Chi tiết thủ tục, chi phí hoàn công nhà ở mới nhất 2025

1. Chi tiết thủ tục, chi phí hoàn công nhà ở mới nhất 2025

Hoàn công nhà ở riêng lẻ là thủ tục pháp lý quan trọng để xác nhận công trình đã hoàn thành, đủ điều kiện đưa vào sử dụng và làm cơ sở đăng ký biến động nhà, đất. Việc hoàn công không chỉ đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật mà còn góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan trong quá trình khai thác, sử dụng và giao dịch bất động sản. Vậy, thủ tục, chi phí hoàn công nhà ở mới nhất được quy định như sau:

1.1. Thủ tục hoàn công nhà ở

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ hoàn công nhà ở bao gồm các giấy tờ sau:

• Giấy phép xây dựng nhà ở.

• Hợp đồng xây dựng (giữa chủ nhà, nhà đầu tư với bên thi công).

• Báo cáo kết quả xây dựng.

• Hồ sơ thiết kế bản vẽ thiết kế xây dựng.

• Báo cáo kết quả thẩm tra, thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

• Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp có thay đổi trong quá trình xây dựng): nêu rõ về vị trí, kích thước và việc sử dụng vật liệu cũng như thiết bị.

• Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

• Văn bản xác nhận của cơ quan chức năng, tổ chức liên quan (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy hay an toàn hoạt động thang máy.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ hoàn công nhà ở được nộp tại UBND các cấp quận/huyện/xã quản lý vị trí đất ở.

Bước 3: Nhận và kiểm tra hồ sơ

Sau khi tiếp nhận, cơ quan chức năng sẽ kiểm tra tính đầy đủ, tính pháp lý của hồ sơ.

Nếu công trình đáp ứng các điều kiện quy định, giấy chứng nhận hoàn công sẽ được cấp. Còn khi hồ sơ thiếu hay giấy tờ không hợp lệ, chủ đầu tư sẽ được hướng dẫn bổ sung, chỉnh sửa.

1.2. Chi phí hoàn công nhà ở

Thông thường chi phí hoàn công nhà ở riêng lẻ sẽ bao gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng

Chủ thầu xây dựng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy chủ thầu thường không nộp/nộp không đúng, không đủ nên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ không giải quyết thủ tục hoàn công cho chủ nhà nếu chủ nhà không nộp thay cho chủ thầu khoản thuế này. Mức thuế suất đối với thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này là 5% trên doanh thu và thuế suất thuế giá trị gia tăng là 2% trên doanh thu.

• Chi phí lập bản vẽ hoàn công

Khoản chi phí này sẽ do chủ nhà và bên thực hiện dịch vụ thỏa thuận, quyết định. Chi phí sẽ tùy thuộc vào mức độ phức tạp của công trình, diện tích xây dựng… Lưu ý, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp được miễn thuế trước bạ.

2. Bản vẽ hoàn công là gì? Yêu cầu với bản vẽ hoàn công trong xây dựng chuẩn pháp lý mới nhất 2025 gồm những gì?

2.1. Bản vẽ hoàn công là gì?

Bản vẽ hoàn công là bản vẽ công trình xây dựng hoàn thành, trong đó thể hiện vị trí, kích thước, vật liệu và thiết bị được sử dụng thực tế. (Khoản 4 Điều 2 Nghị định 06/2021/NĐ-CP).

Bản vẽ hoàn công là một trong những loại giấy tờ trong hồ sơ:

• Hồ sơ quản lý chất lượng thi công xây dựng công trình;
• Danh mục hồ sơ phục vụ quản lý, vận hành và bảo trì công trình.

Công trình xây dựng phải được giám sát trong quá trình thi công xây dựng theo quy định.

