Chồng có thể ủy quyền cho vợ bán nhà đất được không?
1. Khái niệm hợp đồng ủy quyền, Hợp đồng ủy quyền được pháp luật điều chỉnh như thế nào?
- Hợp đồng ủy quyền là một thỏa thuận dân sự, theo đó một bên (người ủy quyền) giao cho bên kia (người được ủy quyền) thực hiện một hoặc một số hành vi pháp lý nhất định thay mặt mình.
- Hợp đồng ủy quyền được quy định tại Bộ Luật Dân Sự 2015 là một loại hợp đồng dân sự, Đối với loại hợp đồng này ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự như các đặc điểm đó là sự thể hiện ý chí của các bên, sự tự do, tự nguyện, bình đẳng của các bên khi giao kết hợp đồng,… hợp đồng uỷ quyền còn có những đặc điểm riêng biệt. Những đặc điểm riêng biệt của hợp đồng ủy quyền là căn cứ để phân biệt hợp đồng ủy quyền dân sự với những hợp đồng khác dựa trên quy định của pháp luật.
2. Phạm vi ủy quyền trong giao dịch đất đai quy định như thế nào?
Đối với phạm vi ủy quyền trong giao dịch đất đai được quy định tại Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 có quy định thì bên ủy quyền được chuyển giao toàn bộ quyền của mình cho bên được ủy quyền trong các trường hợp ủy quyền sử dụng và quản lý đất đai và ủy quyền định đoạt đất đai bao gồm các loại ủy quyền như Ủy quyền tặng cho quyền sử dựng đất, ủy quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; ủy quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của giao dịch, giấy ủy quyền phải ghi rõ:
- Quyền hạn của người được ủy quyền: Người được ủy quyền có thể được ủy quyền toàn quyền hoặc hạn chế quyền hạn.
- Tài sản được ủy quyền: Cần xác định rõ tài sản được ủy quyền (ví dụ: nhà, đất, căn hộ...).
- Thời hạn ủy quyền: Có thể quy định thời hạn cụ thể hoặc không quy định thời hạn.
3. Chồng có thể ủy quyền cho vợ bán nhà đất được không?
3.1 Đối với nhà, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng
Nếu nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, việc ủy quyền cần được sự đồng ý của cả hai vợ chồng.
Theo quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, tài sản chung của vợ chồng gồm:
- Tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân (trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014);
- Tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung;
- Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng (trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng);
- Trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
Và tại Điều 34 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
Vì vậy, đối với nhà và quyền sử dụng đất thuộc đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai, về nhà ở nên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp vợ chồng có thỏa thuận để vợ hoặc chồng đứng tên trên giấy chứng nhận thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng. Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất đai là tài sản chung của vợ chồng thì vợ, chồng có thể ủy quyền cho người còn lại để thực hiện chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất.
3.2 Đối với nhà, quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ, chồng
Theo quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, tài sản riêng của vợ, chồng bao gồm:
- Tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn;
- Tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân;
- Tài sản được chia riêng cho vợ, chồng ;
- Tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng;
- Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng và hoa lợi, lợi tức phát sinh trong thời kỳ hôn nhân mà có sự phân chia tài sản chung của vợ chồng thì phần tài sản được chia, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của mỗi bên sau khi chia tài sản chung là tài sản riêng của vợ, chồng.
Trường hợp nhà, quyền sử dụng đất được xác định là tài sản riêng của vợ, chồng thì khi vợ, chồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất đai thì không phải ủy quyền cho người còn lại về việc thực hiện các bước chuyển nhượng.
4. Thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền
4.1 Chuẩn bị hồ sơ công chứng, chứng thực
Căn cứ vào Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 và Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, người yêu cầu công chứng, chứng thực nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực, gồm có các giấy tờ tài liệu sau:
- Dự thảo hợp đồng ủy quyền;
- Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu công chứng, chứng thực (có kèm bản chính để đối chiếu);
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; trừ trường hợp người lập di chúc đang bị cái chết đe dọa đến tính mạng (có kèm bản chính để đối chiếu).
4.2 Nộp hồ sơ và trả kết quả
Người thực hiện chứng thực kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực. Nếu hồ sơ đầy đủ, tại thời điểm công chứng, chứng thực thì các bên tham gia hợp đồng, giao dịch tự nguyện, minh mẫn và nhận thức, làm chủ được hành vi của mình thì thực hiện công chứng, chứng thực.
Các bên tham gia hợp đồng, giao dịch sẽ tiến hành ký trước mặt người thực hiện chứng thực. Người thực hiện chứng thực phải đối chiếu chữ ký của họ trong hợp đồng với chữ ký mẫu thì yêu cầu người đó ký trước mặt.
Trường hợp người yêu cầu chứng thực không ký được thì phải điểm chỉ; nếu người đó không đọc được, không nghe được, không ký, không điểm chỉ được thì phải có 02 người làm chứng. Người làm chứng phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng.
Người thực hiện chứng thực ghi lời chứng tương ứng với từng loại hợp đồng; ký và ghi rõ họ tên, đóng dấu của cơ quan thực hiên chứng thực và ghi vào sổ chứng thực. Đối với hợp đồng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự, có chữ ký của người yêu cầu chứng thực và người thực hiện chứng thực; số lượng trang và lời chứng được ghi tại trang cuối của hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có từ 02 tờ trở lên thì phải đóng dấu giáp lai.
Trường hợp phải phiên dịch thì người phiên dịch có trách nhiệm dịch đầy đủ, chính xác nội dung của hợp đồng, nội dung lời chứng cho người yêu cầu chứng thực và ký vào từng trang hợp đồng với tư cách là người phiên dịch.
4.3 Kiểm tra hồ sơ
Cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ.
4.4 Công chứng/chứng thực
Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng ủy quyền.
Xem thêm các bài viết liên quan:
Quy định về công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng có được phép không?