Kinh nghiệm và các vấn đề cần chú ý về hợp đồng xây dựng mới nhất năm 2025

1. Kinh nghiệm và các vấn đề cần chú ý về hợp đồng xây dựng

Khi tham gia vào hợp đồng xây dựng, có một số kinh nghiệm và vấn đề quan trọng mà bạn nên chú ý:

• Xác định rõ phạm vi công việc
  • Mô tả chi tiết: Hợp đồng cần mô tả rõ ràng các công việc sẽ thực hiện, bao gồm các tiêu chuẩn chất lượng và tiến độ.
  • Thay đổi phạm vi: Quy định về việc thay đổi phạm vi công việc cần được nêu rõ, bao gồm cách thức phê duyệt và thanh toán cho các thay đổi này.
• Thời gian thực hiện
  • Thời gian bắt đầu và hoàn thành: Cần xác định ngày bắt đầu và thời gian hoàn thành, cũng như các mốc thời gian quan trọng.
  • Phạt chậm tiến độ: Đưa ra quy định về việc phạt nếu không hoàn thành đúng thời hạn.
• Giá cả và thanh toán
  • Giá hợp đồng: Cần nêu rõ tổng giá trị hợp đồng và cách thức thanh toán (theo tiến độ, giai đoạn, hoặc theo công việc hoàn thành).
  • Chi phí phát sinh: Các chi phí phát sinh cần được nêu rõ trong hợp đồng và cách thức xử lý.
• Chất lượng và giám sát
  • Tiêu chuẩn chất lượng: Đưa ra các tiêu chuẩn chất lượng cần đạt được trong quá trình thi công.
  • Giám sát: Xác định ai sẽ là người giám sát chất lượng công trình và cách thức thực hiện.
• Bảo hiểm và trách nhiệm
  • Bảo hiểm: Đảm bảo rằng các bên liên quan đều có bảo hiểm phù hợp để bảo vệ trong trường hợp có sự cố xảy ra.
  • Trách nhiệm: Xác định rõ trách nhiệm của mỗi bên trong trường hợp xảy ra sự cố, hư hỏng, hay tai nạn.
• Giải quyết tranh chấp
  • Cơ chế giải quyết: Nên quy định rõ cách thức giải quyết tranh chấp, có thể thông qua hòa giải, trọng tài hoặc tòa án.
  • Luật áp dụng: Đưa ra luật áp dụng cho hợp đồng.
• Điều khoản kết thúc hợp đồng
  • Điều kiện chấm dứt: Xác định rõ các điều kiện có thể dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
  • Hệ quả của việc chấm dứt: Các quyền lợi và nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng bị chấm dứt.
• Tham khảo ý kiến pháp lý: Trước khi ký kết hợp đồng, nên tham khảo ý kiến của luật sư để đảm bảo các điều khoản hợp đồng tuân thủ pháp luật và bảo vệ quyền lợi của bạn.