2.2. Yêu cầu với bản vẽ hoàn công công trình xây dựng chuẩn pháp lý mới nhất năm 2025 gồm những gì?

• Trường hợp các kích thước, thông số thực tế của hạng mục công trình, công trình xây dựng không vượt quá sai số cho phép so với kích thước, thông số thiết kế thì bản vẽ thi công được chụp (photocopy) lại và được các bên liên quan đóng dấu, ký xác nhận lên bản vẽ để làm bản vẽ hoàn công. Nếu các kích thước, thông số thực tế thi công có thay đổi so với kích thước, thông số của thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt thì cho phép nhà thầu thi công xây dựng ghi lại các trị số kích thước, thông số thực tế trong ngoặc đơn bên cạnh hoặc bên dưới các trị số kích thước, thông số cũ trong tờ bản vẽ này;
• Trong trường hợp cần thiết, nhà thầu thi công xây dựng có thể vẽ lại bản vẽ hoàn công mới, có khung tên bản vẽ hoàn công tương tự như mẫu dấu bản vẽ hoàn công quy định tại Phụ lục IIB kèm theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP;
• Đối với các bộ phận công trình bị che khuất phải được lập bản vẽ hoàn công hoặc được đo đạc xác định kích thước, thông số thực tế trước khi tiến hành công việc tiếp theo;
• Trường hợp nhà thầu liên danh, từng thành viên trong liên danh có trách nhiệm lập bản vẽ hoàn công phần việc do mình thực hiện, không được ủy quyền cho thành viên khác trong liên danh thực hiện.

3. Danh mục hồ sơ hoàn công công trình xây dựng mới nhất 2025

Danh mục hồ sơ hoàn thành công trình được quy định tại Phụ lục VIB ban hành kèm theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng, bao gồm:

• Hồ sơ chuẩn bị đầu tư xây dựng và hợp đồng
  • Quyết định chủ trương đầu tư xây dựng và Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng (nếu có).
  • Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
  • Nhiệm vụ thiết kế, các văn bản thẩm định, tham gia ý kiến của các cơ quan có liên quan trong việc thẩm định dự án đầu tư xây dựng và thiết kế cơ sở.
  • Phương án đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng tái định cư (nếu có).
  • Văn bản của các tổ chức, cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về: thỏa thuận quy hoạch, thỏa thuận hoặc chấp thuận sử dụng hoặc đấu nối với công trình kỹ thuật bên ngoài hàng rào; đánh giá tác động môi trường, đảm bảo an toàn (an toàn giao thông, an toàn cho các công trình lân cận) và các văn bản khác có liên quan.
  • Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc hợp đồng thuê đất đối với trường hợp không được cấp đất.
  • Giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
  • Quyết định chỉ định thầu, phê duyệt kết quả lựa chọn các nhà thầu và hợp đồng xây dựng giữa chủ đầu tư với các nhà thầu.
  • Các tài liệu chứng minh điều kiện năng lực của các nhà thầu theo quy định.
  • Các hồ sơ, tài liệu khác có liên quan trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư xây dựng.
• Hồ sơ khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình
  • Nhiệm vụ khảo sát, phương án kỹ thuật khảo sát, báo cáo khảo sát xây dựng công trình.
  • Văn bản thông báo chấp thuận nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng.
  • Kết quả thẩm tra, thẩm định thiết kế xây dựng; quyết định phê duyệt thiết kế xây dựng công trình kèm theo: hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được phê duyệt (có danh mục bản vẽ kèm theo); chỉ dẫn kỹ thuật.
  • Văn bản thông báo chấp thuận nghiệm thu thiết kế xây dựng công trình.
  • Các văn bản, tài liệu, hồ sơ khác có liên quan đến giai đoạn khảo sát, thiết kế xây dựng công trình.

• Hồ sơ quản lý chất lượng thi công xây dựng công trình
  • Danh mục các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công xây dựng công trình và các văn bản thẩm định, phê duyệt của cấp có thẩm quyền.
  • Bản vẽ hoàn công (có danh mục bản vẽ kèm theo).
  • Các kế hoạch, biện pháp kiểm tra, kiểm soát chất lượng thi công xây dựng công trình.
  • Các chứng từ chứng nhận xuất xứ hàng hóa, nhãn mác hàng hóa, tài liệu công bố tiêu chuẩn áp dụng đối với sản phẩm, hàng hóa; chứng nhận hợp quy, công bố hợp quy, thông báo tiếp nhận hồ sơ công bố hợp quy của cơ quan chuyên ngành; chứng nhận hợp chuẩn (nếu có) theo quy định của Luật Chất lượng sản phẩm hàng hóa.
  • Các kết quả quan trắc (nếu có), đo đạc, thí nghiệm trong quá trình thi công.
  • Các biên bản nghiệm thu công việc xây dựng, nghiệm thu bộ phận hoặc giai đoạn công trình (nếu có) trong quá trình thi công xây dựng.
  • Các kết quả thí nghiệm đối chứng, kiểm định chất lượng công trình, thí nghiệm khả năng chịu lực kết cấu xây dựng (nếu có).
  • Hồ sơ quản lý chất lượng của thiết bị lắp đặt vào công trình.
  • Quy trình vận hành, khai thác công trình (nếu có); quy trình bảo trì công trình.
  • Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về:
    • Di dân vùng lòng hồ, khảo sát các di tích lịch sử, văn hóa;
    • An toàn phòng cháy, chữa cháy;
    • An toàn môi trường;
    • An toàn lao động, an toàn vận hành hệ thống thiết bị công trình, thiết bị công nghệ;
    • Thực hiện Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng);
    • Cho phép đấu nối với công trình hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác có liên quan;
    • Văn bản của cơ quan chuyên môn về xây dựng, quản lý phát triển đô thị về việc hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật có liên quan của dự án theo kế hoạch xây dựng nêu tại Báo cáo nghiên cứu khả thi đã được thẩm định, phê duyệt;
    • Các văn bản khác theo quy định của pháp luật có liên quan.
  • Hồ sơ giải quyết sự cố công trình (nếu có).
  • Phụ lục các tồn tại cần sửa chữa, khắc phục (nếu có) sau khi đưa hạng mục công trình, công trình xây dựng vào sử dụng.
  • Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng.
  • Văn bản thông báo của cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 24 Nghị định này (nếu có).
  • Các hồ sơ, tài liệu có liên quan trong quá trình thực hiện kiểm tra công tác nghiệm thu theo quy định tại Điều 24 Nghị định này (nếu có).
  • Các hồ sơ/văn bản/tài liệu khác có liên quan trong giai đoạn thi công xây dựng và nghiệm thu công trình xây dựng.

Ghi chú: Khi gửi hồ sơ đề nghị kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định tại điểm a khoản 6 Điều 24 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, chủ đầu tư chỉ gửi danh mục liệt kê các tài liệu nêu tại Phụ lục này trừ các hồ sơ tài liệu quy định tại khoản 13, 14, 15 Phụ lục này.

4. Nhà chưa hoàn công có được chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, để thực hiện các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp:

• Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
• Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
• Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở xã hội trong thời hạn 05 năm kể từ ngày đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở;
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Thứ hai, không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

Thứ ba, không bị kê biên để thi hành án/chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Lưu ý: Điều kiện thứ 2 và thứ 3 không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ tư, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

- Theo đó, Điều 9 Luật Nhà ở 2014, nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải là nhà ở có sẵn.

Đối chiếu với quy định tại Khoản 18 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng”.

- Căn cứ vào những quy định trên, có thể thấy nhà ở muốn sang tên phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhưng để được cấp Giấy chứng nhận thì phải thực hiện thủ tục hoàn công trước đó (trừ trường hợp được miễn).

Điều này đồng nghĩa với việc, nhà chưa hoàn công không được sang tên sổ đỏ, ngoại trừ các trường hợp được miễn hoàn công nêu trên.

5. Câu hỏi thường gặp

5.1. Thủ tục hoàn công nhà ở riêng lẻ gồm những bước nào?

Thủ tục gồm: Chuẩn bị hồ sơ hoàn công, nộp tại cơ quan có thẩm quyền (thường là UBND cấp quận/huyện hoặc Sở Xây dựng), kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa nếu cần, cấp xác nhận hoàn công và cập nhật vào hồ sơ địa chính.

5.2. Hồ sơ hoàn công nhà ở bao gồm những giấy tờ gì?

Gồm: Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình, hợp đồng xây dựng và các chứng từ liên quan, giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân của chủ đầu tư.

5.3. Chi phí hoàn công nhà ở bao nhiêu tiền?

Chi phí gồm: Lệ phí cấp giấy xác nhận hoàn công (mức thu do địa phương quy định, thường vài trăm nghìn đồng), phí đo vẽ hiện trạng (nếu có), phí công chứng hoặc dịch vụ (nếu thuê bên thứ ba).

5.4. Thời gian giải quyết hồ sơ hoàn công là bao lâu?

Thông thường từ 10–20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

5.5. Nếu không hoàn công thì có ảnh hưởng gì không?

Có. Nhà chưa hoàn công sẽ không được cấp đổi sổ hồng mới, không đủ điều kiện thế chấp, chuyển nhượng, và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.