Phân biệt nhà ở xã hội và nhà ở thương mại mới nhất năm 2025

1. Phân biệt nhà ở xã hội và nhà ở thương mại mới nhất năm 2025

Nhà ở xã hội và nhà ở thương mại là hai loại hình nhà ở phổ biến nhưng có nhiều điểm khác biệt quan trọng. Nhà ở xã hội là chính sách an sinh dành cho người thu nhập thấp, được hỗ trợ về giá và điều kiện mua bán. Ngược lại, nhà ở thương mại phục vụ mục đích kinh doanh, không giới hạn đối tượng mua và giá cả theo thị trường. Hiểu rõ sự khác biệt này giúp người dân lựa chọn phù hợp và tránh rủi ro khi giao dịch.

Nhà ở thương mại và nhà ở xã hội có thể phân biệt dựa trên một số tiêu chí như sau:

2. Nhà ở thương mại là gì? 2 loại nhà ở thương mại theo quy định mới nhất 2025

Căn cứ Điều 4 Điều 2 Luật Nhà ở 2023:

4. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường.

Như vậy, nhà ở thương mại là nhà ở được xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, bao gồm việc bán, cho thuê hoặc cho thuê mua, với mục tiêu thu lợi nhuận cho các nhà đầu tư hoặc chủ sở hữu. Nhà ở thương mại không bị giới hạn về giá bán và có thể áp dụng các hình thức đầu tư khác nhau.

Nhà ở thương mại có 2 loại là:

• Căn hộ chung cư được thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
• Nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

2. Nhà ở xã hội là gì? 12 đối tượng được mua nhà ở xã hội mới nhất 2025?

2.1. Nhà ở xã hội là gì?

Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

Theo đó, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, quy định diện tích theo từng loại nhà cụ thể. Hiện nay, hình thức phân loại nhà ở xã hội bao gồm:

• Nhà ở xã hội là nhà chung cư
  • Căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn.
  • Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể quy định tăng thêm diện tích, nhưng không quá 77m2 và số lượng căn hộ này không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
• Nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng
  • Diện tích nhà ở không quá 70 m2
  • Bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng

2.2. 12 đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội từ 01/01/2025

Căn cứ Điều 76 Luật Nhà ở 2023 quy định các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm:

• (1) Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
• (2) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
• (3) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
• (4) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
• (5) Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
• (6) Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
• (7) Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
• (8) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
• (9) Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định Luật Nhà ở 2023.
• (10) Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
• (11) Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
• (12) Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

3. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội từ 01/01/2025

Căn cứ Điều 78 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như sau:

• (i) Các đối tượng (1), (4), (5), (6), (7), (8), (9), (10) mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
  • Điều kiện về nhà ở: các đối tượng (1), (4), (5), (6), (7), (8), (9), (10) để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó, chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu; trường hợp thuộc đối tượng quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 45 Luật Nhà ở 2023 thì phải không đang ở nhà ở công vụ. Chính phủ quy định chi tiết điểm này;
  • Điều kiện về thu nhập: các đối tượng (5), (6), (7), (8) để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định của Chính phủ; đối tượng (4) thì phải thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo quy định của Chính phủ.
• (ii) Các đối tượng (1), (4), (5), (6), (7), (8), (9), (10), (11) nếu thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập tại điểm (i) nêu trên.
• (iii) Điều kiện để được hỗ trợ vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định theo quy định sau đây:
  • Đối tượng quy định tại các khoản (1), (2), (3), (4), (5), (6), (7), (8) để được vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải có hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội và đáp ứng điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng;
  • Đối tượng (7) để được vay vốn để mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải có hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và đáp ứng điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng.
• (iv) Đối tượng (1), (2), (3) để được hỗ trợ theo hình thức quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Nhà ở 2023 thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu quốc gia hoặc chương trình đầu tư công về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• (v) Đối tượng (6) để được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 93 Luật Nhà ở 2023.
• (vi) Đối tượng (7) để được mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và điều kiện về thu nhập theo quy định của Chính phủ. Trường hợp thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập.
• (vi) Đối tượng (12) để được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để cho cá nhân là người lao động trong doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã mình thuê lại thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 Luật Nhà ở 2023.
• (vii) Trường hợp đối tượng (2) và (3) được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023 thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây: điều kiện về nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở quy định tại khoản 3 Điều 77 Luật Nhà ở 2023, thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo quy định của Chính phủ.

4. Nhà ở thương mại có thời hạn bao lâu?

4.1. Thời hạn nhà ở riêng lẻ

Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì sở hữu ổn định lâu dài. Không có giới hạn về thời hạn sở hữu trong trường hợp này.

Tuy nhiên, nếu là giao dịch mua bán nhà ở riêng lẻ theo hình thức sở hữu nhà ở trong thời hạn nhất định (theo khoản 1 Điều 165 Luật Nhà ở 2023), thì thời hạn sở hữu sẽ do hai bên thỏa thuận. Cụ thể, các bên cần ghi rõ các nội dung sau trong hợp đồng:

• Thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở.
• Quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu.
• Trách nhiệm đăng ký và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.
• Việc bàn giao lại nhà ở và người nhận bàn giao sau khi hết thời hạn sở hữu.
• Xử lý Giấy chứng nhận khi hết thời hạn sở hữu và trách nhiệm các bên.
• Các thỏa thuận khác (nếu có).

Lưu ý: Nếu trong thời hạn sở hữu, bên mua chuyển nhượng (bán, tặng cho, thừa kế, góp vốn) thì người nhận chuyển nhượng cũng chỉ được sở hữu nhà ở trong phần thời hạn còn lại được ghi trong Giấy chứng nhận.