2. Hướng dẫn điền Mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở

• Phần mở đầu: Thông tin hợp đồng và các bên
  • Ngày, tháng, năm lập hợp đồng: Ở đầu hợp đồng, điền ngày, tháng, năm lập hợp đồng vào chỗ trống: "Hôm nay, ngày … tháng … năm 20…".
  • Địa điểm ký hợp đồng: Điền địa chỉ nơi hai bên gặp nhau và ký kết hợp đồng, bao gồm số nhà, đường, phường, quận, tỉnh/thành phố.
  • Thông tin Bên thuê thi công (Bên A):
  • Tên: Điền họ tên của chủ đầu tư (ông/bà…).
  • Số CMND: Điền số CMND/CCCD của chủ đầu tư, ngày cấp và nơi cấp.
  • Địa chỉ và Điện thoại: Ghi rõ địa chỉ cư trú và số điện thoại của bên A.
  • Thông tin Bên nhận thi công (Bên B):
  • Tên công ty hoặc cá nhân: Nếu là công ty, điền tên công ty và mã số doanh nghiệp; nếu là cá nhân, ghi rõ họ tên của người thực hiện.
  • Địa chỉ, Điện thoại: Ghi đầy đủ địa chỉ và số điện thoại liên hệ của bên B.
  • Chứng chỉ hành nghề hoặc Giấy đăng ký kinh doanh: Điền thông tin chứng chỉ hành nghề (nếu là cá nhân) hoặc giấy phép đăng ký kinh doanh (nếu là công ty), bao gồm ngày và nơi cấp.
• Điều 1: Nội dung công việc, đơn giá, tiến độ thi công, trị giá hợp đồng
  • Đơn giá xây dựng: Ghi rõ đơn giá tính theo mét vuông (m2) xây dựng, bao gồm sàn chính và sàn phụ. Ví dụ: Sàn chính: 1.000.000 đồng/m2; Sàn phụ: 500.000 đồng/m2.
  • Phạm vi công việc: Liệt kê chi tiết các công việc bên B sẽ thực hiện, như gia cố móng, đổ bê tông, xây móng, hoàn thiện nội thất, lắp đặt điện nước, và các công việc chống thấm, chống đỡ khi cần.
  • Chuẩn bị thi công: Ghi rõ trách nhiệm chuẩn bị của bên B, bao gồm vận chuyển vật liệu, sàng cát, phun ẩm gạch, bảo dưỡng bê tông.
  • Tiến độ thi công:
    • Ngày khởi công: Ghi ngày dự kiến bắt đầu thi công.
    • Ngày hoàn thành: Ghi ngày dự kiến hoàn thành công trình. Ví dụ: Ngày bắt đầu: 01/01/2025, ngày hoàn thành: 30/06/2025. Nếu có quy định về phạt chậm tiến độ, ghi rõ (ví dụ: phạt 5% giá trị hợp đồng).
  • Trị giá hợp đồng: Ghi tổng giá trị hợp đồng, thanh toán theo diện tích hoàn thiện (đồng/m2).
• Điều 2: Trách nhiệm của các bên
  • Trách nhiệm của Bên A:
    • Cung cấp vật tư: Bên A cần cung cấp đầy đủ vật tư, điện, nước, và bản vẽ kỹ thuật. Ghi rõ các loại vật tư mà bên A sẽ chịu trách nhiệm.
    • Giám sát thi công: Bên A có thể cử người giám sát tiến độ, chất lượng và kỹ thuật của công trình.
    • Tạm ứng và thanh toán: Bên A sẽ thanh toán tạm ứng và các khoản thanh toán từng đợt cho bên B.
  • Trách nhiệm của Bên B:
    • Chuẩn bị thi công: Bên B chịu trách nhiệm cung cấp công cụ thi công, nhân công, và vật tư phụ.
    • Đảm bảo chất lượng: Bên B phải thực hiện đúng thiết kế, đảm bảo chất lượng và kỹ thuật; sử dụng vật liệu tiết kiệm.
    • Bảo hành: Đảm bảo bảo hành công trình trong vòng 6 tháng, bao gồm các hạng mục về chống thấm, nứt tường, sàn.
• Điều 3: Thanh toán
  • Các đợt thanh toán: Quy định rõ từng đợt thanh toán dựa trên khối lượng hoàn thành:
    • Đợt 1: Sau khi hoàn thành phần xây thô (ứng 40%).
    • Đợt 2: Sau khi hoàn thiện lát nền, sơn (ứng 90%).
    • Đợt 3: Khi bàn giao hoàn tất công trình, bên A thanh toán số còn lại.
• Điều 4: Cam kết
  • Quy định về việc giải quyết vướng mắc, đình chỉ thi công nếu bên B không đảm bảo chất lượng.
  • Cam kết về hiệu lực hợp đồng từ ngày ký cho đến khi hoàn thành và thanh lý hợp đồng.
• Kết thúc: Xác nhận của hai bên
• Ký và ghi rõ họ tên: Cả hai bên ký vào phần cuối hợp đồng với đầy đủ tên đại diện, chức vụ, ngày ký.

3. Chi phí pháp lý thường phát sinh khi xây dựng nhà ở

3.1 Chi phí xin giấy phép xây dựng

• Mục đích: Để được phép tiến hành thi công, mọi công trình nhà ở cần có giấy phép xây dựng.
• Chi phí: Chi phí này dao động tùy theo khu vực (tỉnh, thành phố) và loại công trình, có thể từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng.

