Phân biệt hợp đồng xây nhà trọn gói và hợp đồng theo đơn giá cố định chuẩn quy định mới nhất 2025

1. Phân biệt hợp đồng xây nhà trọn gói và hợp đồng theo đơn giá cố định chuẩn quy định mới nhất 2025

Hợp đồng xây nhà trọn gói và hợp đồng theo đơn giá cố định tuy đều phổ biến trong xây dựng, nhưng khác nhau về cách tính giá, phạm vi điều chỉnh và phân bổ rủi ro. Việc phân biệt rõ hai loại hợp đồng này theo quy định mới nhất năm 2025 sẽ giúp chủ đầu tư lựa chọn hình thức phù hợp và kiểm soát tốt chi phí.

2. Gói thầu nào áp dụng với hợp đồng trọn gói?

Về quy định gói thầu áp dụng với hợp đồng trọn gói được quy định cụ thể : Theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 64 Luật đấu thầu 2023 có quy định rằng :

Hợp đồng trọn gói được áp dụng đối với gói thầu mà tại thời điểm lựa chọn nhà thầu, phạm vi công việc, yêu cầu kỹ thuật, thời gian thực hiện gói thầu được xác định rõ, ít có khả năng thay đổi về khối lượng, yêu cầu kỹ thuật, các điều kiện không lường trước được; gói thầu chưa thể xác định được rõ khối lượng, đơn giá nhưng các bên tham gia hợp đồng xác định được khả năng quản lý rủi ro, quản lý thay đổi phát sinh hoặc xác định được các tính chất, đặc điểm của sản phẩm đầu ra, bao gồm cả hợp đồng EPC và hợp đồng chìa khóa trao tay;

Liên quan đến việc xác định quy mô, tính chất của gói thầu, việc xác định quy mô, tính chất của gói thầu thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư. Chủ đầu tư cần căn cứ vào tính chất kỹ thuật, điều kiện cụ thể và quy định của pháp luật chuyên ngành để xác định gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn là thông thường, đơn giản hay phức tạp

3. Có bắt buộc phải công chứng hợp đồng xây nhà không?

• Trường hợp không bắt buộc công chứng

Theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020) , hợp đồng xây dựng giữa cá nhân, hộ gia đình và nhà thầu xây dựng nhà ở riêng lẻ không thuộc danh mục bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Nói cách khác, khi bạn là chủ nhà thuê một đội thầu hoặc công ty để xây nhà riêng thì chỉ cần lập hợp đồng bằng văn bản, có chữ ký của hai bên là có giá trị pháp lý. Không cần công chứng tại phòng công chứng hoặc UBND.

• Trường hợp nên công chứng

Mặc dù không bắt buộc, việc công chứng hợp đồng xây dựng có thể được khuyến nghị trong các trường hợp sau:

• • Hợp đồng có giá trị lớn, thời gian thi công kéo dài.
  • Bên thuê xây dựng muốn đảm bảo cao hơn về mặt pháp lý.
  • Có yếu tố tranh chấp tiềm ẩn, cần tăng tính ràng buộc giữa hai bên.
  • Bên cho vay (ngân hàng) yêu cầu công chứng hợp đồng xây dựng để làm hồ sơ giải ngân.
• Lưu ý khi lập hợp đồng xây dựng

Dù không công chứng, bạn vẫn nên chú ý các điểm sau khi soạn thảo hợp đồng:

• • Thông tin đầy đủ về các bên.
  • Mô tả rõ công việc, vật liệu, tiến độ thi công, nghiệm thu.
  • Giá trị hợp đồng, điều khoản thanh toán.
  • Điều khoản phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại.
  • Điều khoản về giải quyết tranh chấp.

4. Giá hợp đồng xây dựng trọn gói chỉ được điều chỉnh trong trường hợp nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 37/2015/NĐ-CP :

Nguyên tắc điều chỉnh hợp đồng xây dựng

2. Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định, đơn giá hợp đồng chỉ được điều chỉnh trong các trường hợp quy định tại điểm b, c, d khoản 2 Điều 143 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13.

3. Đối với hợp đồng trọn gói, chỉ được điều chỉnh hợp đồng cho những khối lượng công việc bổ sung ngoài phạm vi công việc theo hợp đồng đã ký (đối với hợp đồng thi công xây dựng, hợp đồng cung cấp thiết bị là nằm ngoài phạm vi công việc phải thực hiện theo thiết kế, yêu cầu của hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu; đối với hợp đồng tư vấn là nằm ngoài nhiệm vụ tư vấn phải thực hiện) và các trường hợp quy định tại điểm b, c, d khoản 2 Điều 143 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13.

