Cá nhân muốn hành nghề môi giới BĐS từ 01/8/2024 phải đáp ứng những điều kiện nào?

1. Điều kiện hành nghề môi giới bất động sản

Trước đây, điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo đó:

• Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và có tối thiểu 02 người có chứng chỉ;
• Cá nhân có quyền kinh doanh môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuế;
• Tổ chức, cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (có hiệu lực từ 01/8/2024) với nhiều quy định mới liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng.

Trong đó, nổi bật là quy định môi giới bất động sản không được hành nghề tự do kể từ ngày Luật này có hiệu lực. Hay nói cách khác, từ ngày 01/8/2024 môi giới bất động sản không được hành nghề tự do.

2. Môi giới bất động sản là gì?

Hiện nay, môi giới bất động sản được định nghĩa là việc làm trung gian cho các bên trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua bất động sản .Tương tự Khoản 11 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024 tiếp tục kế thừa quy định này.

Môi giới bất động sản là một ngành, nghề hợp pháp đóng vai trò quan trọng trong hoạt động giao dịch liên quan đến bất động sản.

Tuy nhiên, hiện nay môi giới bất động sản thường bị nhầm lần và gọi là “cò đất”. Tuy nhiên, môi giới bất động sản và "cò đất" không phải là một:

Môi giới bất động sản là những người đáp ứng điều kiện pháp luật quy định và được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản trong quá trình hành nghề. Ngược lại “cò đất” lại là những người hoạt động tự phát và thường không có chứng chỉ hành nghề theo quy định pháp luật.

3. Thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản từ 01/8/2024: 15 điều cần biết

(1) Đề thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản từ 01/8/2024

Người dự thi sát hạch để được cấp chứng chỉ phải thi bắt buộc các nội dung sau:

• Phần kiến thức cơ sở, bao gồm: Pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản; pháp luật liên quan đến đất đai; pháp luật về đầu tư; pháp luật về dân sự liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; pháp luật về công chứng liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; pháp luật về doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; pháp luật về thuế, phí trong giao dịch bất động sản; pháp luật về phòng chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản; pháp luật về xử lý vi phạm hành chính liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; tổng quan chung về thị trường bất động sản; giá bất động sản và tư vấn giá bất động sản;
• Phần kiến thức chuyên môn, bao gồm: Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản; quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản; giải quyết tình huống trên thực tế.

Riêng đối với thí sinh có chứng chỉ môi giới bất động sản do nước ngoài cấp còn hiệu lực thì chỉ phải thi phần kiến thức cơ sở, không phải thi phần kiến thức chuyên môn.

(Điều 22 Nghị định 96/2024/NĐ-CP)

(2) Hình thức, thời gian và ngôn ngữ làm bài thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

• Hình thức thi, thời gian thi:
  • Phần kiến thức cơ sở: Thi viết, thi trắc nghiệm hoặc kết hợp hai hình thức trên, thời gian thi 120 phút;
  • Phần kiến thức chuyên môn: Thi viết, thi trắc nghiệm hoặc kết hợp hai hình thức trên, thời gian thi 120 phút.
• Ngôn ngữ thi: Sử dụng ngôn ngữ tiếng Việt (trường hợp thí sinh là người nước ngoài thì được sử dụng phiên dịch).

(Điều 23 Nghị định 96/2024/NĐ-CP)

(3) Điều kiện dự thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Thí sinh dự thi phải có đủ các điều kiện sau:

• Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù.
• Tốt nghiệp từ trung học phổ thông trở lên.
• Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản.
• Đã nộp hồ sơ đăng ký dự thi và kinh phí dự thi cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

(Điều 25 Nghị định 96/2024/NĐ-CP)

