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế hoặc tại tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy quyền theo quy định của pháp luật.

1.3. Khai bổ sung hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

• Trường hợp phát sinh các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế dẫn đến tăng, giảm số thuế phải nộp thì người nộp thuế phải kê khai bổ sung theo mẫu số 01/TK- SDDPNN hoặc mẫu số 02/TK-SDDPNN trong thời hạn ba mươi (30) ngày kể từ ngày phát sinh các yếu tố đó.
• Trường hợp phát hiện hồ sơ khai thuế đã nộp cho cơ quan thuế có sai sót, nhầm lẫn gây ảnh hưởng đến số thuế phải nộp thì người nộp thuế được khai bổ sung.
• Trường hợp đến sau ngày 31/3 năm sau mà người nộp thuế mới phát hiện hồ sơ khai thuế đã nộp cho cơ quan thuế có sai sót, nhầm lẫn thì được khai bổ sung (khai cho cả Tờ khai thuế năm và Tờ khai tổng hợp) trong năm đó.
• Hồ sơ khai thuế bổ sung được nộp cho cơ quan thuế vào bất cứ ngày làm việc nào.
• Trường hợp người nộp thuế là tổ chức thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế bổ sung phải trước thời điểm cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra thuế, thanh tra thuế tại trụ sở người nộp thuế.

(Căn cứ pháp lý: Điều 16 Thông tư 153/2011/TT-BTC)

2. 4 loại thuế nhà đất mới nhất 2025: Thời gian và mức nộp cần biết

4 loại thuế nhà đất mà người sử dụng đất phải nộp bao gồm:

2.1. Thuế thu nhập cá nhân

• Điều kiện nộp:

Căn cứ Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Thông tư 111/2013/TT-BTC, người dân phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi có thu nhập từ bất động sản (nhà đất) trong các trường hợp sau:

• • Khi chuyển nhượng nhà, đất cho người khác.
  • Khi nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà đất.
• Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định những trường hợp sau đây được miễn thuế thu nhập cá nhân:

• • Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
  • Cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
• Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng

2.2. Thuế sử dụng đất

Thuế sử dụng đất gồm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế sử dụng đất nông nghiệp.

a. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

• Đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:

• • Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế trong các trường hợp sau:
    • Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
    • Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
    • Đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế như đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,… được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.
  • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.
  • Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:
    • Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là người nộp thuế.
    • Người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thoả thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế.
    • Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.
    • Nếu nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó.
    • Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì pháp nhân mới là người nộp thuế.
    • Khi thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước thì người nộp thuế là người cho thuê nhà (đơn vị được giao ký hợp đồng với người thuê).
    • Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.
• Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó:

Số thuế phát sinh = (Diện tích đất tính thuế x Giá của 01m2) x Thuế suất

Mặc dù có công thức tính khá phức tạp nhưng trên thực tế thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp hàng năm dao động từ 100.000 đến 300.000 đồng.

b. Thuế sử dụng đất nông nghiệp

• Đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp

Điều 1 Nghị định 74-CP quy định tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, gồm:

• Các hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân và cá nhân.
• Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã.
• Các doanh nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản bao gồm nông trường, lâm trường, xí nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản.
• Đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp
  • Người sử dụng đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối.

Diện tích được miễn thuế: Toàn bộ diện tích đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối.

Diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm bao gồm diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng ít nhất một vụ lúa trong năm hoặc diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng cây hàng năm nhưng thực tế có trồng ít nhất một vụ lúa trong năm.

• • Hộ nghèo được giao hoặc công nhận đất nông nghiệp.

Thời gian được miễn: Đến hết ngày 31/12/2025 (theo Nghị quyết 107/2020/QH14).

2.3. Lệ phí trước bạ (thuế trước bạ)

• Khi nào phải nộp lệ phí trước bạ?

Căn cứ Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp được miễn, cụ thể:

• • Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chỉ có đất).
  • Đăng ký quyền sở hữu nhà ở (đăng ký để ghi thông tin nhà ở vào trang 2 của Sổ đỏ, Sổ hồng).
  • Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất.
• Trường hợp được miễn lệ phí trước bạ

Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Điều 5 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định những trường hợp sau đây được miễn lệ phí trước bạ:

• • Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế - xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.
  • Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
• Mức nộp lệ phí trước bạ (cách tính)

Lệ phí trước bạ đối với nhà đất được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Từ công thức chung như trên trong mỗi trường hợp có công thức tính cụ thể như sau:

• • Khi đăng ký, cấp Sổ đỏ, Sổ hồng:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)

• • Khi chuyển nhượng nhà, đất:

Trường hợp 1: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá trong hợp đồng x Diện tích)

Thông thường được tính bằng 0,5% x Tổng số tiền trong hợp đồng.