3.2 Chi phí đo đạc và lập bản vẽ

• Mục đích: Xác định ranh giới, diện tích đất để đảm bảo đúng quy hoạch.
• Chi phí: Tùy theo quy mô và yêu cầu kỹ thuật, chi phí đo đạc và bản vẽ dao động từ vài triệu đến vài chục triệu đồng.

3.3 Chi phí thẩm tra và thẩm định thiết kế

• Mục đích: Đối với công trình có yêu cầu kỹ thuật cao hoặc xây dựng tại khu vực yêu cầu đặc biệt (như gần đê, khu bảo tồn), phải có thẩm định về thiết kế và kết cấu.
• Chi phí: Phụ thuộc vào quy mô công trình, thường vài triệu đồng, hoặc cao hơn nếu công trình lớn hoặc yêu cầu phức tạp.

3.4 Chi phí chứng nhận quyền sở hữu đất (nếu cần)

• Mục đích: Đảm bảo quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp pháp khi xây dựng.
• Chi phí: Nếu đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng, cần phải nộp phí làm sổ đỏ, với chi phí từ vài triệu đến vài chục triệu đồng tùy theo khu vực và diện tích đất.

3.5 Thuế xây dựng và phí bảo vệ môi trường

• Mục đích: Các công trình xây dựng thường phải chịu thuế xây dựng và phí bảo vệ môi trường.
• Chi phí: Đối với xây dựng nhà tư nhân, chi phí này khoảng từ 2-5% giá trị hợp đồng xây dựng (có thể thu một lần hoặc theo giai đoạn thi công).

3.6 Chi phí bảo hiểm công trình (nếu cần)

• Mục đích: Đảm bảo quyền lợi cho chủ đầu tư và nhà thầu nếu xảy ra sự cố trong quá trình thi công.
• Chi phí: Khoảng 1-3% tổng giá trị công trình, tùy thuộc vào công ty bảo hiểm và phạm vi bảo hiểm.

3.7 Chi phí lập hồ sơ hoàn công và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

• Mục đích: Sau khi hoàn thành công trình, cần làm hồ sơ hoàn công để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
• Chi phí: Khoản này thường khoảng vài triệu đồng, phụ thuộc vào quy mô công trình và khu vực.

4. 05 lưu ý khi soạn thảo Hợp đồng xây dựng nhà ở năm 2025

• Cập nhật pháp lý mới: Cần đảm bảo hợp đồng tuân thủ Luật Xây dựng (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và các nghị định liên quan, đặc biệt là quy định mới có thể được áp dụng từ năm 2025, nhằm bảo vệ quyền lợi và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho cả hai bên.
• Ràng buộc về chất lượng và an toàn công trình: Cần quy định rõ ràng tiêu chuẩn kỹ thuật, quy trình thi công, và cam kết về an toàn lao động. Đặc biệt, nêu chi tiết yêu cầu về vật liệu sử dụng và biện pháp bảo vệ môi trường theo đúng quy chuẩn mới nhất.
• Điều khoản bảo hành và bảo trì: Ghi rõ thời hạn bảo hành, trách nhiệm bảo trì và cam kết sửa chữa của đơn vị thi công. Cập nhật điều khoản về bảo hành theo quy định năm 2025 nếu có thay đổi, và đảm bảo các hạng mục bảo hành đều được ghi nhận cụ thể trong hợp đồng.
• Tiến độ và điều kiện thanh toán rõ ràng: Điều khoản thanh toán nên chia theo các giai đoạn công việc cụ thể (phần móng, xây thô, hoàn thiện) và nêu rõ thời hạn thanh toán sau khi hoàn thành từng hạng mục. Bổ sung điều kiện về lãi chậm thanh toán và quyền chấm dứt hợp đồng khi có vi phạm thanh toán để đảm bảo quyền lợi nhà thầu.
• Điều khoản xử lý tranh chấp và bất khả kháng: Cần quy định chi tiết cách thức giải quyết tranh chấp (hòa giải, trọng tài, hoặc tòa án), địa điểm xử lý tranh chấp. Các điều kiện bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh) cũng cần được nêu cụ thể để các bên hiểu rõ trách nhiệm và phương án xử lý khi có sự cố.