(4) Hồ sơ đăng ký dự thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

• 01 Đơn đăng ký dự thi có dán ảnh mẫu cỡ 4x6cm chụp trong thời gian 06 tháng tính đến ngày đăng ký dự thi (theo mẫu tại Phụ lục XXI Nghị định 96/2024/NĐ-CP).
• 01 Bản sao chứng thực Giấy chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc Thẻ căn cước theo quy định của pháp luật về căn cước; giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam hoặc giấy xác nhận là người gốc Việt Nam theo quy định của pháp luật quốc tịch hoặc hộ chiếu (hoặc bản sao có bản chính để đối chiếu).
• 01 Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học về đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản.
• Bản sao chứng thực bằng tốt nghiệp từ trung học phổ thông (hoặc tương đương) trở lên.
• 02 ảnh mẫu cỡ 4x6cm chụp trong thời gian 06 tháng tính đến ngày đăng ký dự thi, 02 phong bì có dán tem ghi rõ họ tên, số điện thoại, địa chỉ người nhận.
• Bản sao và bản dịch có chứng thực chứng chỉ do nước ngoài cấp (đối với người nước ngoài và người Việt Nam có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do nước ngoài cấp đang còn giá trị).

(5) Hướng dẫn đăng ký dự thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

• Người có nhu cầu cấp chứng chỉ được đăng ký dự thi sát hạch trên phạm vi toàn quốc.
• Hàng năm người có nhu cầu cấp chứng chỉ nộp đơn đăng ký dự thi.

Mỗi năm UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức ít nhất 01 kỳ thi, tùy theo số lượng thí sinh đăng ký dự thi (một kỳ thi tối thiểu phải có 10 thí sinh).

Trường hợp không đủ thí sinh để tổ chức kỳ thi (dưới 10 thí sinh) và thí sinh đã nộp hồ sơ có nhu cầu dự thi tại Hội đồng thi của địa phương khác thì UBND tỉnh có công văn gửi thí sinh đó sang UBND của tỉnh, thành phố khác để dự thi.

• Trước mỗi kỳ thi, thí sinh nộp trực tiếp 01 bộ hồ sơ đăng ký dự thi và kinh phí dự thi.

Thời gian, địa điểm nộp hồ sơ theo thông báo của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

(Điều 27 Nghị định 96/2024/NĐ-CP)

(6) Kinh phí dự thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

• Người dự thi phải nộp kinh phí dự thi cho UBND cấp tỉnh hoặc theo thông báo của UBND cấp tỉnh;
• Mức kinh phí dự thi do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quy định cho từng kỳ thi tùy thuộc vào số thí sinh đăng ký dự thi để chi cho việc tổ chức kỳ thi, trên cơ sở đề nghị của Chủ tịch Hội đồng thi;
• Hội đồng thi được sử dụng kinh phí dự thi để chi cho các hoạt động về tổ chức kỳ thi, thù lao cho các thành viên của Hội đồng thi. Việc thanh quyết toán kinh phí dự thi phải được Chủ tịch Hội đồng thi phê duyệt.

(Khoản 5 Điều 19 Nghị định 96/2024/NĐ-CP)

(7) Số điểm đạt yêu cầu kỳ thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Bài thi đạt yêu cầu là bài thi có kết quả như sau:

• Bài thi phần kiến thức cơ sở đạt từ 70 điểm trở lên (thang điểm 100);
• Bài thi phần kiến thức chuyên môn đạt từ 70 điểm trở lên (thang điểm 100).

(Điều 28 Nghị định 96/2024/NĐ-CP)

(8) Công bố kết quả thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

• Chủ tịch Hội đồng thi căn cứ vào kết quả chấm thi của từng phần thi để phê duyệt kết quả thi cho từng kỳ thi.
• Kết quả thi được thông báo tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và trên trang thông tin của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

(Khoản 1, 2 Điều 29 Nghị định 96/2024/NĐ-CP)

(9) Phúc khảo bài thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Trong thời gian 10 ngày kể từ khi thông báo kết quả thi nếu thí sinh có yêu cầu chấm phúc khảo thì phải có đơn đề nghị gửi tới Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc theo thông báo của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Hội đồng thi tổ chức chấm phúc khảo và báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt bổ sung những thí sinh đạt yêu cầu.

(Khoản 3 Điều 29 Nghị định 96/2024/NĐ-CP)

(10) Thi lại kỳ thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Trong thời gian 20 ngày kể từ khi thông báo kết quả thi, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thi lại cho những thí sinh có bài thi không đạt yêu cầu.