Trường hợp 2: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định

• • • Đối với đất:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích chuyển nhượng)

• • • Đối với nhà:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

• • Khi tặng cho, thừa kế nhà, đất:
    • Đối với đất:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được nhận tặng cho, nhận thừa kế)

• • • Đối với nhà:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

2.4. Phí thẩm định hồ sơ cấp, sang tên Sổ đỏ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu có sự khác nhau.

Lưu ý: Ngoài các loại thuế, phí, lệ phí như trên người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất trong một số trường hợp sau theo quy định của Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể:

• Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
• Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
• Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất (nộp tiền sử dụng khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng).

3. 3 trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất mới nhất 2025

3.1. Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ

• Không phải nộp vì có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 137 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 02 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Đang sử dụng đất ổn định

Điều kiện 2: Có một trong các loại giấy tờ sau đây:

• • Một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 như:
    • Giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
    • Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ…
  • Giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước 01/7/2004.
  • Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất;
  • Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
• Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng vẫn không phải nộp

Căn cứ Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định về trường hợp này như sau:

• • Trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980 mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đất không tranh chấp sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất:
  • Đối với thửa đất có nhà ở, công trình phục vụ đời sống:
    • Diện tích thửa đất ≥ hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng.
    • Diện tích thửa đất < hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.
  • Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp: Công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng.
  • Trường hợp sử dụng đất ổn định từ 18/12/1980 - trước 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đất không tranh chấp sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất:
    • Đối với thửa đất có nhà ở, công trình phục vụ đời sống:
      • Diện tích thửa đất ≥ hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng.
      • Diện tích thửa đất < hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.
    • Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp: Công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
  • Trường hợp sử dụng đất nông nghiệp ổn định từ 15/10/1993 – trước 01/7/2014 mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đất không tranh chấp sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất: Được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
  • Trường hợp thuộc hộ gia đình, cá nhân tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn:
  • Khoản 5 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện sau:

Điều kiện 1: Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.

Điều kiện 2: Thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 118 của Luật Đất đai 2024

Điều kiện 3: Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

• Không phải nộp tiền sử dụng đất vì được miễn

Theo Điều 18 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, từ 01/8/2024, người dân được miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Miễn tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để:

• • Thực hiện chính sách nhà ở, đất ở với thương binh, bệnh binh không có khả năng lao động hoặc với gia đình liệt sĩ không còn lao động chính.
  • Người nghèo, hộ gia đình, người dân tộc thiểu số ở những nơi có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn hoặc tại biên giới, hải đảo có chỗ sinh sống.
  • Hỗ trợ người buộc phải di dời khỏi nơi có đất bị Nhà nước thu hồi do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
  • Giao đất ở cho hộ gia đình hoặc cá nhân bị thu hồi đất gắn liền với nhà ở mà không đủ điều kiện được nhận bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong khu vực địa bàn đất bị thu hồi.
  • Diện tích đất tại dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt mà chủ đầu tư bố trí để phục vụ mai táng cho các đối tượng chính sách xã hội.

Trường hợp 2: Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Sổ lần đầu do chuyển mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang đất ở do tách hộ với trường hợp hộ gia đình thuộc dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các vùng đặc biệt khó khăn, vùng đồng bào dân tộc và miền núi.

Trường hợp 3: Miễn tiền sử dụng đất với đất ở trong hạn mức giao đất ở với hộ gia đình, người có công với Cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất.

Trường hợp 4: Miễn tiền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang hoặc nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại theo quy định.

Trường hợp 5: Miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

3.2. Không phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

3.3. Không phải nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất

Căn cứ Điều 118 Luật Đất đai 2024, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

• Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp trong hạn mức.
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan Đảng, cơ quan nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội … được thành lập theo quy định của pháp luật và được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên.
• Đất quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, đất cơ sở lưu giữ tro cốt, đất tín ngưỡng để bồi thường cho trường hợp Nhà nước thu hồi đất tín ngưỡng.
• Người sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.
• Đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
• Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất.
• Cơ quan, tổ chức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở.
• Đồng bào dân tộc thiểu số không phải là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng thuộc đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất theo chính sách quy định tại Điều 16 của Luật này.
• Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.

3.4. Một số trường hợp khác không phải nộp tiền sử dụng đất

• Trường hợp tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024:

Việc xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2004 khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện như sau:

Diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 141 Luật Đất đai 2024 nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà không thuộc quy định tại khoản 4 Điều 137 Luật Đất đai 2024; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích được xác định lại là đất ở.

• Trường hợp tại khoản 2 Điều 201 Luật Đất đai 2024:

Trường hợp sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế để tổ chức giáo dục; lao động, cải tạo, hướng nghiệp, dạy nghề cho phạm nhân; rèn luyện, tăng gia sản xuất cải thiện đời sống; dịch vụ hỗ trợ hậu cần - kỹ thuật thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

• Trường hợp tại khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2024:

Chủ đầu tư đã được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm:

Đối với phần diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư không phải nộp tiền thuê đất.