Như vậy, giá hợp đồng xây dựng trọn gói chỉ được điều chỉnh cho những khối lượng công việc bổ sung ngoài phạm vi công việc theo hợp đồng đã ký và các trường hợp sau:

• Khi Nhà nước thay đổi các chính sách làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp các bên hợp đồng có thỏa thuận khác;
• Khi dự án được điều chỉnh có ảnh hưởng đến hợp đồng, trừ trường hợp các bên hợp đồng có thỏa thuận khác;
• Các trường hợp bất khả kháng theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Những khối lượng công việc bổ sung ngoài phạm vi công việc theo hợp đồng đã ký được hiểu như sau:

• Đối với hợp đồng thi công xây dựng, hợp đồng cung cấp thiết bị là nằm ngoài phạm vi công việc phải thực hiện theo thiết kế, yêu cầu của hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu;
• Đối với hợp đồng tư vấn là nằm ngoài nhiệm vụ tư vấn phải thực hiện.

5. Có được điều chỉnh lại hợp đồng xây dựng trọn gói khi khối lượng công việc bị cắt giảm do không thi công được không?

Căn cứ khoản 12 Điều 1 Nghị định 50/2021/NĐ-CP quy định về nguyên tắc điều chỉnh hợp đồng xây dựng như sau:

• Việc điều chỉnh hợp đồng xây dựng chỉ được áp dụng trong thời gian thực hiện hợp đồng bao gồm cả thời gian được gia hạn thực hiện hợp đồng theo quy định của pháp luật.
• Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định, đơn giá hợp đồng chỉ được điều chỉnh trong các trường hợp quy định tại điểm b, c, d khoản 2 Điều 143 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13.
• Đối với hợp đồng trọn gói, chỉ được điều chỉnh hợp đồng cho những khối lượng công việc bổ sung ngoài phạm vi công việc theo hợp đồng đã ký (đối với hợp đồng thi công xây dựng, hợp đồng cung cấp thiết bị là nằm ngoài phạm vi công việc phải thực hiện theo thiết kế, yêu cầu của hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu; đối với hợp đồng tư vấn là nằm ngoài nhiệm vụ tư vấn phải thực hiện) và các trường hợp quy định tại điểm b, c, d khoản 2 Điều 143 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13.
• Giá hợp đồng sau điều chỉnh không làm vượt giá gói thầu hoặc dự toán gói thầu được phê duyệt (bao gồm cả chi phí dự phòng cho gói thầu đó) thì chủ đầu tư được quyền quyết định điều chỉnh; trường hợp vượt giá gói thầu hoặc dự toán gói thầu được phê duyệt thì phải được chấp thuận chủ trương điều chỉnh giá hợp đồng của người có thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc Bộ trưởng bộ quản lý ngành, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khi được giao đối với các dự án đầu tư do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư trước khi thực hiện điều chỉnh và phải đảm bảo đủ vốn để thanh toán cho bên nhận thầu theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Việc điều chỉnh dự toán xây dựng, dự toán gói thầu, giá gói thầu thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và pháp luật về đấu thầu.

Như vậy, đối với hợp đồng trọn gói thì không điều chỉnh giảm khối lượng công việc, chỉ điều chỉnh khi có bổ sung khối lượng ngoài hợp đồng và các trường hợp quy định tại điểm b, c, d khoản 2 Điều 143 Luật Xây dựng 2014.

6. Những câu hỏi thường gặp

6.1. Những nội dung nào bắt buộc phải có trong hợp đồng xây nhà trọn gói để đảm bảo quyền lợi cho chủ đầu tư?

Hợp đồng cần ghi rõ thông tin các bên (chủ đầu tư và nhà thầu), phạm vi công việc (thiết kế, thi công, hoàn thiện), giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán, tiến độ thi công, tiêu chuẩn vật tư và chất lượng công trình, bảo hành, phạt vi phạm và cách giải quyết tranh chấp. Những nội dung này giúp đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm rõ ràng cho cả hai bên.

6.2. Khi nào hợp đồng xây nhà trọn gói được coi là có hiệu lực pháp lý hợp lệ?

Hợp đồng xây nhà trọn gói có hiệu lực khi được các bên ký kết và ghi rõ ngày tháng, đồng thời không vi phạm quy định pháp luật hiện hành. Nếu hợp đồng liên quan đến các công trình phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định, việc hoàn thành thủ tục này cũng là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực.

6.3. Chủ nhà và nhà thầu cần lưu ý gì khi thỏa thuận điều khoản thanh toán trong hợp đồng xây nhà trọn gói?

Hai bên nên thống nhất rõ ràng về tổng giá trị hợp đồng, các đợt thanh toán (ví dụ: đặt cọc, thanh toán theo tiến độ thi công, khi nghiệm thu từng giai đoạn và thanh toán cuối cùng), hình thức thanh toán và các điều kiện kèm theo (như phạt chậm thanh toán). Việc này giúp tránh tranh chấp và đảm bảo tiến độ tài chính cho công trình.