5. Hợp đồng xây dựng nhà là gì?

Căn cứ Điều 138 Luật Xây dựng 2014 quy định về hợp đồng xây dựng được quy định như sau:

Quy định chung về hợp đồng xây dựng

1. Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

2. Nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng gồm:

a) Tự nguyện, bình đẳng, hợp tác, không trái pháp luật và đạo đức xã hội;

b) Bảo đảm có đủ vốn để thanh toán theo thỏa thuận của hợp đồng;

c) Đã hoàn thành việc lựa chọn nhà thầu và kết thúc quá trình đàm phán hợp đồng;

d) Trường hợp bên nhận thầu là liên danh nhà thầu thì phải có thỏa thuận liên danh. Các thành viên trong liên danh phải ký tên, đóng dấu (nếu có) vào hợp đồng xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Nguyên tắc thực hiện hợp đồng xây dựng gồm:

a) Các bên hợp đồng phải thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng về phạm vi công việc, yêu cầu chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thỏa thuận khác;

b) Trung thực, hợp tác và đúng pháp luật;

c) Không xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, cộng đồng và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác.

4. Ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng xây dựng là tiếng Việt. Trường hợp hợp đồng xây dựng có sự tham gia của bên nước ngoài thì ngôn ngữ sử dụng là tiếng Việt và ngôn ngữ khác do các bên hợp đồng thỏa thuận.

5. Hợp đồng xây dựng phải được ký kết và thực hiện phù hợp với quy định của Luật này và quy định của pháp luật có liên quan."

Như vậy, quy định chung về hợp đồng xây dựng gồm, nguyên tắc ký kết, nguyên tắc thực hiện hợp đồng hợp đồng, ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng và ký kết hợp đồng được quy định như trên.

6. Các câu hỏi thường gặp

6.1 Hợp đồng xây dựng nhà cấp 4 là hợp đồng gì?

• Hợp đồng xây dựng nhà cấp 4 là một loại hợp đồng dân sự, được ký kết giữa chủ đầu tư (bên giao thầu) và nhà thầu (bên nhận thầu) nhằm thực hiện toàn bộ hoặc một phần công trình xây dựng nhà cấp 4. Đây là tài liệu pháp lý giúp xác định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong suốt quá trình thi công.
• Việc lập hợp đồng xây nhà cấp 4 thường diễn ra sau khi nhà thầu được lựa chọn qua quá trình đấu thầu hoặc thỏa thuận giữa các bên. Nội dung của hợp đồng bao gồm các điều khoản về tiến độ thi công, chất lượng công trình, chi phí và các điều kiện thanh toán. Hợp đồng này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của cả hai bên mà còn là cơ sở để giải quyết các tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình thi công.
• Đối với các công trình nhà cấp 4, hợp đồng không bắt buộc phải tuân thủ theo Thông tư số 02/2023/TT-BXD của Bộ Xây dựng, trừ khi các bên tham gia có yêu cầu cụ thể. Thay vào đó, chủ đầu tư và nhà thầu có thể thỏa thuận và sử dụng các mẫu hợp đồng phù hợp với đặc thù của công trình và điều kiện thực tế. Điều này giúp linh hoạt hơn trong việc đảm bảo công việc xây dựng được tiến hành một cách hiệu quả và theo đúng yêu cầu của chủ đầu tư.

6.2 Hợp đồng xây dựng là gì?

• Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.
• Theo đó Bên giao thầu là chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư hoặc tổng thầu hoặc nhà thầu chính. Bên nhận thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính khi bên giao thầu là chủ đầu tư; là nhà thầu phụ khi bên giao thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính. Bên nhận thầu có thể là liên danh các nhà thầu.

6.3 Các loại hợp đồng xây dựng hiện nay?

Hợp đồng xây dựng sẽ được chia thành 03 loại cơ bản, dựa trên:

• Hợp đồng xây dựng Tính chất: Loại hợp đồng xây dựng theo tính chất sẽ bao gồm 10 loại hợp đồng như sau:
  • Hợp đồng tư vấn xây dựng;
  • Hợp đồng thi công xây dựng công trình;
  • Hợp đồng mua sắm thiết bị và vật tư;
  • Hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình;
  • Hợp đồng thiết kế và mua sắm vật tư, thiết bị;
  • Hợp đồng mua sắm vật tư, thiết bị và thi công xây dựng công trình;
  • Hợp đồng thiết kế – mua sắm vật tư, thiết bị – thi công xây dựng công trình;
  • Hợp đồng chìa khóa trao tay;
  • Hợp đồng cung cấp nhân lực, máy và thiết bị thi công ;
  • Hợp đồng xây dựng đơn giản, quy mô nhỏ
• Theo hình thức giá hợp đồng
  
