Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền thuê đất của cá nhân không?

1. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền thuê đất của cá nhân không?

Căn cứ theo khoản 21 và khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 quy định về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài như sau:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

....

21. Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh .

22. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.

....”

Và theo Điều 123 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Như vậy, chỉ nhà nước có quyền cho thuê đất đối doanh với công ty có vốn đầu tư nước ngoài. Công ty có vốn đầu tư nước ngoài không thể trực tiếp thuê đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

Trong trường hợp doanh nghiệp nước ngoài đã lựa chọn được một khu đất phù hợp với nhu cầu đầu tư mà khu đất này do một cá nhân hoặc hộ gia đình hiện đang là chủ sử dụng hợp pháp, thì vẫn có thể thuê được thông qua việc thỏa thuận đền bù với chủ sử dụng đất đó để Nhà nước thu hồi lại đất theo hình thức tự nguyện trả lại đất và sau đó tiến hành lập thủ tục xin thuê đất tại cơ quan có thẩm quyền.

2. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là gì? Điều kiện và thủ tục thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mới nhất 2025

2.1. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là gì?

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp do nhà đầu tư của một quốc gia đầu tư toàn bộ hoặc một phần vốn thành lập trên lãnh thổ của một quốc gia khác để tiến hành hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận.

Theo đó thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có các đặc trưng sau:

• Doanh nghiệp thuộc sở hữu hoàn toàn hoặc một phần của nhà đầu tư nước ngoài;
• Được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam trên cơ sở giấy phép đầu tư do cơ quan quản lí nhà nước về đầu tư nước ngoài cấp;
• Có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam;
• Được tổ chức dưới hình thức công ti trách nhiệm hữu hạn. Hiện nay, Việt Nam đang thí điểm chuyển một số doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thành công ti cổ phần.

Căn cứ vào Luật Đầu tư năm 2020 không đề cập trực tiếp loại hình doanh nghiệp này mà chỉ định nghĩa một cách khái quát tại Khoản 17 Điều 3 Luật đầu tư năm 2020 như sau:

”Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.”

Như vậy, theo quy định này, ta có thể hiểu một cách cơ bản, doanh nghiệp FDI là các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài, không phân biệt tỷ lệ vốn của bên nước ngoài góp là bao nhiêu. Doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài bao gồm:

• Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài.
• Doanh nghiệp có cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài đầu tư (góp vốn thành lập, mua vốn góp).

2.2. Điều kiện và thủ tục thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mới nhất 2025

2.2.1. Điều kiện thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

• Điều kiện đối với hình thức góp vốn thành lập doanh nghiệp nước ngoài mới: Căn cứ Điều 24 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14, nhà đầu tư nước ngoài cần đáp ứng các điều kiện sau:
  • Đáp ứng điều kiện về tiếp cận thị trường, tức là nhà đầu tư nước ngoài chỉ được tham gia hoạt động kinh doanh một số ngành nghề cụ thể được pháp luật cho phép đầu tư, đồng thời không được tham gia những ngành nghề kinh doanh bị cấm.
  • Trước khi thành lập, nhà đầu tư cần có: Dự án đầu tư, làm thủ tục xin cấp hoặc điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư để chuẩn bị cho việc thành lập doanh nghiệp.
• Điều kiện đối với hình thức mua cổ phần hoặc vốn góp: Căn cứ Điều 24 Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư nước ngoài cần đáp ứng các điều kiện sau:
  • Đáp ứng điều kiện về việc tiếp cận thị trường theo quy định của Luật Đầu tư.
  • Đảm bảo an ninh quốc phòng.
  • Đảm bảo tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai về điều kiện nhận quyền sử dụng đất, sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn, biên giới, đảo hay xã, phường, thị trấn ven biển.
• Điều kiện về chủ thể, quốc tịch:
  • Chủ thể đầu tư có thể là cá nhân trên 18 tuổi hoặc tổ chức, doanh nghiệp có quốc tịch của thành viên WTO hoặc quốc tịch của nơi có ký điều ước song phương liên quan đến việc đầu tư với nước Việt Nam.
  • Hiện nay, pháp luật không quy định về quốc tịch của nhà đầu tư nước ngoài, tức là bất kỳ quốc gia nào cũng có thể đầu tư vào Việt Nam nếu tuân thủ các quy định pháp luật và được phê duyệt.
• Điều kiện về năng lực tài chính: Nhà đầu tư đảm bảo phải có đủ năng lực về tài chính, cần phải chứng minh năng lực tài chính khi đầu tư vào Việt Nam. Nhà đầu tư nước ngoài cần tiến hành thẩm định và tuân theo các quy định liên quan điều chỉnh lĩnh vực họ lựa chọn để đáp ứng các yêu cầu về tài chính cần thiết trước khi thực hiện đầu tư.
• Điều kiện về trụ sở của doanh nghiệp, địa điểm thực hiện dự án: Nhà đầu tư phải có địa điểm thực hiện dự án tại Việt Nam, được thể hiện bởi hợp đồng thuê và các giấy tờ hợp pháp của bên cho thuê để làm trụ sở công ty và nơi thực hiện dự án.
• Điều kiện về năng lực: Nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện đối với các ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo quy định.