Thí sinh thi không đạt yêu cầu phần nào thì thi lại phần đó. Mỗi kỳ thi chỉ tổ chức thi lại 01 lần, thí sinh không phải nộp kinh phí thi lại.

(Khoản 4 Điều 29 Nghị định 96/2024/NĐ-CP)

(11) Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

• Người dự thi sát hạch đạt điểm thi theo mục 7 và có đủ hồ sơ theo mục 4 thì được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
• Kinh phí cấp chứng chỉ theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí, cá nhân nộp trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc theo thông báo của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Chứng chỉ có giá trị sử dụng trên phạm vi cả nước trong thời hạn 05 năm kể từ ngày được cấp.
• Mẫu chứng chỉ theo quy định tại Phụ lục XXIII Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
• Chứng chỉ được trả cho cá nhân tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc theo thông báo của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp người có chứng chỉ không đến nhận trực tiếp thì được gửi theo đường bưu điện.

(Khoản 1, 3, 4, 5, 6 Điều 31 Nghị định 96/2024/NĐ-CP)

(12) Các hành vi người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không được làm

Người được cấp chứng chỉ phải chấp hành các quy định sau:

• Không được sửa chữa, tẩy xóa nội dung của chứng chỉ;
• Không được cho thuê, cho mượn hoặc cho các tổ chức, cá nhân khác sử dụng tên và chứng chỉ của mình để thực hiện các hoạt động liên quan đến hành nghề môi giới bất động sản;
• Không được sử dụng vào các mục đích khác mà pháp luật không quy định.

(Khoản 7 Điều 31 Nghị định 96/2024/NĐ-CP)

(13) Trường hợp, thủ tục cấp lại cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không được làm

Trường hợp chứng chỉ bị mất, bị rách, bị cháy, bị hủy hoại chứng chỉ do thiên tai hoặc lý do bất khả kháng khác thì được cấp lại chứng chỉ.

Số chứng chỉ là số chứng chỉ cũ (theo mẫu tại Phụ lục XXIV Nghị định 96/2024/NĐ-CP).Thời hạn chứng chỉ là 05 năm kể từ ngày cấp chứng chỉ lần đầu. Người xin cấp lại chứng chỉ nộp kinh phí theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để chuẩn bị cho việc cấp lại chứng chỉ. Hồ sơ xin cấp lại chứng chỉ nộp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã cấp chứng chỉ, gồm:

• Đơn xin cấp lại chứng chỉ có dán ảnh (theo mẫu tại Phụ lục XXVII Nghị định 96/2024/NĐ-CP);
• 02 ảnh cỡ 4x6cm chụp trong thời gian 06 tháng tính đến ngày nộp hồ sơ;
• Chứng chỉ cũ (nếu có).

Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định tại khoản 9 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã cấp chứng chỉ có trách nhiệm kiểm tra lại hồ sơ và cấp lại chứng chỉ.

(Khoản 9 Điều 31 Nghị định 96/2024/NĐ-CP)

(14) Thi cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hết hạn

• Người có chứng chỉ đã hết hạn không được phép tiếp tục hành nghề môi giới bất động sản.
• Người có chứng chỉ hết hạn, hoặc gần hết hạn nếu muốn cấp lại chứng chỉ thì phải thi sát hạch theo quy định sau:
  • Trường hợp đăng ký dự thi lại tại địa phương đã cấp chứng chỉ thì chỉ phải thi phần kiến thức cơ sở để được cấp chứng chỉ, số chứng chỉ theo số cũ, chứng chỉ ghi rõ trên trang 01 là cấp lần thứ hai, lần thứ ba (theo mẫu tại Phụ lục XXV Nghị định 96/2024/NĐ-CP);
  • Trường hợp đăng ký dự thi ở địa phương khác thì phải thực hiện thủ tục thi sát hạch như cấp chứng chỉ mới nhưng chỉ phải thi phần kiến thức cơ sở.
• Hồ sơ đăng ký dự thi bao gồm:
  • Hồ sơ quy định tại mục (4);
  • Chứng chỉ cũ (bản gốc) đối với trường hợp đã hết hạn, hoặc bản sao có chứng thực đối với trường hợp chứng chỉ chưa hết hạn.
• Đăng ký dự thi theo mục (5).
• Căn cứ tình hình thực tế, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức kỳ thi riêng cho những người có chứng chỉ hết hạn hoặc thi cùng với những người cấp mới.