  • Hợp đồng trọn gói.
  • Hợp đồng theo đơn giá cố định.
  • Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh.
  • Hợp đồng theo thời gian.
  • Hợp đồng theo chi phí cộng phí. (Nội dung mới bổ sung)
  • Hợp đồng xây dựng khác.(Nội dung mới bổ sung)
  • Hợp đồng theo giá kết hợp là hợp đồng xây dựng sử dụng kết hợp các loại giá hợp đồng nêu trên.
• Theo mối quan hệ của các bên tham gia trong hợp đồng
  
  • Hợp đồng thầu chính là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa chủ đầu tư với nhà thầu chính hoặc tổng thầu.
  • Hợp đồng thầu phụ là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa nhà thầu chính hoặc tổng thầu với nhà thầu phụ.
  • Hợp đồng giao khoán nội bộ là hợp đồng giữa bên giao thầu và bên nhận thầu thuộc một cơ quan, tổ chức.
  • Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa một bên là nhà thầu nước ngoài với nhà thầu trong nước hoặc chủ đầu tư trong nước.
• Lưu ý: Hợp đồng xây dựng được lập thành văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định của pháp luật

6.4 Kinh nghiệm và các vấn đề cần chú ý về hợp đồng xây dựng

• Soạn thảo hợp đồng chi tiết và rõ ràng
  • Mô tả công việc chi tiết: Cần liệt kê cụ thể từng hạng mục công việc, bao gồm công tác thi công phần thô, hoàn thiện, lắp đặt, trang trí, và bất kỳ công việc nào khác. Điều này giúp tránh tranh cãi về phạm vi công việc sau này.
  • Tiến độ và thời gian thực hiện: Xác định rõ các mốc thời gian, thời điểm bắt đầu và kết thúc từng giai đoạn thi công, kèm các điều khoản xử phạt khi chậm tiến độ.
  • Tránh các điều khoản mập mờ: Cần diễn đạt rõ ràng, dễ hiểu. Tránh các cụm từ chung chung như “sẽ thực hiện khi có thể” vì có thể gây khó khăn khi thi hành.
• Quy định giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán rõ ràng
  • Giá trị hợp đồng và chi phí phát sinh: Ghi rõ giá trị hợp đồng là trọn gói hay theo hạng mục; nếu có chi phí phát sinh, cần thỏa thuận bằng văn bản trước khi thực hiện.
  • Phương thức và thời hạn thanh toán: Nêu rõ từng đợt thanh toán, thường gắn với các mốc hoàn thành công việc (ví dụ: sau khi hoàn thành phần móng, xây thô, hoàn thiện). Quy định cụ thể thời hạn thanh toán sau khi nhận hóa đơn từ nhà thầu.
• Cam kết về chất lượng công trình và tiêu chuẩn kỹ thuật
  • Tiêu chuẩn kỹ thuật: Quy định về tiêu chuẩn vật liệu, kỹ thuật thi công và chất lượng thành phẩm (như độ bền, độ an toàn) để đảm bảo công trình đạt chất lượng yêu cầu.
  • Trách nhiệm sửa chữa và bảo hành: Xác định thời gian bảo hành và phạm vi sửa chữa do lỗi thi công. Thời hạn bảo hành thường từ 6 tháng đến 5 năm tùy hạng mục, và ghi rõ trách nhiệm sửa chữa nếu phát sinh lỗi.
• Điều khoản xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp
  • Xử lý vi phạm hợp đồng: Quy định mức phạt cụ thể cho các vi phạm như chậm tiến độ, chất lượng thi công không đạt yêu cầu, vi phạm an toàn lao động.
  • Giải quyết tranh chấp: Nên thỏa thuận phương thức giải quyết tranh chấp bằng hòa giải, trọng tài hoặc qua tòa án. Ghi rõ tòa án nào có thẩm quyền xử lý nếu cần thiết, giúp nhanh chóng và giảm thiểu chi phí.