4.2. Thời hạn chung cư thương mại

Nhà chung cư có thời hạn sở hữu theo thời hạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở, và thời hạn này có thể được xem xét gia hạn khi hết thời gian sử dụng, căn cứ vào chất lượng công trình và chính sách của Nhà nước tại thời điểm đó.

Trong trường hợp sở hữu nhà chung cư có thỏa thuận sở hữu có thời hạn giữa các bên, tương tự nhà ở riêng lẻ, các bên cần làm rõ:

• Thời hạn sở hữu nhà ở.
• Quyền và nghĩa vụ trong thời hạn sở hữu.
• Trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận.
• Việc bàn giao lại nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận khi hết thời hạn sở hữu.
• Các thỏa thuận khác.

Lưu ý: Khi giao dịch chuyển nhượng trong thời hạn sở hữu, bên nhận chuyển nhượng chỉ được sở hữu nhà chung cư trong thời gian còn lại ghi trong Giấy chứng nhận.

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1. Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại quy định ra sao?

Điều kiện để trở thành chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại tại Việt Nam được quy định tại Điều 8 của Luật Nhà ở năm 2023. Cụ thể, chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Có tư cách pháp nhân: Chủ đầu tư phải là tổ chức có tư cách pháp nhân, được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
• Có năng lực tài chính: Chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để đảm bảo thực hiện dự án, bao gồm khả năng huy động vốn, nguồn tài chính cho dự án và khả năng chi trả các khoản chi phí liên quan.
• Có kinh nghiệm: Chủ đầu tư cần có kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư và xây dựng nhà ở, hoặc có các thành viên, cán bộ có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án tương tự.
• Đáp ứng các quy định về pháp lý: Chủ đầu tư phải có giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng và các giấy tờ liên quan khác theo quy định của pháp luật.
• Đảm bảo quy hoạch: Dự án phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Không bị xử lý vi phạm pháp luật: Chủ đầu tư không được vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng hoặc các lĩnh vực liên quan trong thời gian nhất định.

5.2. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm gì?

Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được quy định tại Điều 9 của Luật Nhà ở năm 2023. Cụ thể, các trách nhiệm bao gồm:

• Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Chủ đầu tư phải nộp đầy đủ các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến dự án theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện các cam kết trong dự án: Chủ đầu tư phải thực hiện đúng các nội dung đã cam kết trong hồ sơ dự án và các hợp đồng liên quan.
• Bảo đảm chất lượng công trình: Chủ đầu tư phải đảm bảo chất lượng xây dựng theo đúng thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật và quy định của pháp luật.
• Thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với người mua, thuê nhà: Chủ đầu tư phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua, thuê nhà theo hợp đồng đã ký kết.
• Chịu trách nhiệm về vi phạm pháp luật: Nếu có vi phạm pháp luật trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm và xử lý theo quy định của pháp luật.
• Cung cấp thông tin và hồ sơ liên quan: Chủ đầu tư phải cung cấp thông tin đầy đủ và kịp thời cho cơ quan quản lý nhà nước về tiến độ và tình hình thực hiện dự án.
• Thực hiện nghĩa vụ bảo trì công trình: Sau khi hoàn thành, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ bảo trì, bảo dưỡng công trình theo quy định.

5.3. Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội là bao nhiêu?

• Mức lãi suất: Căn cứ vào mục a khoản 3 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, mức lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định theo từng thời kỳ.
• Lãi suất nợ quá hạn: Bằng 130% lãi suất cho vay.
• Mức vốn vay: Tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà; nếu xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án sử dụng vốn (tối đa 01 tỷ đồng) và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.
• Thời hạn vay: Tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.

5.4. Nhà ở xã hội có bán được không?

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội là loại nhà có sự hỗ trợ của Nhà nước dành cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Do đó, việc bán lại nhà ở xã hội cũng phải tuân theo các điều kiện nhất định.

1. Trong vòng 5 năm đầu kể từ khi thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội, người mua không được bán lại nhà ở này, trừ các trường hợp đặc biệt như đã được quy định. Theo Điểm d Khoản 1 Điều 89, nếu trong thời gian này người mua có nhu cầu bán, họ chỉ có thể bán lại cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hoặc bán cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, với giá bán tối đa bằng giá bán trong hợp đồng với chủ đầu tư. Ngoài ra, người bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

2. Sau 5 năm, người mua nhà ở xã hội có thể bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu, nếu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên, nếu nhà bán là nhà ở riêng lẻ, người bán sẽ phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân. Nếu là nhà ở xã hội khác, không phải nhà ở riêng lẻ, người bán sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

5.5. Nhà ở xã hội có được cấp sổ đỏ không?

Việc mua nhà ở xã hội vẫn sẽ được cấp sổ đỏ.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:

Công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản công.

Nhà ở được ghi nhận quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

…

Như vậy, dựa theo quy định trên thì ngoại trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản công, còn lại nếu có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp thì sẽ được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 cũng đã có quy định nếu muốn bán lại nhà ở xã hội thì cần phải có Giấy chứng nhận.

Do đó, có thể thấy việc mua nhà ở xã hội vẫn sẽ được cấp sổ đỏ.

5.6. Mỗi người được mua bao nhiêu nhà ở xã hội?

Tại khoản 6 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:

• Mỗi đối tượng quy định tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023 (trừ đối tượng tại Khoản 7) chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội.
• Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 Luật Nhà ở 2023 chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội hoặc 01 căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

Như vậy, theo quy định trên, mỗi người dân chỉ được mua tối đa 01 căn nhà ở xã hội mà thôi.

Việc quy định mỗi cá nhân chỉ được mua tối đa một căn nhà ở xã hội nhằm đảm bảo rằng những người thực sự cần được ưu tiên, góp phần vào việc cải thiện chất lượng sống cho người dân, đặc biệt là những người có hoàn cảnh khó khăn.