• Trường hợp tại khoản 1, khoản 2 Điều 141 Luật Đất đai 2024:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà trên giấy tờ đó có thể hiện mục đích sử dụng để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư thì diện tích đất ở được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

• • Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18/12/1980, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
    • Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở
    • Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở
  • Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
    • Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở
    • Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở.

4. Các đối tượng được giảm thuế đất ở mới nhất 2025

4.1. Đất ở thuộc nhóm đất gì?

Căn cứ quy định khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định về phân loại đất như sau:

Điều 9. Phân loại đất

"....

3. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh);

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

...."

Như vậy, đất ở bao gồm đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Đây là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Bên cạnh đó, nhóm đất phi nông nghiệp còn có các loại đất khác như đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp,...

4.2. Các đối tượng nào được giảm thuế đất ở?

Căn cứ quy định Điều 11 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định về giảm thuế như sau:

Điều 11. Giảm thuế

"Giảm 50% số thuế phải nộp trong các trường hợp sau:

1. Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh.

Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư), lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư ( đặc biệt ưu đãi đầu tư), địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Số lao động là thương binh, bệnh binh phải là lao động thường xuyên bình quân năm theo quy định tại Thông tư số 40/2009/TT-LĐTBXH ngày 03/12/2009 của Bộ Lao động - Thương binh và xã hội và các văn bản sửa đổi bổ sung.

2. Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

3. Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sỹ không được hưởng trợ cấp hàng tháng.

4. Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.

Trường hợp này, người nộp thuế phải có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất bị thiệt hại."

Như vậy, theo quy định thì những người thuộc các trường hợp sau đây sẽ được giảm 50% số thuế đất ở phải nộp:

• Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
• Đất ở trong hạn mức của những người thuộc trường hợp sau:
  • Thương binh hạng 3/4, 4/4;
  • Người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4;
  • Bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sĩ không được hưởng trợ cấp hàng tháng.
• Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.

Lưu ý: Trường hợp gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng, người nộp thuế phải có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất bị thiệt hại.

4.3. Nguyên tắc miễn thuế, giảm thuế thuế sử dụng đất ở như thế nào?

Căn cứ quy định Điều 11 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định về nguyên tắc miễn thuế, giảm thuế như sau:

Điều 11. Nguyên tắc miễn thuế, giảm thuế

"1. Người nộp thuế được hưởng cả miễn thuế và giảm thuế đối với cùng một thửa đất thì được miễn thuế; người nộp thuế thuộc hai trường hợp được giảm thuế trở lên quy định tại Điều 10 của Luật này thì được miễn thuế.

2. Người nộp thuế đất ở chỉ được miễn thuế hoặc giảm thuế tại một nơi do người nộp thuế lựa chọn, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 9 và khoản 4 Điều 10 của Luật này.

3. Người nộp thuế có nhiều dự án đầu tư được miễn thuế, giảm thuế thì thực hiện miễn, giảm theo từng dự án đầu tư.

4. Miễn thuế, giảm thuế chỉ áp dụng trực tiếp đối với người nộp thuế và chỉ tính trên số tiền thuế phải nộp theo quy định của Luật này."

Như vậy, theo quy định thì nguyên tắc miễn thuế, giảm thuế thuế sử dụng đất ở như sau:

• Người nộp thuế được hưởng cả miễn thuế và giảm thuế đối với cùng một thửa đất thì được miễn thuế; người nộp thuế thuộc hai trường hợp được giảm thuế trở lên.
• Người nộp thuế đất ở chỉ được miễn thuế hoặc giảm thuế tại một nơi do người nộp thuế lựa chọn,

Trừ các trường hợp sau:

• • Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng
  • Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.
• Người nộp thuế có nhiều dự án đầu tư được miễn thuế, giảm thuế thì thực hiện miễn, giảm theo từng dự án đầu tư.
• Miễn thuế, giảm thuế chỉ áp dụng trực tiếp đối với người nộp thuế và chỉ tính trên số tiền thuế phải nộp theo quy định.

5. Một số câu hỏi thường gặp

5.1 Quy định về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mới nhất 2025

a. Đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 như sau:

• Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
• Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 sử dụng vào mục đích kinh doanh.

b. Ai là người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?

Theo Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định về người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau:

• Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010.
• Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.
• Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:
  • Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất ở là người nộp thuế;
  • Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế;
  • Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất;
  • Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó;
  • Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 thì pháp nhân mới là người nộp thuế.

c. Mức thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mới nhất

Mức thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 như sau:

• Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần được quy định như sau:

• Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương kể từ ngày 01/01/2012.
• Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày 01/01/2012 thì áp dụng như sau:
  • Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày 01/01/2012 thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để làm căn cứ tính thuế;
  • Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày 01/01/2012 cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn cứ tính thuế.
• Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.
• Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.
• Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.
• Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm.

5.2. 20 trường hợp nhà đất được miễn thuế trước bạ

Căn cứ Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ, các trường hợp miễn lệ phí trước bạ nhà đất bao gồm: