Ban công được phép thò ra ngoài tối đa là bao nhiêu?

Ở các đô thị lớn, việc diện tích xây dựng hạn hẹp khiến người dân tìm mọi cách để đua ban công từ tầng 2 trở lên ra phần đất sử dụng chung. Vậy, việc đua ban công ra ngoài phần đất của mình có hợp pháp không? Ban công được phép thò ra ngoài tối đa là bao nhiêu?

1. Quy định về độ vươn ban công mới nhất

Việc tuân thủ quy định về cửa sổ và ban công không chỉ đảm bảo tính hợp pháp của công trình xây dựng mà còn đảm bảo rằng công trình này an toàn và phù hợp với môi trường xung quanh. Các quy định này có thể liên quan đến kích thước, vị trí, và chất liệu của cửa sổ và ban công, cũng như các yêu cầu về kết cấu và thiết kế.

Tiêu chuẩn về xây cửa sổ, ban công trong bài viết này áp dụng để thiết kế các nhà ở riêng lẻ được xây dựng thành dãy có sự thống nhất về kiến trúc và hệ thống hạ tầng, đáp ứng yêu cầu thiết kế đô thị.

Căn cứ Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN 9411:2012), khi xây nhà ở thì cửa sổ, ban công phải đáp ứng quy định cụ thể sau đây:

(1) Đối với những ngôi nhà có ban công giáp phố thì vị trí độ cao và độ vươn ra của ban công phải phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt và tuân theo quy định về quản lý xây dựng khu vực.

(2) Độ vươn ra của ban công đối với nhà ở liên kế mặt phố phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới và không được lớn hơn các kích thước quy định trong bảng độ vươn tối đa của ban công dưới đây.

Chiều rộng lộ giới (đơn vị: mét)	Độ vươn ra tối đa (đơn vị: mét)
Dưới 05	0
Từ 05 đến 07	0,5
Từ 07 đến 12	0,9
Từ 12 đến 15	1,2
Trên 15	1,4

Lưu ý: - Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng. - Trường hợp lộ giới có chiều rộng trên 15 mét nhưng chiều rộng vỉa hè nhỏ hơn 3,0 m, thì độ vươn ban công tối đa là 1,2 mét.

(3) Mặt dưới cùng của ban công phải cao hơn mặt vỉa hè tối thiểu là 3,5 mét.

(4) Không được phép làm ban công ở các ngõ/hẻm có chiều rộng nhỏ hơn 4,0 mét và có dãy nhà liên kế ở hai bên ngõ. Trường hợp chỉ có một dãy nhà ở một bên ngõ thì được làm ban công có độ vươn ra tối đa là 0,6 mét.

Lưu ý: Trường hợp đường hoặc ngõ/hẻm có hệ thống đường dây điện đi nổi thì khi xây dựng ô văng, ban công phải bảo đảm các quy định về hành lang an toàn đối với hệ thống đường dây điện như sau:

Khoảng cách từ các bộ phận kiến trúc đến các đường dây điện gần nhất phải đáp ứng những quy định sau đây:

* Theo mặt phẳng nằm ngang

– Đến đường dây cao thế: 4,0 mét (từ mép ngoài cùng của kiến trúc);

– Đến đường dây trung thế: 2,5 mét (từ mép ngoài cùng của kiến trúc);

– Đến đường dây hạ thế:

+ Từ cửa sổ: 0,75 mét;

+ Từ mép ngoài cùng của ban công: 1,0 mét;

– Khoảng cách tối thiểu từ mép ngoài cùng của kiến trúc đến cột điện: 0,75 mét.

* Theo chiều đứng

– Khoảng cách thẳng đứng từ công trình tới dây điện dưới cùng phải đảm bảo:

+ Đối với điện áp tới 35KV: 3,0 mét;

+ Đối với điện áp 66-100KV: 4,0 mét;

+ Đối với điện áp 220 (230)KV: 5,0 mét;

+ Trên mái nhà, trên ban công: 2,5 mét;

+ Trên cửa sổ: 0,5 mét;

+ Dưới cửa sổ: 1,0 mét;

+ Dưới ban công: 1,0 mét.

2. Quy định về xây cửa đi, cửa sổ

Chủ đầu tư, hộ gia đình hoặc cá nhân đều phải hiểu rõ và tuân thủ các quy định về xây dựng cửa sổ áp dụng trong khu vực của họ. Điều này đòi hỏi họ cần phải tự bản thân tham khảo và nắm rõ các quy định về xây dựng và quy định về kiến trúc cụ thể tại địa phương hoặc quốc gia của mình. Không chỉ là một nghĩa vụ pháp lý, việc tuân thủ các quy định này còn đảm bảo rằng công trình xây dựng của họ sẽ an toàn và phù hợp với môi trường xung quanh, đồng thời giúp duy trì thẩm mỹ và giá trị của bất động sản.

(1) Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 mét trở lên.

(2) Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 mét.

Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.

(3) Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp.

3. Trổ cửa nhà như thế nào là đúng luật?

Trong quá trình thiết kế và thi công, việc tham khảo chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng và kiến trúc là điều cần thiết để đảm bảo rằng cửa sổ và ban công được xây dựng đúng quy định. Sự chú tâm và sự hiểu biết về quy định này không chỉ giúp tránh những vấn đề pháp lý sau này mà còn đảm bảo rằng ngôi nhà sẽ được xây dựng với chất lượng và tiêu chuẩn cao nhất. Vậy xây trổ cửa nhà như thế nào là đúng luật?

Điều 174 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

“Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh”.

Đối với việc trổ cửa Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 cũng có quy định như sau:

“Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên”.

Căn cứ vào Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về Nhà ở liên kế – Tiêu chuẩn thiết kế

– Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.

– Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.

– Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp.

4. Các câu hỏi thường gặp

4.1. Quy định pháp luật về giấy phép xây dựng như thế nào?

Giấy phép xây dựng (GPXD) là một loại giấy tờ của cơ quan nhà nước (theo mẫu mã nhất định) xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình…. theo nguyện vọng trong phạm vi nội dung được cấp phép. Nó là một công cụ để tổ chức thực thi quy hoạch xây dựng đô thị đã được thông qua, qua đó có thể xác định người dân xây dựng đúng hay không đúng quy hoạch.

4.2. Muốn mua nhà ở riêng lẻ cần đáp ứng điều kiện gì?

- Thứ nhất, có giấy chứng nhận (GCN) theo quy định pháp luật, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, mua bán thuộc sở hữu nhà nước…..

- Thứ hai, nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

- Thứ ba, nhà không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.

- Thứ tư, nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

4.3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới nhà ở riêng lẻ gồm những gì?

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới nhà ở riêng lẻ gồm có:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo;

– Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyển sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm;

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đổ vị trí công trình;

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;

+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.

Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế theo quy định tại đoạn này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

– Đối với công trình xây chen có tầng hầm, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận;

– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.