Người nước ngoài có được đứng tên sổ đỏ nhà ở Việt Nam không?

1. Người nước ngoài có được đứng tên sổ đỏ nhà ở Việt Nam không?

Người nước ngoài không được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ được đứng tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong một số trường hợp.

Căn cứ Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định về những đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, đối tượng người nước ngoài không phải là người sử dụng đất, không thuộc phạm vi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, đối tượng người nước ngoài sẽ không được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, về quyền sở hữu, sử dụng nhà ở, theo khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài như sau:

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

…

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua các hình thức sau đây:

…

b) Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này;

c) Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định tại điểm b khoản này.

Như vậy, người nước ngoài chỉ được mua và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua mua, thuê nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định.

2. Người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng điều kiện nào mới nhất 2025?

Căn cứ theo Điều 18 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 18. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

…

3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này phải không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 3. Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

…

2. Giấy tờ chứng minh đối tượng là cá nhân được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định như sau:

…

c) Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu nước ngoài và cam kết bằng văn bản về việc không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.

3. Giấy tờ chứng minh điều kiện được sở hữu nhà ở được quy định như sau:

…

d) Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ pháp lý tương đương nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở quy định tại điểm b, điểm c khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở.

Như vậy, người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện dưới đây:

• Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
• Không thuộc diện ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự: Cá nhân nước ngoài phải cam kết bằng văn bản rằng họ không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.
• Giấy tờ hợp lệ: Cá nhân nước ngoài phải có hộ chiếu còn giá trị và phải có dấu nhập cảnh vào Việt Nam, hoặc các giấy tờ pháp lý tương đương nhập cảnh hợp lệ vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch mua bán nhà ở.

3. Chi tiết thủ tục người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam mới nhất 2025

Khi đáp ứng đủ điều kiện được mua nhà ở tại Việt Nam và nhà ở đó thuộc khu vực được sở hữu thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được tự mình thực hiện hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục mua nhà theo quy định của pháp luật Việt Nam.

• Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở theo các nội dung quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023.
• Bước 2: Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất, nộp phí công chứng theo quy định tại Khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014.
• Bước 3: Đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Theo Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà, các bên bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc (nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 - 10 triệu đồng). Thời hạn đăng ký biến động sang tên sẽ kéo dài không quá 10 ngày làm việc. Hồ sơ đăng ky bao gồm:

• • Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo mẫu quy định;
  • Hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng hoặc chứng thực;
  • Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của bên bán;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có);
  • Sơ đồ nhà ở và đất ở do đơn vị có chức năng đo đạc thực hiện;
  • Các giấy tờ chứng minh nhân thân của người mua như chứng minh nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu đối với người nước ngoài;
  • Các giấy tờ bổ sung khác nếu có.

Hồ sơ này cần nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp quận, huyện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí nhà đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

• Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

• Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận.

4. Các câu hỏi thường gặp

4.1. Cá nhân nước ngoài cho thuê nhà ở tại Việt Nam phải nộp thuế không?

Cá nhân nước ngoài cho thuê nhà ở tại Việt Nam có nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật Việt Nam. Cụ thể, có hai loại thuế mà cá nhân này thường phải nộp:

• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Cá nhân cho thuê nhà phải nộp thuế TNCN trên thu nhập từ việc cho thuê. Mức thuế TNCN sẽ được tính theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu (nếu không có chi phí) hoặc theo biểu thuế luỹ tiến từng phần (nếu có kê khai chi phí).
• Thuế giá trị gia tăng (VAT): Nếu cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ cho thuê vượt một ngưỡng nhất định (hiện tại là 1 tỷ đồng trong một năm), có thể phải nộp thuế VAT.

4.2. Người nước ngoài mua nhà cần giấy tờ gì?

Người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Hộ chiếu: Bản sao hộ chiếu còn thời hạn, có chứng thực.
• Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân: Nếu người nước ngoài đã kết hôn, cần cung cấp giấy chứng nhận kết hôn. Nếu độc thân, cần giấy chứng nhận độc thân.
• Giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng nhà: Có thể là hợp đồng thuê nhà (nếu có), giấy tờ chứng minh có nhu cầu sinh sống, làm việc hoặc đầu tư tại Việt Nam.
• Giấy tờ chứng minh tài chính: Bảng sao kê tài khoản ngân hàng, giấy tờ chứng minh nguồn vốn mua nhà.
• Giấy tờ liên quan đến bất động sản: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ đỏ) của bên bán, hợp đồng mua bán, và các giấy tờ liên quan khác.
• Đăng ký đầu tư (nếu có): Nếu người nước ngoài đầu tư bất động sản, cần giấy phép đầu tư từ cơ quan có thẩm quyền.

4.3. Cá nhân nước ngoài có thể sở hữu bao nhiêu căn hộ trong một tòa nhà chung cư?

Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư.

4.4. Cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong khu vực nào?

Cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở trong khu vực không thuộc diện yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật.

4.5. Thời gian sở hữu nhà của cá nhân nước ngoài là bao lâu?

Thời gian sở hữu nhà của cá nhân nước ngoài không quá 50 năm, có thể gia hạn thêm nếu có nhu cầu.

4.6. Khi nào tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở?

Tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận nếu vượt quá số lượng nhà ở quy định hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

4.7. Cá nhân nước ngoài không có quyền sở hữu nhà ở có thể làm gì với nhà đã thừa kế?

Cá nhân nước ngoài không đủ điều kiện sở hữu nhà có thể bán hoặc tặng cho nhà ở cho đối tượng đủ điều kiện sở hữu nhà tại Việt Nam.