2.2.2. Thủ tục thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

• Bước 1: Nhà đầu tư chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư 2020, gồm có:
  • Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.
    • Tài liệu về tư cách pháp lý:
    • Nhà đầu tư là cá nhân: CMND/CCCD/Hộ chiếu (bản sao).
    • Nhà đầu tư là tổ chức: Giấy chứng nhận thành lập/Văn bản pháp lý khác có giá trị tương đương (bản sao).
  • Đề xuất dự án đầu tư gồm có: Thông tin của nhà đầu tư, mục tiêu, vốn đầu tư, quy mô và phương án huy động vốn, thời hạn, địa điểm và tiến độ đầu tư, đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án và đề xuất hưởng ưu đãi về đầu tư.
  • Văn bản chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư:
    • Nhà đầu tư là cá nhân: Sổ tiết kiệm, giấy tờ xác nhận số dư tài khoản,...
    • Nhà đầu tư là tổ chức: Báo cáo tài chính của 02 năm gần nhất/Cam kết tài chính của tổ chức tài chính/Cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ/Tài liệu chứng minh năng lực tài chính/Bảo lãnh năng lực tài chính của nhà đầu tư.
  • Nếu dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp giấy tờ về quyền sử dụng đất/tài liệu xác định quyền sử dụng địa điểm thực hiện dự án (bản sao).
  • Giải trình công nghệ sử dụng trong dự án đối với dự án thuộc diện phải được thẩm định, lấy ý kiến công nghệ theo quy định về chuyển giao công nghệ.
  • Hợp đồng hợp tác kinh doanh BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức của hợp đồng BCC.

• Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư
  • Theo khoản 1 Điều 36 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, nhà đầu tư nộp hồ sơ nêu trên cho cơ quan đăng ký đầu tư. Trường hợp dự án được thực hiện tại 02 đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên thì nộp hồ sơ cho Sở Kế hoạch và Đầu tư của một tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương nơi thực hiện dự án hoặc dự kiến đặt văn phòng.
• Bước 3: Cơ quan đăng ký đầu tư xem xét hồ sơ và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ của nhà đầu tư (theo quy định tại khoản 3 Điều 36 Nghị định 31/2021/NĐ-CP).
• Bước 4: Chuẩn bị và nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
  • Sau khi công ty được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì tiếp tục làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, hồ sơ được quy định tại Chương IV Nghị định 01/2021/NĐ-CP, gồm:
    • Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp của nhà đầu tư.
    • Điều lệ của công ty.
    • Danh sách thành viên/cổ đông tuỳ từng loại hình doanh nghiệp.
    • Nếu là cá nhân: CMND/CCCD/Hộ chiếu hoặc tài liệu chứng thực cá nhân hợp pháp (bản sao).
    • Nếu là tổ chức: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Quyết định thành lập/tài liệu tương đương của tổ chức và văn bản uỷ quyền; Giấy tờ chứng thực cá nhân hợp pháp của người đại diện (bản sao).
    • Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/tài liệu tương đương đã được hợp pháp hóa lãnh sự của thành viên là tổ chức nước ngoài (bản sao).
    • Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan thẩm quyền cấp.
  • Hồ sơ được nộp tại Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp tỉnh nơi công ty có vốn đầu tư nước ngoài đặt trụ sở chính.
• Bước 5: Tiến hành công bố thông tin doanh nghiệp.
• Bước 6: Khắc con dấu.
  • Ngay sau khi được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, công ty tiến hành khắc dấu pháp nhân.
• Bước 7: Mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài
  • Sau khi thực hiện các bước trên, công ty có vốn nước ngoài phải mở một tài khoản vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài bằng ngoại tệ tại một ngân hàng được phép thực hiện các giao dịch thu chi hợp pháp bằng ngoại tệ tại Việt Nam.
• Bước 8: Thực hiện các thủ tục khác sau thành lập công ty
  • Sau khi hoàn thiện các bước trên, nhà các nhà đầu tư thực hiện góp vốn đầu tư theo cam kết và đăng ký chữ ký số, đề nghị phát hành hoá đơn điện tử, kê khai nộp thuế,...

3. Các hình thức thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài

Hiện nay, có thể thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài theo các hình thức sau đây:

• Hình thức góp vốn ngay từ đầu để thành lập doanh nghiệp mới: Với hình thức này, nhà đầu tư nước ngoài sẽ góp vốn kể từ khi bắt đầu thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam. Theo đó, tỷ lệ góp vốn của nhà đầu tư nước ngoài có thể từ 1% - 100% vốn điều lệ tuỳ vào lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp.
• Hình thức mua cổ phần hoặc mua phần vốn góp trong doanh nghiệp: Với hình thức này, nhà đầu tư nước ngoài sẽ góp vốn vào doanh nghiệp Việt Nam. Tuỳ từng lĩnh vực, nhà đầu tư có thể góp vốn từ 1% - 100% vào doanh nghiệp Việt Nam.

Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện mua phần vốn góp hoặc cổ phần, sau đó doanh nghiệp Việt Nam sẽ trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

4. Báo cáo tài chính năm của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có bắt buộc phải kiểm toán không?

Căn cứ tại Điều 15 Nghị định 17/2012/NĐ-CP về đơn vị được kiểm toán

“Điều 15. Đơn vị được kiểm toán

1. Doanh nghiệp, tổ chức mà pháp luật quy định báo cáo tài chính hàng năm phải được doanh nghiệp kiểm toán, chi nhánh doanh nghiệp kiểm toán nước ngoài tại Việt Nam kiểm toán, bao gồm:

a) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) Tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo Luật các tổ chức tín dụng, bao gồm cả chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam;

c) Tổ chức tài chính, doanh nghiệp bảo hiểm, doanh nghiệp tái bảo hiểm, doanh nghiệp môi giới bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài.

d) Công ty đại chúng, tổ chức phát hành và tổ chức kinh doanh chứng khoán.

2. Các doanh nghiệp, tổ chức khác bắt buộc phải kiểm toán theo quy định của pháp luật có liên quan.

3. Doanh nghiệp, tổ chức phải được doanh nghiệp kiểm toán, chi nhánh doanh nghiệp kiểm toán nước ngoài tại Việt Nam kiểm toán, bao gồm:

a) Doanh nghiệp nhà nước, trừ doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong lĩnh vực thuộc bí mật nhà nước theo quy định của pháp luật phải được kiểm toán đối với báo cáo tài chính hàng năm;

b) Doanh nghiệp, tổ chức thực hiện dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A sử dụng vốn nhà nước, trừ các dự án trong lĩnh vực thuộc bí mật nhà nước theo quy định của pháp luật phải được kiểm toán đối với báo cáo quyết toán dự án hoàn thành;

c) Doanh nghiệp, tổ chức mà các tập đoàn, tổng công ty nhà nước nắm giữ từ 20% quyền biểu quyết trở lên tại thời điểm cuối năm tài chính phải được kiểm toán đối với báo cáo tài chính hàng năm;”

Như vậy, báo cáo tài chính năm của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bắt buộc phải được doanh nghiệp kiểm toán, chi nhánh doanh nghiệp kiểm toán nước ngoài tại Việt Nam kiểm toán.

5. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản tại Việt Nam không?

Căn cứ vào điểm d khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024 được hướng dẫn bởi Điều 9 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất như sau:

• (1) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế.
• (2) Trường hợp nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; đảo; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh thì việc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.
• (3) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất do nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại (1) có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 Điều 41 Luật Đất đai 2024.

6. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thương nhân nước ngoài thành lập tại Việt Nam có quyền đề nghị cấp Giấy phép lập cơ sở bán lẻ không?

Quyền và nghĩa vụ của của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định tại Điều 21 Luật Thương mại 2005 cụ thể như sau:

“Điều 21. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được xác định theo quy định của pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên."

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 09/2018/NĐ-CP có quy định về cấp Giấy phép kinh doanh, Giấy phép lập cơ sở bán lẻ như sau:

“Điều 5. Cấp Giấy phép kinh doanh, Giấy phép lập cơ sở bán lẻ

...

3. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có quyền đề nghị cấp Giấy phép lập cơ sở bán lẻ sau khi có Giấy phép kinh doanh và tài liệu về địa điểm lập cơ sở bán lẻ.

4. Trường hợp địa điểm lập cơ sở bán lẻ thứ nhất cùng tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương với trụ sở chính, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có quyền đề nghị cấp Giấy phép kinh doanh đồng thời với cấp Giấy phép lập cơ sở bán lẻ thứ nhất. Hồ sơ, trình tự thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định này.

5. Tổ chức kinh tế thuộc trường hợp quy định tại điểm b và c khoản 1 Điều 23 Luật đầu tư phải đáp ứng điều kiện và thực hiện: Thủ tục cấp Giấy phép kinh doanh khi thực hiện các hoạt động phải cấp Giấy phép kinh doanh; thủ tục cấp Giấy phép lập cơ sở bán lẻ khi lập cơ sở bán lẻ, theo quy định tại Nghị định này.

...”

Như vậy, theo các quy định nêu trên, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền đề nghị cấp Giấy phép lập cơ sở bán lẻ sau khi có Giấy phép kinh doanh và tài liệu về địa điểm lập cơ sở bán lẻ.

7. Các câu hỏi thường gặp

7.1. Doanh nghiệp FDI tại Việt Nam là gì?

FDI là chữ viết tắt của cụm từ Foreign Direct Investment hiểu đơn giản là vốn đầu tư nước ngoài. Các doanh nghiệp, tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài thực hiện đầu tư bằng cách thành lập công ty con hoặc chi nhánh để thực hiện các hoạt động kinh doanh, mua cổ phần cổ phiếu, mua tài sản hoặc hợp tác kinh doanh…

7.2. Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài là gì?

Công ty 100% vốn đầu tư nước ngoài là công ty do nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông nắm giữ 100% vốn điều lệ. Công ty 100% vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Đầu tư 2020, Luật Doanh nghiệp 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

7.3. Doanh nghiệp FDI được hưởng ưu đãi gì?

Doanh nghiệp có đầu tư nước ngoài (doanh nghiệp FDI) được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, được miễn thuế nhập khẩu, được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất phi nông nghiệp.

7.4. Bao nhiêu loại hình doanh nghiệp?

Theo Luật doanh nghiệp 2020, có 5 loại hình doanh nghiệp chính đó là công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân.

7.5. Đầu tư gian tiếp nước ngoài là gì?

Đầu tư gián tiếp nước ngoài (FPI – Foreign Portfolio Investment) là hoạt động đầu tư hoặc mua tài sản tài chính ở quốc gia khác với mục tiêu tạo lợi nhuận, nhưng không tham gia vào quản lý hoặc vận hành doanh nghiệp đó.