(Điều 32 Nghị định 96/2024/NĐ-CP)

(15) Các trường hợp thu hồi chứng chỉ hành nghề bất động sản

• Người có chứng chỉ sẽ bị thu hồi chứng chỉ trong các trường hợp sau đây:
  • Người được cấp chứng chỉ mất năng lực hành vi dân sự;
  • Người được cấp chứng chỉ kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực;
  • Chứng chỉ bị tẩy xóa, sửa chữa;
  • Người được cấp chứng chỉ cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề;
  • Người được cấp chứng chỉ vi phạm các quy định tại Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản.
• Chứng chỉ do UBND tỉnh, thành phố nào cấp thì UBND tỉnh, thành phố đó có trách nhiệm thu hồi; trường hợp do cơ quan có thẩm quyền khác thu hồi theo quy định của pháp luật thì cơ quan này phải thông báo bằng văn bản cho UBND tỉnh, thành phố đã cấp chứng chỉ biết để thực hiện.
• Sau khi có quyết định thu hồi chứng chỉ, UBND tỉnh đã cấp chứng chỉ thông báo cho người bị thu hồi đến nộp lại chứng chỉ. Đồng thời Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh về tên người bị thu hồi chứng chỉ và xóa tên người được cấp chứng chỉ trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh.

(Điều 33 Nghị định 96/2024/NĐ-CP)

4. Người nước ngoài muốn được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản ở Việt Nam thì có phải thi sát hạch không?

Có thể có hoặc không, tùy trường hợp. Theo quy định tại Điều 22 và Điều 31 Nghị định 96/2024/NĐ-CP:

• Nếu người nước ngoài đã có chứng chỉ môi giới bất động sản do nước ngoài cấp còn hiệu lực, thì chỉ phải thi phần kiến thức cơ sở, không phải thi phần chuyên môn.
• Nếu chưa có chứng chỉ do nước ngoài cấp thì phải thi đầy đủ cả hai phần: kiến thức cơ sở và kiến thức chuyên môn.
• Người nước ngoài dự thi được sử dụng phiên dịch tiếng Việt nếu cần. Sau khi thi đạt yêu cầu và nộp đủ hồ sơ, sẽ được cấp chứng chỉ có giá trị trên toàn quốc trong 05 năm.

5. Những câu hỏi thường gặp

5.1. Nếu chứng chỉ môi giới bất động sản bị mất thì có cần thi lại không?

Không cần thi lại, nhưng người có chứng chỉ bị mất cần thực hiện thủ tục cấp lại. Theo quy định tại khoản 9 Điều 31 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, người bị mất chứng chỉ vì lý do như cháy, rách, hư hỏng hoặc thiên tai bất khả kháng sẽ được cấp lại chứng chỉ trên cơ sở hồ sơ đề nghị cấp lại (gồm đơn xin cấp lại, ảnh, bản sao chứng chỉ cũ nếu còn, và nộp phí theo quy định).
Chứng chỉ được cấp lại mang số hiệu cũ và thời hạn sử dụng là 05 năm kể từ ngày cấp chứng chỉ ban đầu.

5.2. Người đã có chứng chỉ môi giới bất động sản nhưng không hoạt động trong 3 năm liên tục thì có bị thu hồi chứng chỉ không?

Không. Luật hiện hành không quy định việc thu hồi chứng chỉ vì lý do không hành nghề trong một thời gian nhất định.
Tuy nhiên, nếu để chứng chỉ hết hạn (sau 5 năm kể từ ngày cấp) mà không thi sát hạch lại để cấp chứng chỉ mới hoặc cấp lại, thì người đó không còn được phép hành nghề môi giới bất động sản. Việc hành nghề khi chứng chỉ đã hết hạn bị coi là vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản liên quan.